Житлова пільга (ulga mieszkaniowa) 2026 – як не платити податок із продажу
Автор: Tacjana MasiukiewiczВитрати й податки~11 хв читання
Житлова пільга (ulga mieszkaniowa) дає змогу не платити 19% податку з продажу квартири до спливу 5 років, якщо ви витратите гроші від продажу на власні житлові цілі – наприклад, на купівлю нової квартири в забудовника – протягом 3 років від кінця року продажу. Звільнення пропорційне: що більшу частину виручки ви спрямуєте на житло, то менший податок. Нижче пояснюємо умови, формулу та строки, а на прикладі квартир із нашої пропозиції рахуємо, скільки податку лишається за повного й часткового реінвестування.
Головне
- Податок із продажу квартири до спливу 5 років (рахуючи від кінця року купівлі) становить 19% доходу, а не ціни.
- На витрату грошей на власні житлові цілі у вас є 3 роки від кінця року, у якому ви продали квартиру, – за продажу у 2026 р. до 31 грудня 2029 р.
- Звільнюваний дохід = дохід × витрати на житлові цілі ÷ виручка; витрати враховуються максимум до розміру виручки.
- Продаж ви вказуєте в декларації PIT-39 до 30 квітня року, наступного за продажем, – зокрема й тоді, коли весь дохід має бути звільнений.
- Якщо ви не витратите гроші в строк, подаєте уточнений PIT-39 і доплачуєте податок із відсотками за прострочення.
Коли вам потрібна житлова пільга?
Продаж квартири є джерелом доходу лише тоді, коли відбувається до спливу п'яти років, рахуючи від кінця календарного року, у якому ви придбали чи збудували квартиру (ст. 10 п. 1 пп. 8 закону про PIT). Якщо ви купили квартиру у 2021 р., п'ять років спливли 31 грудня 2026 р., і продаж із 2027 р. уже поза податком – тоді пільга не потрібна. Як рахувати цей строк і податок докладно, описуємо в статті Податок із продажу квартири до спливу 5 років, а правила для квартир, отриманих у спадок чи в дар, – у тексті Продаж квартири зі спадщини чи дарування (польською).
Податок становить 19% доходу (ст. 30e). Дохід – це виручка, тобто ціна за договором, зменшена на витрати продажу (наприклад, комісію посередника, нотаріальну таксу, яку платить продавець), мінус документально підтверджені витрати на придбання та витрати, що збільшили вартість квартири за час володіння (ст. 19 п. 1 і ст. 22 п. 6c). Пільга (ст. 21 п. 1 пп. 131) звільняє цей дохід у частині, що відповідає реінвестованим грошам.
Житлова пільга – формула звільнюваного доходу
Закон велить витратити не «дохід», а виручку. Тому звільнення рахується пропорцією:
звільнюваний дохід = дохід × (витрати на власні житлові цілі ÷ виручка від продажу)
Витрати враховуються щонайбільше до розміру виручки, тож пропорція не перевищить 100%. Якщо ви продали квартиру за 700 тис. zł, а нова коштує 750 тис. zł, звільнення становитиме 100%, але перевищення 50 тис. zł додаткової вигоди не дасть.
Житлова пільга, 3 роки – від якого моменту рахувати строк?
Гроші треба витратити починаючи від дня продажу, не пізніше ніж протягом трьох років від кінця податкового року, у якому відбувся продаж. Звідси випливають дві речі. По-перше, витрати, зазнані до дня продажу, як правило, не враховуються (виняток – погашення раніше взятого кредиту, про це нижче). По-друге, строк рахується від 31 грудня, тож продаж у січні дає майже чотири роки.
| Рік продажу | PIT-39 і сплата можливого податку | Строк на житлові витрати |
|---|---|---|
| 2025 | до 30 квітня 2026 р. | до 31 грудня 2028 р. |
| 2026 | до 30 квітня 2027 р. | до 31 грудня 2029 р. |
| 2027 | у строк подання декларації за 2027 р. (з 15 лютого до 30 квітня 2028 р.) | до 31 грудня 2030 р. |
Власні житлові цілі – що зараховується?
