Студія чи 2 кімнати під оренду? Дохідність і ризики у 2026 році

Студія чи 2 кімнати під оренду? Студія (kawalerka) потребує меншого капіталу і зазвичай дає вищу орендну плату за метр, але в нових інвестиціях вона й дорожча за метр, частіше змінює орендарів і довше стоїть порожня. Двокімнатна квартира коштує більше, проте приваблює стабільніших орендарів і її легше згодом продати. Нижче порівнюємо обидва формати на медіанних цінах із нашої пропозиції у Варшаві та Вроцлаві і на орендних ставках NBP, з розрахунком дохідності брутто і нетто.

Найважливіше

• У нашій пропозиції студії дорожчі за метр, ніж 2 кімнати: у Вроцлаві медіана становить 17 782 zł/м² проти 16 000 zł/м², у Варшаві 24 501 zł/м² проти 18 600 zł/м² (станом на 27.09.2026).
• Середня орендна ставка за даними NBP у I кв. 2026 р. — 85,1 zł/м² у Варшаві та 67,5 zł/м² у групі шести великих міст (зокрема у Вроцлаві), без експлуатаційних платежів і комунальних послуг.
• У наших розрахунках дохідність брутто виходить близько 4,9–5,3%, а нетто близько 3,2–3,8%: за прийнятих припущень 2 кімнати виглядають трохи краще в обох містах.
• Податок з оренди однаковий незалежно від метражу: ryczałt (фіксований податок) 8,5% доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% із надлишку.
• При кредиті з 20% власного внеску на медіанну студію потрібно близько 119–134 тис. zł, на 2 кімнати близько 132–151 тис. zł.

Ціна за м²: чому студія дорожча за метр

Мала квартира має ті самі «дорогі» елементи, що й більша: ванну кімнату, кухонну нішу з інсталяціями, вхідні двері, частку в сходовій клітці та ліфті. Розподілені на 30 м², вони дають вищу ціну метра. Забудовники також знають, що на студії є інвестиційний попит, тож не мусять їх уцінювати.

За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, у Вроцлаві медіанна ціна метра студії становить 17 782 zł, а 2-кімнатної квартири 16 000 zł: різниця близько 11%. У Варшаві різниця здається набагато більшою: 24 501 zł/м² проти 18 600 zł/м². Але тут медіану студій сильно піднімає Śródmieście (Середмістя): це 71 із 225 доступних студій, з медіаною 33 600 zł/м². Без Śródmieście медіана студій у Варшаві падає до 19 706 zł/м², тобто близько 6% вище за двокімнатні. Той самий ефект видно в цінах цілих квартир: медіана студії у Варшаві — 824 404 zł, а без Śródmieście 668 702 zł.

Є також різниця в пропозиції. У нашій пропозиції студії становлять близько 10% доступних квартир у Варшаві (225 із 2237) і близько 13% у Вроцлаві (265 із 2114). Двокімнатних у кілька разів більше: 859 у Варшаві та 738 у Вроцлаві. Розподіл метражів студій і бюджет їх облаштування показуємо в посібнику як облаштувати студію, а ціни в розрізі всіх метражів — у статті скільки коштує квартира у Вроцлаві.

Орендна ставка за м²: що кажуть дані NBP

NBP у щоквартальній інформації про житловий ринок наводить середні орендні ставки за квадратний метр. У I кв. 2026 р. вони становили 85,1 zł/м² у Варшаві (+2,6% кв./кв.) і 67,5 zł/м² у групі шести великих міст: Гданська, Гдині, Кракова, Лодзі, Познані та Вроцлава (−3,3% кв./кв.). Ставки не охоплюють експлуатаційних платежів і плати за комунальні послуги. Це найновіші дані NBP, доступні у вересні 2026 р.

NBP не публікує в цьому огляді окремих ставок для Вроцлава чи розподілу за метражем. Тому в розрахунках ми приймаємо два припущення: для Вроцлава — середню 6 міст (67,5 zł/м²), а для студій — ставку за метр на 10% вищу за середню. Малі квартири здаються дорожче за метр, бо орендар платить насамперед за окреме житло, а не за кожен метр. Якщо в конкретній локації цієї премії немає, дохідність студії падає: показуємо це нижче.

