Оказіональна та інституційна оренда 2026: як захистити здачу квартири

Оказіональна оренда (najem okazjonalny) це договір оренди на визначений строк (максимум 10 років), який може укласти власник квартири, що є приватною особою. Її найбільша перевага: орендар уже на старті погоджується на примусове виконання в нотаріальному акті й зазначає житло, куди він виселиться, тож у разі проблем вам не потрібен багаторічний процес про виселення. Інституційна оренда (najem instytucjonalny) дає подібний захист, але зарезервована для компаній, що здають житло. Нижче пояснюємо, які документи потрібні, скільки це коштує і чим обидва режими відрізняються від звичайного договору оренди.

Найважливіше

• Оказіональна оренда: власник фізична особа без підприємницької діяльності у сфері оренди, договір на визначений строк до 10 років, у письмовій формі під загрозою недійсності (ст. 19a).
• Обов'язкові додатки: заява орендаря про згоду на примусове виконання у формі нотаріального акта, зазначення запасного житла і згода його власника.
• Договір треба зареєструвати в податковій протягом 14 днів від початку оренди: без повідомлення ви втрачаєте спрощене виселення (ст. 19b).
• Застава при оказіональній та інституційній оренді: максимум 6-кратний розмір місячної орендної плати; при звичайній оренді до 12-кратного.
• Нотаріальна такса за заяву про згоду на примусове виконання: не більше 1/10 мінімальної зарплати, у 2026 р. 480,60 zł нетто (591,14 zł з VAT).

Що таке оказіональна оренда і хто може її укласти?

Оказіональну оренду регулює розділ 2a закону про захист прав орендарів (ustawa o ochronie praw lokatorów, ст. 19a–19e). Укласти її може власник житлового приміщення, який є фізичною особою і не провадить підприємницької діяльності у сфері здачі житла. Отже, це режим для типового приватного інвестора: ви купуєте квартиру в забудовника, оздоблюєте її і здаєте на власне ім'я, сплачуючи ryczałt (фіксований податок) від приватної оренди.

Договір має бути укладений на визначений строк, не довший ніж 10 років, і вимагає письмової форми під загрозою недійсності, як і кожна його зміна. Крім орендної плати, ви можете стягувати лише платежі, що не залежать від власника (комунальні послуги, вивезення сміття), якщо договір не передбачає іншого, а орендну плату підвищите виключно на умовах, записаних у договорі (ст. 19c). Тому застереження про індексацію, напр. на інфляцію, варто вписати одразу.

Ключова ст. 19e: до оказіональної оренди не застосовується більшість норм, що захищають орендарів, зокрема про право на соціальне житло і про заборону виселення взимку. Однак це діє лише за умови, що ви повідомили податкову про договір. Якщо ви запізнитеся з повідомленням, орендар зберігає повний захист, як при звичайній оренді.

Оказіональна оренда: потрібні документи (чекліст)

Закон перелічує додатки, які «зокрема» додаються до договору (ст. 19a п. 2). Перед підписанням підготуйте:

• Письмовий договір оказіональної оренди: зі строком дії, розміром орендної плати і застави, правилами індексації та випадками, у яких його можна розірвати достроково.
• Заяву орендаря про згоду на примусове виконання у формі нотаріального акта: орендар зобов'язується звільнити й передати житло у строк, зазначений у вашій вимозі.
• Зазначення запасного житла: адресу іншої квартири, де орендар зможе проживати в разі виселення.
• Згоду власника запасного житла на проживання орендаря та осіб, які з ним проживають. На вашу вимогу підпис під цією згодою має бути нотаріально засвідчений: цим правом варто скористатися.
• Акт приймання-передачі з показаннями лічильників і фото: закон його не вимагає, але без нього важко розрахувати заставу.
• Повідомлення до податкової протягом 14 днів від початку оренди і доказ його подання.

Якщо орендар під час дії договору втратить можливість проживати в запасному житлі (напр. власник його продасть), він має 21 день, щоб зазначити нове житло і надати нову згоду. Якщо він цього не зробить, ви можете розірвати договір письмово з попередженням щонайменше за 7 днів (ст. 19a п. 3 і ст. 19d п. 5).

Повідомлення податкової про оказіональну оренду: 14 днів

Про укладення договору ви повідомляєте начальника податкової (urząd skarbowy), компетентної за вашим місцем проживання (а не за розташуванням квартири), у строк 14 днів від дня початку оренди, а не від підписання договору. Закон не передбачає офіційного бланка: достатньо листа з даними сторін, адресою житла, датою укладення договору і датою початку оренди. Подайте його так, щоб мати доказ подання: копію зі штампом про надходження або підтвердження відправлення. На вимогу орендаря ви мусите показати підтвердження повідомлення, а під час подання заяви про виконавчий напис суд вимагатиме його.