Перелік витрат закритий і випливає зі ст. 21 п. 25 закону про PIT. Нерухомість має розташовуватися в Польщі, іншій державі ЄС чи ЄЕП або у Швейцарії.
| Витрата | Чи зараховується? | На що звернути увагу |
|---|---|---|
| Купівля квартири чи будинку (також частки), із землею | Так | Витрата після дня продажу старої квартири |
| Платежі за квартиру від забудовника за договором із забудовником | Так | Акт про передачу власності має бути підписаний до спливу 3-річного строку (ст. 21 п. 25a) |
| Кооперативне власницьке право на помешкання | Так | – |
| Земля під будівництво будинку, будівництво будинку | Так | Земля має бути призначена під житлову будівлю |
| Ремонт, перебудова й оздоблення власної квартири | Так | Помешкання має бути вашим або стати вашим у строк пільги |
| Погашення житлового кредиту та відсотків | Так | Кредит, узятий до дня продажу, у банку чи SKOK із ЄС/ЄЕП/Швейцарії |
| Дачний будинок, рекреаційна ділянка | Ні | Рекреаційні цілі виключені (ст. 21 п. 28) |
| Окремо стоячі меблі, переносна побутова техніка | Сумнівно | Роз'яснення називає елементи, міцно пов'язані з помешканням |
Квартира від забудовника та договір із забудовником
Норма ст. 21 п. 25a визнає витрати на придбання житловими за умови, що до спливу 3-річного строку ви набудете право власності на помешкання. За квартири в будівництві тому перевірте строк передачі власності в договорі із забудовником і залиште запас на можливу затримку будівництва. Пам'ятайте й про порядок: платежі, внесені до продажу старої квартири, до пільги не ввійдуть. Як узгодити обидві угоди, пишемо в посібнику Як купити нову квартиру, продаючи стару (польською).
Ремонт і оздоблення
Ремонт власного помешкання входить до законного переліку. У загальному роз'ясненні від 13 жовтня 2021 р. міністр фінансів вказав, що житловою витратою можуть бути й елементи оздоблення, зокрема плита, індукційна панель, духовка, витяжка, тумба під умивальник, освітлення та меблі, міцно пов'язані конструктивно зі будівельними елементами. Збирайте рахунки, виставлені на себе.
Лише одна квартира? Оренда?
Чинні норми не обмежують пільгу одним помешканням і не вимагають, щоб платник податку не мав іншої квартири. Але закон говорить про власні житлові цілі, а податкові органи в індивідуальних роз'ясненнях перевіряють, чи купівля слугує задоволенню ваших житлових потреб, чи виключно інвестиції під оренду або перепродаж. У проєктах змін 2025–2026 рр. Міністерство фінансів пропонувало звузити пільгу (зокрема до платників без іншої нерухомості), але до кінця вересня 2026 р. норми ст. 21 п. 1 пп. 131 і п. 25 не змінено, а проєкт, ухвалений урядом 22 вересня 2026 р. і спрямований до Сейму, не містить змін щодо житлової пільги.
Житлова пільга та погашення кредиту
На власні житлові цілі ви можете спрямувати гроші від продажу й через погашення кредиту (позики) та відсотків – за умови, що кредит ви взяли до дня продажу на житлову ціль із переліку (ст. 21 п. 25 пп. 2). Зараховується й погашення кредиту, що рефінансує такий кредит. На практиці це дає дві можливості:
- Погашення кредиту на квартиру, що продається – закон прямо дозволяє зарахувати погашення кредиту, взятого у зв'язку з відчужуваною нерухомістю (ст. 21 п. 30a). Якщо банк за продажу отримує частину ціни на погашення іпотеки, ця сума може збільшити звільнення. Хід такої угоди описуємо в статті Продаж квартири з іпотечним кредитом (польською).
