Квартира під оренду у Варшаві 2026: райони, метраж, ціни
Автор: Tacjana MasiukiewiczІнвестиції~11 хв читання
Квартиру під оренду у Варшаві найкраще купувати там, де поєднуються дві речі: стабільний попит орендарів (метро, університети, офіси) і ціна за метр, яка не «з'їдає» орендну плату. За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, метр нової квартири коштує від прибл. 14,1 тис. zł (медіана на Білоленці, Białołęka) до 33,7 тис. zł (Середмістя, Śródmieście), а середня ставка оренди у Варшаві за даними NBP становить 85,1 zł/м² на місяць. Нижче порівнюємо райони, метраж і орієнтовну дохідність брутто, з прикладом, скільки залишається «на руки» після витрат.
Найважливіше
- Середня ставка оренди у Варшаві в I кв. 2026 р. становила за даними NBP 85,1 zł/м² на місяць (без експлуатаційних платежів і комунальних послуг), на 3,3% більше, ніж роком раніше.
- У нашій пропозиції медіана ціни нової квартири у Варшаві становить 18 000 zł/м² (2237 доступних квартир у 73 інвестиціях).
- За середньої ставки NBP дохідність брутто коливається від прибл. 7,2% (Білоленка) до прибл. 3,0% (Середмістя): що дорожчий метр, то нижча віддача від оренди.
- NBP оцінює ставку капіталізації для пересічної квартири у Варшаві в 5,95%, що означає строк окупності прибл. 16 років і 10 місяців.
- Після простою, ryczałt (фіксованого податку) 8,5% і витрат на оздоблення реальна дохідність помітно нижча, ніж «брутто з оголошення»: у нашому прикладі на 1,2–2,3 відсоткового пункту.
Що визначає попит на оренду у Варшаві?
Орендар рідко обирає квартиру «в районі», він обирає час доїзду до роботи чи університету. Тому під час купівлі під оренду важать насамперед три магніти попиту:
- Метро. Лінія M1 проходить через Мокотув (Mokotów), Середмістя, Жолібож (Żoliborz) і Беляни (Bielany) (станції від Słodowiec до Młociny), а M2 через Бемово (Bemowo), Волю (Wola), Середмістя, Прагу-Пулноц (Praga-Północ) і Таргувек (Targówek). Квартиру в пішій доступності від станції легше здати, і вона рідше «простоює» між орендарями. Деталі станцій і житлових комплексів описуємо в посібниках нові квартири на Мокотуві і нові квартири на Волі.
- Офіси. Найбільші скупчення офісних будівель це околиці Rondo Daszyńskiego на Волі, Służewiec на Мокотуві та саме Середмістя. Їхні працівники це типові орендарі студій і двокімнатних квартир.
- Університети. Студенти й молоді науковці шукають житло поблизу кампусів, зокрема в Середмісті (Варшавський університет, Варшавська політехніка), на Мокотуві (SGH), на Белянах (AWF, UKSW) і на Урсинуві (Ursynów, SGGW).
Райони без метро (Білоленка, Урсус (Ursus) чи Влохи (Włochy)) теж мають своїх орендарів: доїзд електричкою (напр. SKM в Урсусі), трамваєм чи автобусом буває прийнятним, якщо оренда нижча, ніж біля станції. Однак такі локації вимагають ретельнішої перевірки конкретної адреси: часу дороги до зупинки, частоти рейсів і того, чи є поблизу сервісна інфраструктура. Загальне порівняння районів з погляду життя знайдете в статті найкращі райони Варшави для життя.
Ціни квартир під оренду у Варшаві: райони в нашій пропозиції
Таблиця нижче показує, скільки коштують невеликі квартири, які найчастіше купують під оренду, у десяти районах, де ми маємо нові інвестиції. За «студію» ми взяли квартиру до 35 м², бо забудовники по-різному описують кількість кімнат у найменших квартирах.
