Як здати квартиру в оренду крок за кроком – договір, застава, повідомлення 2026

Як здати квартиру в оренду крок за кроком після отримання від забудовника? Спершу підготуйте помешкання й визначте реальну орендну плату, потім перевірте орендаря, підпишіть договір письмово, візьміть заставу й складіть акт приймання-передачі, а наприкінці подбайте про формальності: податок, співвласників будинку й реєстрацію місця проживання. Нижче проходимо кожен етап, із чеклістом строків і розрахунком для 2-кімнатної квартири у Вроцлаві.

Головне

• Договір найму на строк понад рік укладається письмово – без цієї форми вважається, що його укладено на невизначений строк (ст. 660 Цивільного кодексу).
• Застава за звичайного найму може становити щонайбільше 12-кратну місячну орендну плату, за оказійного найму (najem okazjonalny) – 6-кратну; повертаєте її протягом місяця після звільнення помешкання.
• Перед передачею ключів сторони складають протокол стану помешкання – це основа для розрахунків під час повернення (ст. 6c закону про захист прав наймачів).
• Приватну оренду оподатковують лише ryczałt: 8,5% доходу до 100 000 zł і 12,5% із надлишку; з 2023 р. заяву про вибір цієї форми не подають.
• Оказійний найм повідомляють до податкової в строк 14 днів від початку найму, а наймач реєструється щонайпізніше на 30-й день після в'їзду.

Крок 1: підготуйте квартиру до першого найму

Перша оренда квартири від забудовника починається з майнових формальностей. Оказійний найм може укласти лише власник помешкання, що є фізичною особою (ст. 19a п. 1 закону про захист прав наймачів), тож найбезпечніше шукати орендаря після підписання акта про передачу власності. Якщо хочете здати помешкання раніше, спершу перевірте в договорі із забудовником, чи можна передавати його в користування до акта.

Квартиру в стані deweloperski (стандарт забудовника) потрібно оздобити й умеблювати. Для оренди краще працюють міцні, прості в ремонті матеріали, ніж дороге оздоблення «для себе» – орієнтовні ціни за м² у Варшаві та Вроцлаві знайдете в статті скільки коштує оздоблення квартири. Пам'ятайте, що за звичайного найму наймодавець відповідає, зокрема, за справність інсталяцій і обладнання та за ремонт внутрішніх інсталяцій (ст. 6a), а наймач – за дрібний ремонт, наприклад підлоги, дверей, вікон і фарбування (ст. 6b закону та ст. 681 ЦК).

Перед передачею ключів оформіть страхування квартири з цивільною відповідальністю й вкажіть страховикові, що помешкання здаватиметься – не кожен поліс охоплює оренду. Варто також попросити наймача про його власну цивільну відповідальність наймача. Сфотографуйте кожне приміщення й запишіть покази лічильників – знадобиться для протоколу.

Крок 2: визначте орендну плату – скільки можна отримати за 2 кімнати

Орієнтир дають дані NBP. У звіті про ціни квартир за I кв. 2026 р. середня ставка оренди становила 85,1 zł/м² у Варшаві та 67,5 zł/м² у шести великих містах, зокрема у Вроцлаві – без експлуатаційних платежів і комунальних послуг. Це середні значення: нові, добре оздоблені квартири поблизу транспорту зазвичай коштують дорожче за старіші, а студії мають вищу ставку за м², ніж великі квартири.

За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, медіана площі 2-кімнатних квартир у Вроцлаві – 40,8 м², а медіана ціни – 662 405 zł (738 доступних помешкань). Для порівняння у Варшаві: 39,4 м² і 755 824 zł. Актуальні квартири знайдете в каталозі нових квартир у Вроцлаві, а аналіз районів під оренду – у статті квартира під оренду у Вроцлаві (польською).