Студія чи 2 кімнати: порівняння дохідності у Варшаві та Вроцлаві

Порівняння спирається на медіанні ціни з нашої пропозиції і на ставки NBP. Для Варшави студію рахуємо без Śródmieście, щоб не порівнювати центр із рештою міста. Припущення для дохідності нетто:

• простій: студія 1 місяць на рік, 2 кімнати пів місяця (частіша ротація малих квартир),
• ryczałt 8,5% від отриманої орендної плати,
• витрати власника (страхування, податок на нерухомість, дрібний ремонт): 1500 zł на рік для студії, 1800 zł для 2 кімнат,
• витрати на зміну орендаря (освіження, прибирання, оголошення): 1000 zł на рік для студії, 500 zł для 2 кімнат,
• початкові вкладення: ціна + оздоблення 2000 zł/м² + облаштування 20 тис. zł (студія) або 25 тис. zł (2 кімнати).

Параметр	Варшава — студія	Варшава — 2 кімнати	Вроцлав — студія	Вроцлав — 2 кімнати
Медіана ціни	668 702 zł	755 824 zł	595 638 zł	662 405 zł
Медіана метражу	30,1 м²	39,4 м²	32,4 м²	40,8 м²
Медіана ціни за м²	19 706 zł	18 600 zł	17 782 zł	16 000 zł
Орієнтовна орендна плата (на місяць)	2820 zł	3350 zł	2410 zł	2750 zł
Дохідність брутто	5,1%	5,3%	4,9%	5,0%
Чистий дохід на рік	бл. 25 900 zł	бл. 33 000 zł	бл. 21 800 zł	бл. 26 600 zł
Дохідність нетто (від вкладень)	3,5%	3,8%	3,2%	3,5%
Власний внесок 20% при кредиті	бл. 133 700 zł	бл. 151 200 zł	бл. 119 100 zł	бл. 132 500 zł

Приклад — Вроцлав, студія: 32,4 м² × 67,5 zł × 1,1 ≈ 2410 zł на місяць. За рік 28 920 zł, що при ціні 595 638 zł дає 4,9% брутто. Після вирахування місяця простою залишається 26 510 zł доходу, ryczałt 8,5% — це близько 2250 zł, витрати власника і ротації 2500 zł, нетто близько 21 760 zł. Початкові вкладення: 595 638 + 64 800 (оздоблення) + 20 000 (облаштування) ≈ 680 400 zł, тобто 3,2% нетто.

А якщо в студії немає премії за метр? За ставки, що дорівнює середній NBP, орендна плата падає до близько 2560 zł у Варшаві та 2190 zł у Вроцлаві, а дохідність нетто — до близько 3,1% і 2,9%. Різниця на користь двокімнатної тоді помітно зростає. Натомість студія в Śródmieście Варшави (медіана 1 145 606 zł, 33,1 м²) за тих самих припущень дає лише близько 3,2% брутто: у центрі ви платите за локацію, а орендна плата не зростає пропорційно до ціни. Детальну модель дохідності описуємо в статті про дохідність оренди квартири.

Хочете порівняти конкретні студії та двокімнатні квартири під оренду? Допоможемо обрати інвестиційну квартиру від забудовника: найчастіше без комісії для покупця, зазвичай нам платить забудовник.

Попит, ротація орендарів і простій

Студію орендують одинаки, студенти, люди на першій роботі та відряджені працівники. Це широка група, тож квартира зазвичай швидко знаходить орендаря, але орендарі частіше змінюються: зміна роботи, стосунки, переїзд. Кожна зміна — це кілька тижнів без орендної плати, освіження стін і час на покази. В академічних містах, як-от Вроцлав, треба також враховувати сезонність: найбільше охочих перед навчальним роком.

Двокімнатну квартиру орендують пари, молоді сім'ї, люди, що працюють віддалено (друга кімната як кабінет), і двоє людей, які ділять витрати. Договори зазвичай довші, а орендарі краще дбають про житло, в якому планують залишитися. Це впливає на результат: на пів місяця простою менше за рік — це приблизно на 4% більше річної орендної плати.

На попит впливає і вартість кредиту. NBP зауважує, що в I кв. 2026 р. вартість обслуговування житлового кредиту зрівнялася з вартістю оренди, тож частина орендарів, особливо пар, може перейти до купівлі. Про те, як фінансування змінює розрахунок інвестора, пишемо в статті квартира в кредит під оренду.

Облаштування, зношування і легкість продажу

Оздоблення та мебльування студії коштує менше в злотих, але більше в перерахунку на метр: кухонна ніша, ванна і побутова техніка є в обох форматах, а саме вони поглинають найбільшу частину бюджету. У студії все в одному приміщенні, тож меблі та стіни зношуються швидше, а при кожній зміні орендаря частіше доводиться щось освіжати.