| Район | Доступні квартири | Медіана zł/м² | Квартира до 35 м²: медіана ціни (від) | 2 кімнати: медіана ціни (площа) |
|---|---|---|---|---|
| Білоленка | 609 | 14 122 | 519 тис. zł (від 298 тис. zł) | 553 тис. zł (39,1 м²) |
| Урсус | 122 | 15 726 | 538 тис. zł (від 437 тис. zł) | 568 тис. zł (34,6 м²) |
| Таргувек | 77 | 15 948 | немає в пропозиції | 650 тис. zł (39,2 м²) |
| Влохи | 156 | 17 650 | 573 тис. zł (від 509 тис. zł) | 789 тис. zł (44,9 м²) |
| Прага-Полудне | 268 | 18 600 | 624 тис. zł (від 531 тис. zł) | 737 тис. zł (39,2 м²) |
| Прага-Пулноц | 19 | 19 000 | 523 тис. zł (від 498 тис. zł) | 713 тис. zł (34,9 м²) |
| Беляни | 170 | 19 550 | 663 тис. zł (від 515 тис. zł) | 772 тис. zł (39,0 м²) |
| Мокотув | 448 | 22 900 | 763 тис. zł (від 495 тис. zł) | 1,01 млн zł (40,3 м²) |
| Воля | 122 | 26 442 | 872 тис. zł (від 702 тис. zł) | 1,20 млн zł (43,6 м²) |
| Середмістя | 78 | 33 700 | 917 тис. zł (від 821 тис. zł) | 1,40 млн zł (38,2 м²) |
Розкид величезний: за медіану двокімнатної квартири на Мокотуві можна купити майже дві квартири подібної площі на Білоленці. Найбільше квартир до 35 м² ми маємо на Білоленці (зокрема Osiedle Salvia і готовий Eco Berensona), на Празі-Полудне (Praga-Południe; серія Metro Art і Osiedle PUR) і в Середмісті (Apartamenty Grzybowska 11). На Мокотуві невеликі квартири є, зокрема, в будованих Apartamenty Metro Wilanowska (здача в II кв. 2028). Ширшу картину цін у столиці показуємо в статті про ціни нових квартир у Варшаві.
Найкращі райони під оренду у Варшаві: орієнтовна дохідність брутто
Дохідність брутто це річна орендна плата, поділена на ціну купівлі. NBP наводить ставки оренди лише для всієї Варшави, тому в таблиці ми взяли те саме середнє (85,1 zł/м²) для кожного району. На практиці в центрі та біля метро ставки за метр зазвичай вищі, а на околицях нижчі. Тому ми додали стовпець, що перевертає питання: яку оренду за метр вам довелося б отримати, щоб заробляти 5% брутто на рік за медіанної ціни в цьому районі.
| Район | Медіана zł/м² | Дохідність брутто при 85,1 zł/м² | Оренда, потрібна для 5% брутто |
|---|---|---|---|
| Білоленка | 14 122 | 7,2% | 59 zł/м² |
| Урсус | 15 726 | 6,5% | 66 zł/м² |
| Таргувек | 15 948 | 6,4% | 66 zł/м² |
| Влохи | 17 650 | 5,8% | 74 zł/м² |
| Прага-Полудне | 18 600 | 5,5% | 78 zł/м² |
| Прага-Пулноц | 19 000 | 5,4% | 79 zł/м² |
| Беляни | 19 550 | 5,2% | 81 zł/м² |
| Мокотув | 22 900 | 4,5% | 95 zł/м² |
| Воля | 26 442 | 3,9% | 110 zł/м² |
| Середмістя | 33 700 | 3,0% | 140 zł/м² |
Висновок із таблиці: дешевші райони, як-от Білоленка та Урсус, зазвичай дають вищу дохідність брутто, а дорожчі (Мокотув, Воля, Середмістя) нижчу. На Білоленці вистачить оренди прибл. 59 zł/м², щоб отримати 5% брутто, а в Середмісті довелося б отримувати прибл. 140 zł/м², тобто помітно більше, ніж середнє по місту. Проте це не правило без винятків. Дорожчі локації біля метро й офісів зазвичай легше здати, і вони рідше простоюють між орендарями. Дешевший район із довгим доїздом, навпаки, може означати оренду нижчу за середнє NBP і довший пошук орендаря. Як рахувати дохідність крок за кроком, показуємо в статті дохідність оренди квартири.
Орієнтиром може бути оцінка NBP: для пересічної квартири у Варшаві центральний банк розраховує ставку капіталізації на рівні 5,95% (I кв. 2026 р.). Однак NBP рахує її на основі середніх цін угод з усього ринку, а не пропозицій забудовників, тож пряме порівняння з таблицею орієнтовне.