Повідомлення за ст. 19b це окремий обов'язок, не пов'язаний з податком. Дохід від приватної оренди ви оподатковуєте за ryczałt 8,5% (до 100 тис. zł на рік) і 12,5% від перевищення: подробиці, строки сплати і PIT-28 описуємо в статті податок з оренди квартири. Зворотна застава не є доходом, доки ви не утримаєте її в рахунок заборгованості.

Заява про згоду на примусове виконання: вартість у нотаріуса і приклад для студії

Винагорода нотаріуса за заяву про згоду на примусове виконання прямо обмежена законом: не більше ніж 1/10 мінімальної заробітної плати (ст. 19a п. 7). За мінімальної зарплати 4806 zł, чинної у 2026 р., це максимум 480,60 zł нетто, а з 1 січня 2027 р. (мінімальна зарплата 4950 zł) 495 zł нетто. До такси додається 23% VAT. За витяги з акта нотаріус стягує до 6 zł за кожну розпочату сторінку, а за засвідчення підпису під згодою власника запасного житла до 20 zł (§ 12 і § 13 розпорядження про нотаріальну таксу). Більше про ставки пишемо в статті нотаріальна такса.

Приклад: ви купуєте студію у Вроцлаві за 595 638 zł, це медіана ціни 1-кімнатної квартири (медіана площі 32,4 м²) за даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026. Для розрахунку приймаємо орендну плату 2 800 zł на місяць (припущення, а не ринкові дані). Для порівняння показуємо також 2-кімнатну квартиру у Варшаві за 755 824 zł (медіана в нашій пропозиції, 39,4 м²) з припущеною орендою 3 800 zł.

Позиція (максимальні ставки, 2026)	Студія Вроцлав, оренда 2 800 zł	2 кімнати Варшава, оренда 3 800 zł
Заява про згоду на примусове виконання (480,60 zł + 23% VAT)	591,14 zł	591,14 zł
Витяги з акта (прийнято 2 витяги × 3 сторінки × 6 zł + VAT)	44,28 zł	44,28 zł
Засвідчення підпису власника запасного житла (20 zł + VAT)	24,60 zł	24,60 zł
Повідомлення до податкової	без оплати	без оплати
Разом витрати на укладення	прибл. 660 zł	прибл. 660 zł
Максимальна застава (6 × оренда)	16 800 zł	22 800 zł
Витрати на укладення як % річної оренди	прибл. 2,0%	прибл. 1,4%

Закон не визначає, хто несе витрати на нотаріальний акт: це питання домовленості між сторонами, тож запишіть його в договорі. Незалежно від цього близько 660 zł це невелика ціна порівняно з ризиком кількамісячної заборгованості за квартиру вартістю 600–750 тис. zł. Як орендна плата перекладається на дохідність, рахуємо в статті дохідність оренди квартири.

Шукаєте квартиру під оренду, яка добре проявить себе на ринку оренди? Допомагаємо підібрати квартиру з пропозиції понад 100 інвестицій у Варшаві та Вроцлаві: найчастіше без комісії, зазвичай нам платить забудовник. Домовтеся про розмову щодо купівлі квартири від забудовника або перегляньте пропозиції в нових інвестиціях у Вроцлаві і у Варшаві.

Застава при оказіональній оренді: скільки можна взяти?

Застава при оказіональній оренді забезпечує заборгованість за орендою, наявну на день звільнення житла, а також можливі витрати на примусове виселення. Вона не може перевищувати шестикратного розміру місячної орендної плати, розрахованого за ставкою на день укладення договору (ст. 19a п. 4). Ви повертаєте її протягом місяця від звільнення житла, утримавши свою заборгованість (п. 5).

На практиці розмір застави це компроміс: верхній ліміт дає найкращий захист, але за оренди 2 800 zł означає 16 800 zł готівкою на старті, що звужує коло орендарів. Пам'ятайте також, що при оказіональній оренді застава розраховується після закінчення оренди: норма, яка дозволяє покривати з неї заборгованість під час дії договору і вимагати її поповнення, існує лише при інституційній оренді (ст. 19f п. 7–8).

Спрощене виселення: як це працює крок за кроком?

Коли договір закінчиться або буде розірваний, а орендар добровільно не виселиться, процедура виглядає так (ст. 19d):

1. Ви вручаєте орендареві письмову вимогу звільнити житло з офіційно засвідченим підписом: із зазначенням сторін, договору, причини його припинення і строком виселення не коротшим ніж 7 днів від вручення.
2. Після безрезультатного спливу строку ви подаєте до суду заяву про надання виконавчого напису (klauzula wykonalności) нотаріальному акту. Додаєте вимогу з доказом вручення (або відправлення рекомендованим листом), документ, що підтверджує ваше право на житло, і підтвердження повідомлення податкової. Судовий збір становить 50 zł, а суд має розглянути заяву протягом 3 днів (ст. 781¹ Цивільного процесуального кодексу).
3. З виконавчим документом ви звертаєтеся до судового виконавця (komornik), який закликає орендаря добровільно звільнити житло, а потім проводить виселення до житла, зазначеного в договорі.

