Чи дає купівля квартири посвідку на проживання в Польщі (karta pobytu)?

Ні. Сама купівля квартири в Польщі не дає ні права на перебування, ні посвідки на проживання (karta pobytu) — у польському законі про іноземців немає «золотої візи» (golden visa) за нерухомість. Проте власна квартира може допомогти, коли у вас уже є інша підстава перебування: робота, бізнес, навчання чи родина. Нижче пояснюємо, для яких дозволів має значення місце проживання й правовий титул на житло, що змінилося у 2026 році і як це виглядає для громадян ЄС.

Головне

• Польща не надає права на перебування за купівлю нерухомості — дозвіл на перебування залежить від мети: робота, підприємницька діяльність, навчання, родина та інші обставини, передбачені законом.
• Громадянин держави поза ЄС може купити квартиру (окреме житлове приміщення) без дозволу MSWiA (Міністерства внутрішніх справ і адміністрації) — але сама купівля не змінює його статусу перебування.
• До заяви на дозвіл довгострокового резидента ЄС треба додати чинний правовий титул на житло — акт про право власності цій вимозі відповідає, а звичайна безоплатна позичка (użyczenie), якщо вона не від близьких родичів, — ні.
• Умова «забезпечене місце проживання» діє, зокрема, для перебування з метою ведення підприємницької діяльності й возз’єднання з родиною — її можна виконати й орендою.
• Гербовий збір (opłata skarbowa): 340 zł за дозвіл на тимчасове перебування, 640 zł — на постійне перебування або довгострокового резидента ЄС.

Чи дає купівля нерухомості право на перебування в Польщі?

Не дає. Закон про іноземців (ustawa o cudzoziemcach, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1079 зі змінами) містить закритий перелік цілей, для яких воєвода надає дозвіл на тимчасове перебування. Дозвіл видають на строк, потрібний для досягнення мети перебування, максимум на 3 роки (ст. 98 ч. 2). Серед цих цілей, зокрема:

• робота (дозвіл на тимчасове перебування й роботу, Блакитна карта ЄС, переведення всередині підприємства, сезонна робота),
• ведення підприємницької діяльності,
• навчання, наукові дослідження, стажування, волонтерство,
• родина — чоловік чи дружина громадянина Польщі або возз’єднання з родиною іноземця,
• «інші обставини» зі ст. 186 і 187 (наприклад, випускник польського вишу, який шукає роботу).

Купівлі квартири немає ні в цьому переліку, ні серед підстав постійного перебування (ст. 195). Ст. 187 п. 8 хоч і дозволяє послатися на «інші обставини», але це дискреційне рішення, а закон не називає власність на квартиру такою обставиною — не плануйте купівлю, розраховуючи на цей шлях.

Так само і з візою. Якщо вам не потрібна віза до Шенгенської зони, ви можете перебувати в Польщі до 90 днів у кожному 180-денному періоді — незалежно від того, чи є у вас тут квартира. Сама ж купівля житла проста: окреме житлове приміщення не потребує дозволу MSWiA (ст. 8 ч. 1 п. 1 закону про набуття нерухомості іноземцями). Подробиці — у посібнику Купівля квартири в Польщі іноземцем, а ситуації, коли дозвіл потрібен (будинок, земельна ділянка), — у статті Дозвіл MSWiA на купівлю нерухомості.

Golden visa — у Польщі її немає, а в ЄС її стає дедалі менше

«Golden visa» — це програми, за якими держава дає право на перебування в обмін на інвестицію, часто в нерухомість. У Польщі такої програми немає: закон не передбачає перебування за купівлю квартири, будинку чи за певну суму інвестиції.

В інших країнах ЄС такі програми обмежують. Приклад: Іспанія органічним законом 1/2025 скасувала норми про візи й дозволи для інвесторів (ст. 63–67 закону 14/2013) — зміна діє з квітня 2025 р., а заяви, подані раніше, розглядають за старими правилами. Якщо хтось пропонує вам «golden visa в Польщі» за купівлю квартири — це просто неможливо.

Підстава перебування і квартира — коли власне житло допомагає

Квартира не є підставою перебування, але буває однією з умов. У таблиці ми зібрали найпоширеніші дозволи й роль, яку в них відіграє житло.

Підстава перебування	Чи допомагає квартира?	Як
Тимчасове перебування й робота (ст. 114)	Опосередковано	Закон тут не вимагає місця проживання; важать договір із роботодавцем, зарплата й страхування. Квартира спрощує реєстрацію за місцем проживання (meldunek) і повсякденні справи.
Тимчасове перебування — підприємницька діяльність (ст. 142)	Так	Умова: «забезпечене місце проживання» в Польщі. Власне житло її виконує; оренда теж.
Тимчасове перебування — возз’єднання з родиною (ст. 159)	Так	Член родини мусить мати забезпечене місце проживання, страхування й стабільний дохід.
Тимчасове перебування — навчання (ст. 144)	Опосередковано	Важать кошти на утримання після вирахування витрат на житло — у власній квартирі це переважно внески за утримання будинку (czynsz) і комунальні послуги.
Тимчасове перебування — інші обставини (ст. 186–188)	У частині випадків	Для частини підстав (наприклад, випускник польського вишу) закон вимагає забезпеченого місця проживання.
Довгостроковий резидент ЄС (ст. 211, 219a)	Так	До заяви треба додати чинний правовий титул на житло; крім того — 5 років легального перебування, дохід, страхування й польська мова на рівні B1.
Постійне перебування (ст. 195)	Не як підстава	Підставою є, наприклад, Карта поляка, польське походження або шлюб із громадянином Польщі; квартира цих умов не замінить.
Громадянин ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії — реєстрація перебування	Опосередковано	Важать робота, власна діяльність або кошти й страхування; адреса потрібна для реєстрації за місцем проживання.