Шукаєте квартиру під оренду в конкретному районі? Допоможемо обрати квартиру і порівняти пропозиції забудовників: найчастіше без комісії, зазвичай нам платить забудовник.
Приклад: скільки насправді заробить квартира на Білоленці, а скільки на Мокотуві?
Порівняймо дві типові двокімнатні квартири з нашої пропозиції близької площі: медіану на Білоленці (39,1 м² за 553 358 zł) і на Мокотуві (40,3 м² за 1 013 989 zł). Приймаємо однакові припущення для обох:
- оренда: 85,1 zł/м² (середнє NBP для Варшави), адміністративні платежі та комунальні послуги сплачує орендар,
- оздоблення під оренду: 2 000 zł/м² плюс 20 000 zł на меблі та техніку (припущення в межах діапазонів, описаних у статті про вартість оздоблення квартири),
- нотаріальні та судові витрати: орієнтовно 4 тис. zł (Білоленка) і 5 тис. zł (Мокотув),
- один місяць простою на рік, ryczałt 8,5% від доходу, податок на нерухомість прибл. 50 zł і 1 500 zł на рік на страхування та дрібний ремонт.
| Позиція | Білоленка, 2 кімнати | Мокотув, 2 кімнати |
|---|---|---|
| Ціна квартири | 553 358 zł | 1 013 989 zł |
| Оздоблення та меблювання | 98 200 zł | 100 600 zł |
| Транзакційні витрати | прибл. 4 000 zł | прибл. 5 000 zł |
| Загальні витрати | 655 558 zł | 1 119 589 zł |
| Місячна оренда | 3 327 zł | 3 430 zł |
| Дохід за 11 місяців | 36 602 zł | 37 725 zł |
| Ryczałt 8,5% | −3 111 zł | −3 207 zł |
| Податок на нерухомість, страхування, ремонт | −1 550 zł | −1 550 zł |
| Річний прибуток нетто | 31 940 zł | 32 968 zł |
| Дохідність брутто (оренда × 12 ÷ ціна) | 7,2% | 4,1% |
| Дохідність нетто (прибуток ÷ загальні витрати) | 4,9% | 2,9% |
Обидві квартири принесуть подібну оренду в злотих, але на Мокотуві треба заморозити майже вдвічі більше капіталу. Варто, однак, зробити тест чутливості: якщо на Білоленці ви отримаєте не 85,1, а напр. 70 zł/м², оренда знизиться до прибл. 2 737 zł, а дохідність нетто до прибл. 4,0%. Натомість мокотівська квартира біля метро може мати ставку, вищу за середню по місту. Тому перед купівлею перевірте актуальні оголошення про оренду в радіусі кількох сотень метрів від конкретного будинку, а не середнє для району. Правила розрахунку ryczałt описуємо в статті податок з оренди квартири.
Студія чи 2 кімнати під оренду у Варшаві?
Студія під оренду у Варшаві це найнижчий поріг входу: у нашій пропозиції квартири до 35 м² починаються від прибл. 298 тис. zł (25 м² у готовому Eco Berensona на Білоленці) і прибл. 437 тис. zł в Урсусі. Проте невеликі квартири зазвичай мають вищу ціну за метр, а орендарі частіше змінюються. Дві кімнати коштують більше, але можуть привабити пару або двох співмешканців і дають більше гнучкості під час перепродажу.
У таких районах, як Білоленка, Урсус чи Прага-Полудне, двокімнатна квартира площею 35–40 м² коштує в нашій пропозиції стільки ж або трохи більше, ніж студія в центрі. Детальне порівняння дохідності та ризиків обох типів квартир знайдете в статті студія чи 2 кімнати під оренду.
Інвестиційна квартира у Варшаві: на що звернути увагу під час вибору
- Термін здачі. Квартира в будівництві не заробляє до приймання й оздоблення. Готова квартира (у нашій варшавській пропозиції їх 673) почне приносити оренду через кілька місяців.
- Планування. Орендарі цінують окрему спальню, вікно на кухні або добре провітрюваний кухонний куточок, балкон і місце для пральної машини. Погано спроєктовані 38 м² здати важче, ніж функціональні 34 м².
- Паркомісце. Поза центром орендарі з автомобілем часто питають про паркування, у Середмісті та біля метро це має менше значення.