Тут немає процесу про виселення, рішення про соціальне житло чи зупинення виселення між 1 листопада і 31 березня. При звичайній оренді ст. 16 закону забороняє виконувати рішення про виселення в цей період, якщо виселеному не надано житла для переселення: до оказіональної оренди ця норма не застосовується (ст. 19e). Однак тривалість самого виконання залежить від судового виконавця, тож не розраховуйте, що повернете квартиру за кілька днів.

Інституційна оренда для приватної особи: чи це можливо?

Інституційну оренду (ст. 19f–19j) укладає фізична особа, юридична особа або організаційна одиниця, що провадить підприємницьку діяльність у сфері здачі житла. Отже, приватна особа без фірми не може нею скористатися. Якщо хочете, мусите здавати в межах діяльності, і тоді дохід від оренди є доходом фірми, з її обов'язками (облік, внески ZUS, інші правила під час подальшого продажу квартири). Коли купівля квартири на фірму має сенс, аналізуємо в статті купівля квартири на фірму.

Інституційна оренда простіша для орендодавця: вона не вимагає зазначення запасного житла чи повідомлення податкової. Орендар у нотаріальному акті погоджується на примусове виконання і бере до відома, що в разі виселення йому не належить соціальне житло чи тимчасове приміщення. Договір укладається на визначений строк, у письмовій формі, а строк у вимозі звільнити житло не може бути коротшим ніж 14 днів. Такса за нотаріальну заяву обмежена так само: до 1/10 мінімальної зарплати (ст. 19g п. 2).

Звичайна, оказіональна чи інституційна: порівняння

Ознака	Звичайна оренда	Оказіональна оренда	Інституційна оренда
Хто може здавати	будь-який власник	фізична особа без діяльності у сфері оренди	підприємець, що здає житло
Строк дії	визначений або невизначений	визначений, до 10 років	визначений
Нотаріальний акт орендаря	ні	так	так
Запасне житло + згода власника	ні	так	ні
Повідомлення податкової	ні	так, 14 днів від початку оренди	ні
Максимальна застава	12 × оренда	6 × оренда	6 × оренда
Виселення	судовий процес, можливе соціальне житло	виконавчий напис на акт, строк мін. 7 днів	виконавчий напис на акт, строк мін. 14 днів
Заборона виселення 1.11–31.03 (ст. 16)	так (коли немає житла для переселення)	ні	ні

Звичайний договір оренди, укладений без цих формальностей, підпадає під повний захист орендарів. Договір на невизначений строк ви можете розірвати лише з законних причин (ст. 11), напр. за заборгованості щонайменше за три повні платіжні періоди після письмового попередження і встановлення додаткового місячного строку. Договір на визначений строк ви розірвете достроково лише у випадках, передбачених самим договором (ст. 673 § 3 Цивільного кодексу). Подобова оренда регулюється іншими нормами: про них у статті короткострокова оренда: правила.

Найчастіші запитання

Підсумок

Для приватного інвестора оказіональна оренда це найдешевший і найефективніший захист: близько 660 zł витрат на укладення, застава до 6-кратного розміру оренди і виселення на підставі нотаріального акта замість багаторічного процесу. Умова: повний комплект документів і повідомлення податкової протягом 14 днів від початку оренди. Інституційна оренда ще простіша формально, але лише для тих, хто здає в межах підприємницької діяльності. Ширше про те, чи вигідна квартира під оренду, пишемо в посібнику квартира як інвестиція.

Плануєте купити квартиру під оренду? Наші експерти допоможуть обрати житло з пропозиції забудовників у Варшаві та Вроцлаві й проведуть вас через купівлю: найчастіше без комісії, зазвичай нам платить забудовник. Дізнайтеся, як ми допомагаємо з купівлею квартири від забудовника.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер, а ставки оренди в прикладах є припущеннями. Стаття не є юридичною чи податковою консультацією: зміст договору оренди варто проконсультувати з юристом або нотаріусом.

Джерела

• Закон про захист прав орендарів, житловий фонд гміни та про зміну Цивільного кодексу, єдиний текст Dz.U. 2023 poz. 725 (ст. 6, 11, 16, 19a–19j).
• Розпорядження Ради Міністрів про розмір мінімальної заробітної плати у 2026 р., Dz.U. 2025 poz. 1242 (4806 zł).
• Розпорядження Ради Міністрів про розмір мінімальної заробітної плати у 2027 р., Dz.U. 2026 poz. 1213 (4950 zł).
• Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної такси, єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 12, § 13).
• Цивільний процесуальний кодекс, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 468 (ст. 781¹, ст. 1046).
• Закон про судові витрати в цивільних справах, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 71).
• Цивільний кодекс, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 795 (ст. 673).
• Розрахунок доходів від оренди: ryczałt ewidencjonowany, podatki.gov.pl.
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.