Приклад: 2 кімнати у Вроцлаві – оренда, застава, ryczałt

Візьмемо квартиру 40,8 м² за 662 405 zł і середню ставку NBP 67,5 zł/м² (припущення – NBP у тексті звіту не наводить окремої ставки лише для Вроцлава). Орендна плата: 40,8 × 67,5 = 2 754 zł на місяць, тобто 33 048 zł на рік. Живуть двоє наймачів; платежі для співвласників будинку й комунальні послуги вони сплачують згідно з договором, тож це не ваш дохід.

Позиція	Розрахунок	Сума
Орендна плата	40,8 м² × 67,5 zł/м²	2 754 zł / міс.
Застава – приклад 2 місяці оренди	2 × 2 754 zł	5 508 zł
Максимальна застава – звичайний найм	12 × 2 754 zł	33 048 zł
Максимальна застава – оказійний найм	6 × 2 754 zł	16 524 zł
Ryczałt 8,5% – на місяць	2 754 zł × 8,5%	бл. 234 zł
Ryczałt 8,5% – на рік	33 048 zł × 8,5%	бл. 2 809 zł
Плата за відходи у Вроцлаві (2 особи)	2 × 55 zł	110 zł / міс. (у платежах для співвласників)
Дохідність брутто	33 048 zł / 662 405 zł	бл. 5,0% на рік

Дохідність брутто не враховує оздоблення, простої, ремонти й податок на нерухомість. Повний розрахунок нетто для кількох квартир показуємо в статті дохідність оренди квартири (польською).

Крок 3: оголошення й як перевірити орендаря

Добре оголошення – це чіткі фото при денному світлі, план квартири, площа, сума орендної плати й окремо оцінка платежів (співвласники, комунальні послуги), застава, мінімальний строк найму та ваші правила щодо тварин чи куріння. Чим точніше опишете умови, тим менше випадкових розмов.

Як перевірити орендаря? Поговоріть із ним до огляду, запитайте про джерело доходу й плани на найближчий рік, попросіть підтвердження працевлаштування або надходжень на рахунок і – якщо він раніше орендував – контакт попереднього власника. Звіт із бюро кредитної чи господарської інформації наймач може отримати про себе сам і показати вам. Збирайте лише ті дані, які справді потрібні для укладення договору, і не зберігайте їх довше, ніж потрібно – обробка персональних даних кандидатів підпадає під GDPR.

Не хочете самі шукати орендарів і приймати дзвінки про протічний кран? Розгляньте керуючу компанію – скільки це коштує й коли вигідно, описуємо в статті управління орендою – вартість і доцільність (польською).

Крок 4: договір оренди квартири – що включити

Спершу оберіть форму договору. Звичайний найм простий в укладенні, але сильно захищає наймача: розірвати його можна лише з причин, названих у законі про захист прав наймачів. Оказійний найм потребує додаткових документів (зокрема заяви наймача у формі нотаріального акта про підпорядкування виконанню й вказівки помешкання, до якого він переїде), але дає значно швидший шлях повернути квартиру. Порівняння режимів, витрати на нотаріуса й процедуру крок за кроком ми описали в статті оказійний та інституційний найм (польською).

Незалежно від режиму договір оренди квартири має містити:

• сторони, адресу помешкання, площу й перелік обладнання (або відсилання до протоколу);
• тривалість – визначену або невизначену – та випадки розірвання (за договору на визначений строк розірвання можливе лише у випадках, зазначених у договорі, ст. 673 § 3 ЦК);
• суму орендної плати, строк і спосіб оплати та правила її зміни;
• хто сплачує платежі співвласникам і комунальні послуги та як ви їх розраховуєте (наприклад, за лічильниками);
• розмір застави та правила її повернення;
• кількість осіб, які можуть проживати, і правила піднайму – без вашої згоди наймач не може здавати помешкання в піднайм чи передавати іншій особі в користування (ст. 688² ЦК);
• правила внесення змін у помешканні – поліпшення лише за вашою згодою й на підставі письмового договору (ст. 6d закону).