- Спершу нова квартира в кредит, потім продаж старої – якщо кредит на нову квартиру взято до продажу, його дострокове погашення грошима від продажу зараховується до пільги.
Не можна, однак, зарахувати ту частину виплат, яку ви вже врахували в іншій податковій пільзі (ст. 21 п. 30). Якщо нова квартира частково фінансуватиметься кредитом, узятим лише після продажу, заздалегідь вирішіть, як ви врахуєте витрати, – у таких схемах варто запитати позицію органу в індивідуальному роз'ясненні.
Продаєте квартиру й хочете одразу купити нову? Допоможемо оцінити й продати вашу квартиру, а нову підберемо з пропозиції забудовників так, щоб строки платежів і прийняття підходили під пільгу.
Приклад: ви продаєте за 700 тис. zł і купуєте 3 кімнати в забудовника
Припущення: квартира куплена у 2023 р., витрати на придбання (ціна, PCC, нотаріус) 500 000 zł, продаж у жовтні 2026 р. за 700 000 zł. П'ять років спливають лише 31 грудня 2028 р., тому продаж оподатковується. Для наочності витрати продажу опускаємо. Дохід = 700 000 − 500 000 = 200 000 zł; без пільги податок становив би 19% × 200 000 = 38 000 zł.
Нові квартири беремо з нашої пропозиції на варшавському районі Białołęka (за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026): 3-кімнатна квартира № 63 площею 58,19 м² у проєкті Miasteczko Nova Sfera 5 за 748 800 zł (здача IV кв. 2026) і 3-кімнатна квартира A.07 площею 54,14 м² на Osiedle Salvia за 567 820 zł (здача III кв. 2027). Медіана ціни 3-кімнатних квартир на Białołęka в нашій пропозиції – 751 127 zł.
| Варіант | Житлові витрати (до ліміту виручки) | Частка у виручці | Звільнений дохід | Оподатковуваний дохід | Податок 19% |
|---|---|---|---|---|---|
| Без пільги | немає | 0% | немає | 200 000 zł | 38 000 zł |
| A: Nova Sfera 5, 748 800 zł | 700 000 zł | 100% | 200 000 zł | немає | податку немає |
| B: Osiedle Salvia, 567 820 zł | 567 820 zł | 81,1% | 162 234 zł | 37 766 zł | 7 176 zł |
| C: Salvia + оздоблення 80 000 zł | 647 820 zł | 92,5% | 185 091 zł | 14 909 zł | 2 833 zł |
У варіанті A ціна нової квартири перевищує виручку, тому весь дохід у 200 тис. zł звільнений. Відсутні 48 800 zł ви додаєте із заощаджень. У варіанті B лишається 132 180 zł невитраченої виручки, з пропорційної частини доходу за якою ви платите близько 7,2 тис. zł податку. Варіант C показує, що до кінця 2029 р. ви можете ще «доповнити» пільгу витратами на оздоблення нової квартири – кожні 10 тис. zł документально підтверджених витрат знижують тут податок приблизно на 543 zł. Більше квартир у цьому районі: нові квартири Białołęka.
PIT-39 і що робити, якщо ви не витратите гроші в строк
Після закінчення року, у якому ви продали квартиру, ви подаєте PIT-39 у строк з 15 лютого до 30 квітня. У декларації вказуєте дохід і – якщо збираєтеся скористатися пільгою – звільнений дохід (ст. 30e п. 4). Строк на витрати довший за строк подання декларації, тому ви часто подаєте PIT-39, перш ніж купите нову квартиру. Тоді ви вказуєте звільнений дохід відповідно до того, що маєте намір витратити в строк пільги, а до 30 квітня платите податок із тієї частини, що звільнена не буде, – закон передбачає уточнення на випадок, якщо план не вдасться.