- Конкуренція поблизу. Великі комплекси із сотнями подібних студій, зданих одночасно, можуть кілька місяців знижувати ставки оренди.
- Форма оренди. Довгострокова оренда означає інші ризики та норми, ніж короткострокова, тож варто вирішити це до купівлі.
Ширший погляд на те, чи квартира взагалі є для вас доброю інвестицією, містить наш посібник квартира як інвестиція. Якщо ви розглядаєте також інший ринок, порівняйте його зі статтею де купити квартиру під оренду у Вроцлаві.
Найчастіші запитання
Де купити квартиру під оренду у Варшаві?
Найвищу дохідність брутто за середньої ставки оренди дають дешевші райони: Білоленка, Урсус і Таргувек (прибл. 6,4–7,2%). Мокотув, Воля і Середмістя дають нижчу віддачу від оренди (3–4,5%), зате мають метро, офіси та університети, які забезпечують стабільний попит. Вибір залежить від того, на що ви робите ставку: на поточний дохід чи на легкість здачі.
Скільки коштує студія під оренду у Варшаві?
За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, нові квартири до 35 м² коштують від прибл. 298 тис. zł на Білоленці. Медіана ціни такої квартири становить прибл. 519 тис. zł на Білоленці, 624 тис. zł на Празі-Полудне, 763 тис. zł на Мокотуві і 917 тис. zł у Середмісті.
Яка середня орендна ставка у Варшаві за м²?
За даними NBP середня ставка оренди квартир у Варшаві в I кв. 2026 р. становила 85,1 zł/м² на місяць, без експлуатаційних платежів і комунальних послуг. Це зростання на 2,6% квартал до кварталу і на 3,3% рік до року. Для квартири 40 м² це дає прибл. 3 400 zł на місяць плюс платежі.
Чи варто купувати інвестиційну квартиру біля метро у Варшаві?
Близькість метро полегшує здачу і скорочує перерви між орендарями, але квартири біля станцій дорожчі, тож дохідність лише від оренди буває нижчою. Зазвичай це вигідно тоді, коли ви отримаєте ставку, помітно вищу за середню по місту: перевірте її в оголошеннях з околиць конкретного будинку.
За скільки років окупається квартира під оренду у Варшаві?
NBP оцінює, що за ставки капіталізації 5,95% строк окупності для пересічної варшавської квартири становив у I кв. 2026 р. прибл. 16 років і 10 місяців. У нашому прикладі нетто (4,9% на Білоленці, 2,9% на Мокотуві) окупність лише за рахунок оренди тривала б відповідно прибл. 20 і понад 30 років, без урахування змін цін на квартири.
Підсумок
Квартиру під оренду у Варшаві можна купити як за прибл. 500 тис. zł на Білоленці чи в Урсусі, так і за понад мільйон на Мокотуві або Волі. Таблиця дохідності показує, що дешевші райони зазвичай дають вищу віддачу брутто від оренди, а дорожчі нижчу, але натомість пропонують метро, офіси та університети, тобто стабільніший попит. Перш ніж вирішити, порахуйте дохідність нетто для конкретної квартири і перевірте реальні ставки оренди поблизу.
Хочете порівняти конкретні квартири під оренду? Підберемо квартири у вашому бюджеті й підготуємо порівняння кількох інвестицій: найчастіше без комісії, зазвичай нам платить забудовник. Усі пропозиції знайдете також у каталозі нових квартир у Варшаві.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер, ґрунтуються на прийнятих припущеннях і не є інвестиційною рекомендацією чи податковою консультацією. Фактична оренда, витрати і дохідність залежать від конкретної квартири та ситуації на ринку.
Джерела
- NBP, Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку житлової та комерційної нерухомості в Польщі в I кварталі 2026 р.: ставки оренди, ставка капіталізації і строк окупності для Варшави.
- NBP, Квартальна інформація про ринок нерухомості: архів звітів і база цін квартир.
- Закон про фіксований податок на доходи від деяких надходжень фізичних осіб, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 843 (ст. 12 п. 1 пп. 4 літ. a).
- Podatki.gov.pl: розрахунок доходів від оренди (ryczałt ewidencjonowany).
- Закон про місцеві податки і збори, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 707 (ставка для житлових будинків у Варшаві на 2026 р.: 1,25 zł/м²).
- Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.