Варто знати, що за орендну плату й платежі солідарно з наймачем відповідають повнолітні особи, які постійно з ним проживають, – за період, коли вони там мешкали (ст. 688¹ ЦК). Тому добре вписати в договір імена й прізвища всіх мешканців.

Лише шукаєте квартиру під оренду? Допоможемо обрати помешкання від забудовника з думкою про оренду – порівняємо площі, планування й локації з кількох проєктів. Покупець найчастіше не платить нам комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Крок 5: застава за квартиру – скільки можна взяти

Застава забезпечує вимоги, які можуть належати вам у день звільнення помешкання: заборгована оренда, платежі, вартість ремонту. Закон визначає лише верхні межі – суму в межах ліміту ви узгоджуєте в договорі.

Режим найму	Максимальна застава	Повернення
Звичайний найм	12-кратна місячна орендна плата на день укладення договору	протягом місяця після звільнення помешкання, після вирахування належних сум; сума індексується до актуальної орендної плати, не нижче отриманої
Оказійний найм	6-кратна місячна орендна плата на день укладення договору	протягом місяця після звільнення помешкання, після вирахування належних сум
Інституційний найм (підприємець)	6-кратна місячна орендна плата на день укладення договору	протягом місяця після звільнення помешкання; під час найму власник може покрити заборгованість із застави, а наймач має її поповнити

Повертана застава не є оподатковуваним доходом. Проте якщо ви утримаєте її в рахунок заборгованої оренди, ця частина стає доходом від найму.

Крок 6: акт приймання-передачі під час найму

Акт приймання-передачі складаєте перед передачею помешкання. Закон вимагає, щоб він описував технічний стан і ступінь зносу інсталяцій та обладнання, і прямо вказує, що він є основою розрахунків під час повернення квартири (ст. 6c). За нової квартири від забудовника це легко – усе нове, – але саме тому варто це зафіксувати, адже Цивільний кодекс презюмує, що річ передано в доброму стані, а наймач не відповідає за знос унаслідок належного користування (ст. 675 ЦК).

В акті вкажіть: дату й годину передачі, покази лічильників (електрика, холодна й гаряча вода, тепло), кількість ключів, пультів і карток, перелік меблів і побутової техніки з моделями, стан стін, підлоги, вікон і арматури, а також можливі несправності. Додайте датовані фото й підпишіть кожну сторінку. Той самий документ використаєте під час виїзду.

Крок 7: повідомлення – податок, співвласники й реєстрація місця проживання

Податок з оренди: ryczałt, авансові платежі, PIT-28

Приватна оренда (без підприємницької діяльності) оподатковується лише ryczałt із реєстрованих доходів: 8,5% до 100 000 zł доходу на рік і 12,5% із надлишку. З 2023 р. це єдина форма, тож жодної заяви не подаєте – просто вносите перший авансовий платіж. Сплачуєте його до 20-го числа місяця, наступного за місяцем отримання оренди (або щокварталу), а за грудень – до 20 січня. Річну декларацію PIT-28 подаєте з 15 лютого до 30 квітня наступного року. Подружжя, ліміт 200 000 zł і розрахунок комунальних послуг – деталі в статті податок з оренди квартири.

Якщо ви обрали оказійний найм, у вас є ще один обов'язок: повідомити про договір начальника податкової за місцем вашого проживання протягом 14 днів від початку найму. Без цього повідомлення ви втрачаєте спрощений захист, що є головною перевагою цього режиму.

Співвласники: кількість осіб і декларація про відходи

У багатоквартирному будинку з виокремленими помешканнями декларацію про плату за відходи подає спільнота співвласників, і вона може вимагати від власника чи особи, що фактично проживає в помешканні, даних, потрібних для розрахунку плати (ст. 6m п. 1c закону про утримання чистоти й порядку в гмінах). Після зміни даних нову декларацію подають до 10-го числа наступного місяця, тому повідомте правління про кількість мешканців одразу після в'їзду наймача. Це має фінансове значення: у Вроцлаві з 1.09.2026 р. плата становить 55 zł з особи на місяць, у Варшаві – 85 zł з домогосподарства в багатоквартирній забудові. Залиште правлінню також свій контакт на випадок аварії.