Коли умови пільги не виконано – ви не витратите гроші протягом 3 років, витратите менше, ніж планували, або не набудете права власності на квартиру в забудовника в строк, – потрібно подати уточнений PIT-39 і сплатити податок разом із відсотками за прострочення. Відсотки рахуються від дня, наступного за строком платежу, тобто від 1 травня року, наступного за продажем, до дня сплати (ст. 30e п. 7).
Читайте також:
Часті запитання
Чи діє житлова пільга у 2026 році?
Так. Звільнення зі ст. 21 п. 1 пп. 131 закону про PIT діє в редакції уніфікованого тексту Dz.U. 2026 поз. 592. Станом на вересень 2026 р. проєктовані звуження пільги в силу не набули.
Чи треба витратити всю суму від продажу, чи лише прибуток?
Щоб дохід був звільнений повністю, потрібно витратити на власні житлові цілі суму, рівну виручці, а не лише прибутку. Витративши менше, ви отримаєте звільнення, пропорційне частці витрат у виручці.
Чи зараховуються платежі за договором із забудовником до житлової пільги?
Так, якщо вони зазнані після дня продажу, а акт про передачу власності на помешкання буде підписано до спливу 3-річного строку.
Чи треба подавати PIT-39, якщо весь дохід звільнений?
Так. Продаж до спливу 5 років ви вказуєте в PIT-39 до 30 квітня року, наступного за продажем, відобразивши в ньому звільнений дохід.
Чи можу я купити нову квартиру до продажу старої та скористатися пільгою?
Витрати, зазнані до дня продажу, як правило, не враховуються. Виняток – кредит, узятий до продажу на житлову ціль: його погашення грошима від продажу входить до пільги.
Чи входить ремонт до житлової пільги?
Так, якщо він стосується квартири, яка є вашою власністю або стане нею в строк пільги. Враховуються документально підтверджені витрати, зокрема за загальним роз'ясненням Мінфіну 2021 р., зокрема плита, духовка, освітлення й меблі, міцно пов'язані з будівлею.
Підсумок
Житлова пільга у 2026 р. діє за колишніми правилами: ви продаєте квартиру до спливу 5 років, а протягом 3 років від кінця року продажу витрачаєте виручку на купівлю, будівництво, ремонт чи погашення житлового кредиту. У нашому прикладі купівля 3-кімнатної квартири в забудовника за ціною не меншою за виручку знижує податок із 38 000 zł до нуля, а часткове реінвестування – пропорційно. Докладніше про витрати з боку покупця пишемо в посібнику Витрати на купівлю квартири в забудовника.
Хочете вкласти гроші від продажу в нову квартиру? Допоможемо обрати квартиру в забудовника – для покупця найчастіше без комісії, винагороду зазвичай сплачує забудовник. Якщо спершу треба продати нинішню квартиру, зазирніть на сторінку продаж і оцінка квартири.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні й не є податковою консультацією. У нетиповій ситуації (кредит, узятий після продажу, купівля під оренду, спільна власність) розгляньте запит індивідуального роз'яснення.
Джерела
- Закон про податок на доходи фізичних осіб (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 10 п. 1 пп. 8, ст. 19, ст. 21 п. 1 пп. 131 і п. 25–30a, ст. 22 п. 6c, ст. 30e, ст. 45).
- Загальне роз'яснення міністра фінансів від 13 жовтня 2021 р. (DD2.8202.4.2020) (польською) – перелік витрат на житлові цілі.
- Сервіс podatki.gov.pl – Відчуження нерухомості (польською) – PIT-39, строки, житлова пільга.
- Проєкт закону про зміну закону про PIT, CIT і ryczałt (UD116) (польською) – редакція, ухвалена Радою міністрів і спрямована до Сейму у вересні 2026 р.
- Інформаційна брошура до PIT-39 за 2025 р. (польською) – Міністерство фінансів, podatki.gov.pl (формула звільнення, округлення, відсотки).
- Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026.