При виході з інвестиції двокімнатна квартира має ширше коло покупців: її купить інвестор, пара для власних потреб і одинак, який хоче мати окрему спальню. Студію купують переважно інвестори та одинаки, тож її ліквідність більше залежить від інвестиційних настроїв і вартості кредиту. При продажу до спливу 5 років пам'ятайте про податок: деталі в статті податок із продажу квартири до 5 років.

Податок і власний внесок: що однакове, а що різне

Податок з приватної оренди не залежить від метражу. З 2023 р. єдиною формою є ryczałt від зареєстрованих доходів: 8,5% до 100 000 zł доходу на рік і 12,5% із надлишку. Дві кімнати дають вищу орендну плату, але з однією квартирою ви однаково далеко від порогу 100 тис. zł. Витрат (оздоблення, відсотків) ви не віднімаєте. Повні правила описуємо в статті податок з оренди квартири.

Натомість відрізняється власний внесок. Рекомендація S KNF дозволяє банкам фінансувати до 80% вартості нерухомості (до 90% при додатковому забезпеченні). Вимоги до кредиту на квартиру під оренду в банках різні, тому в розрахунках ми приймаємо внесок 20%. На медіанну студію у Вроцлаві це близько 119 тис. zł, на 2 кімнати у Варшаві — близько 151 тис. zł. До цього треба запланувати кошти на оздоблення, облаштування і витрати на купівлю.

Оренда по кімнатах: чи це третій шлях?

Оренда по кімнатах зазвичай дає вищу загальну орендну плату, ніж оренда всієї квартири, але потребує більшої квартири: у типовій новій «двокімнатній» площею близько 40 м² друга кімната — це вітальня з кухонною нішею, тож для поділу на кімнати залишається небагато. Сенс це має радше при 3 кімнатах і більше. Дохід від такої оренди — це й надалі приватна оренда, що оподатковується тим самим ryczałt. Проте доведеться рахуватися з більшою ротацією, конфліктами між співмешканцями і часом на управління. Якщо плануєте переставляти стіни, спершу перевірте, чи роботи потребують повідомлення і чи нові кімнати збережуть доступ до вікна та вентиляції. Короткострокова оренда — окрема тема зі своїми правилами: описуємо її в статті короткострокова оренда: правила.

У нашій пропозиції: де цифри виходять найкращими

Середні по місту приховують великі відмінності між районами. За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, найдешевші за метр 2 кімнати — у вроцлавському районі Fabryczna (медіана 511 792 zł за 37,4 м², 13 890 zł/м²) і у варшавському районі Białołęka (553 358 zł за 39,1 м², 14 400 zł/м²). За середньої ставки NBP 2 кімнати у Fabryczna давали б близько 5,9% брутто, але орендна плата на околицях може бути нижчою за середню по місту, тож перед купівлею перегляньте оголошення в околиці. Вибір районів під оренду розглядаємо окремо для Вроцлава і Варшави, а всю пропозицію знайдете в каталогах інвестицій у Вроцлаві і у Варшаві.

Найчастіші запитання

Підсумок

Студія — це нижчий поріг входу і вища орендна плата за метр, але також вища ціна метра, частіша ротація і вужчий ринок при продажу. Двокімнатна квартира потребує приблизно на 13–17 тис. zł більшого внеску, а в наших розрахунках дає приблизно на 0,3 в. п. вищу дохідність нетто і стабільніших орендарів. У Варшаві уникайте порівняння зі Śródmieście: там студії оцінюють як преміальну локацію, а не як інвестиційну квартиру. Ширшу картину інвестування в квартири знайдете в посібнику квартира як інвестиція.

Шукаєте студію або 2 кімнати під оренду у Варшаві чи Вроцлаві? Підберемо квартиру від забудовника під ваш бюджет та інвестиційну мету: найчастіше без комісії для покупця, зазвичай нам платить забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Ринкові дані: NBP за I кв. 2026 р. і каталог TM Invest від 27.09.2026. Розрахунки мають орієнтовний характер, спираються на описані припущення і не є інвестиційною рекомендацією чи податковою консультацією.

Джерела

• NBP: Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку житлової та комерційної нерухомості в Польщі в I кварталі 2026 р. (орендні ставки).
• Закон про фіксований податок на дохід від деяких надходжень фізичних осіб, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 843 (ст. 12 п. 1 пп. 4 літ. a).
• Закон про податок на доходи фізичних осіб, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 9a п. 6).
• podatki.gov.pl: декларування доходів від оренди (ryczałt ewidencjonowany).
• KNF: Рекомендація S (рекомендація 15.5, показник LtV).
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.