Реєстрація наймача

Громадянин Польщі має зареєструватися на постійне чи тимчасове проживання щонайпізніше на 30-й день від прибуття на нове місце (ст. 27 п. 1 закону про облік населення). Під час реєстрації в управі наймач подає підтвердження проживання, підписане власником на бланку, а також для огляду документ, що підтверджує правовий титул до помешкання, – ним може бути договір найму. Реєстрація слугує лише обліковим цілям і не дає наймачеві права на помешкання. Іноземців стосуються окремі положення того самого закону.

Чекліст: як здати квартиру в оренду крок за кроком

Крок	Документ	Строк
Отримання помешкання у власність	акт про передачу власності, протокол приймання від забудовника	до підписання договору найму
Оздоблення й страхування	поліс квартири з цивільною відповідальністю	до передачі ключів
Перевірка наймача	дані для договору, підтвердження доходу	до підписання договору
Договір найму	письмовий договір (оказійний – з нотаріальним актом наймача)	до передачі помешкання
Застава	підтвердження переказу, запис у договорі	під час укладення договору
Передача помешкання	акт приймання-передачі, фото, покази лічильників	у день передачі ключів
Повідомлення про оказійний найм	повідомлення до податкової	14 днів від початку найму
Інформація для співвласників	кількість мешканців для декларації про відходи	одразу; декларація до 10-го числа наступного місяця
Реєстрація наймача	бланк із підтвердженням проживання, договір найму	до 30-го дня від в'їзду
Авансовий платіж ryczałt	внесок на податковий мікрорахунок	до 20-го числа наступного місяця (або після кварталу)
Річний розрахунок	PIT-28	15 лютого – 30 квітня наступного року
Повернення застави	протокол повернення помешкання, розрахунок	протягом місяця після звільнення помешкання

Часті запитання

Підсумок

Перша оренда квартири від забудовника – це кілька простих, але обов'язкових кроків: власність і оздоблення, реальна орендна плата, перевірений наймач, письмовий договір із чіткими правилами платежів, застава в межах законного ліміту й ретельний протокол. Далі лишаються формальності – ryczałt, можливе повідомлення про оказійний найм, інформація для співвласників і реєстрація місця проживання. Якщо вагаєтеся, чи оренда взагалі вигідна, почніть із посібника квартира як інвестиція (польською).

Плануєте купити квартиру під оренду у Варшаві чи Вроцлаві? Скористайтеся нашою допомогою під час купівлі від забудовника – ми працюємо на ринку з 2016 року, а покупець найчастіше не платить комісії, бо винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер, а ставки оренди – це ринкові середні NBP. Стаття не є юридичною чи податковою консультацією.

Джерела

• Закон про захист прав наймачів, муніципальний житловий фонд і про зміну Цивільного кодексу (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2023 поз. 725 (ст. 6–6e, 19a, 19b, 19f).
• Цивільний кодекс (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 795 (ст. 660, 673, 675, 681, 688¹, 688²).
• Закон про паушальний прибутковий податок (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2025 поз. 843 (ст. 12 п. 1 пп. 4, ст. 21).
• Podatki.gov.pl – розрахунок доходів від оренди (ryczałt із реєстрованих доходів) (польською).
• Закон про утримання чистоти й порядку в гмінах (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2025 поз. 733 (ст. 2 п. 3, ст. 6m).
• Рішення Міської ради Вроцлава № XXXV/827/26 – ставка плати за відходи (польською; Dz. Urz. Woj. Doln. 2026 поз. 3398).
• Міська управа Варшави – ставки плати за відходи від квітня 2026 р. (польською).
• Закон про облік населення (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 384 (ст. 27, 28).
• NBP – Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку житлової нерухомості в I кв. 2026 р. (польською).
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.