Власна квартира і посвідка на проживання довгострокового резидента ЄС

Це безстроковий дозвіл, що підтверджується посвідкою на проживання. Умови (ст. 211): щонайменше 5 років легального й безперервного перебування в Польщі безпосередньо перед заявою, стабільний і регулярний дохід, медичне страхування та підтверджене знання польської мови (наприклад, сертифікат рівня B1).

Тут і з’являється квартира. З 27 квітня 2026 р. заяву подають електронно через систему MOS (Moduł Obsługi Spraw), а ст. 219a вимагає надати чинний правовий титул на користування житлом, у якому ви житимете. До заяви ви додаєте скан цього документа. Титулом може бути нотаріальний акт про право власності або договір оренди. Договору безоплатного користування (umowa użyczenia) недостатньо — хіба що житло вам надає дитина чи онук, батьки чи дід із бабусею, чоловік чи дружина, батьки чоловіка чи дружини або брат чи сестра.

Власність має перевагу: не треба стежити за строком договору оренди. Увага щодо купівлі на первинному ринку: договір із забудовником (umowa deweloperska) сам по собі не дає права користуватися житлом. Титулом стане лише договір про перехід права власності (umowa przenosząca własność) — нотаріальний акт, тож якщо ви плануєте заяву на конкретну дату, розгляньте готову квартиру або подбайте на час будівництва про оренду.

Приклад: якого доходу достатньо для заяви?

Закон відсилає до критеріїв соціальної допомоги: місячний дохід має бути вищим за критерій для вас і кожного члена родини на вашому утриманні (ст. 140 ч. 2 у зв’язку зі ст. 211 ч. 2). З 1 січня 2025 р. цей критерій становить 1 010 zł для особи, яка веде господарство самостійно, і 823 zł на особу в родині. Дохід потрібно підтвердити за 3 роки перед заявою (у частині випадків — за 2 роки).

Ситуація (гіпотетичний приклад)	Розрахунок	Місячний дохід має бути вищим за
Самотня особа	1 × 1 010 zł	1 010 zł
Пара без дітей	2 × 823 zł	1 646 zł
Родина 2+1	3 × 823 zł	2 469 zł
Родина 2+2	4 × 823 zł	3 292 zł

Приклад: іноземець легально живе у Варшаві 5 років на підставі послідовних дозволів, має на утриманні дружину й дитину. Його дохід має перевищувати 2 469 zł на місяць протягом останніх 3 років. Якщо раніше він купив студію — у нашому варшавському каталозі ціни студій починаються від бл. 437 тис. zł, — до заяви він додає скан нотаріального акта, а гербовий збір за дозвіл становить 640 zł. Установа перевіряє, чи дохід стабільний, регулярний і документально підтверджений.

Плануєте купити квартиру в Польщі як іноземець? Допоможемо вибрати квартиру від забудовника й пройти формальності — найчастіше без комісії для покупця: зазвичай нашу винагороду сплачує забудовник.

Квартира і дозвіл на тимчасове перебування — «забезпечене місце проживання»

Для кількох дозволів на тимчасове перебування закон вимагає, щоб іноземець мав «забезпечене на території Республіки Польща місце проживання». Це стосується, зокрема, перебування з метою ведення підприємницької діяльності (ст. 142 ч. 1 п. 2), возз’єднання з родиною (ст. 159 ч. 1 п. 3) і частини випадків «інших обставин» (ст. 188). Норма не вимагає власності — достатньо, наприклад, договору оренди. Власна квартира просто закриває цей пункт назавжди.

Іноземець не з ЄС мусить зареєструватися за місцем проживання не пізніше 4-го дня від прибуття на нове місце, а громадянин ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії — не пізніше 30-го дня (ст. 41 закону про облік населення). Важливо: реєстрація — це не право на перебування. Громадянин держави поза ЄС зареєструється на постійне перебування лише з посвідкою на проживання, виданою, зокрема, у зв’язку з дозволом на постійне перебування або довгострокового резидента ЄС (ст. 43). Лише з нотаріальним актом він зареєструється тільки на тимчасове перебування, на строк легального перебування. Як підготувати PESEL, NIP і рахунок — пишемо в чек-листі PESEL, NIP і рахунок у банку перед купівлею квартири.

Інвестиція в квартиру і перебування з метою ведення підприємницької діяльності

Найближче до «інвесторської візи» — дозвіл на тимчасове перебування з метою ведення підприємницької діяльності (ст. 142). Але йдеться в ньому не про купівлю нерухомості, а про чинну компанію. Компанія (зокрема й товариство, у якому у вас є частка) за рік до заяви мусить:

• отримати дохід щонайменше в розмірі 12-кратної середньомісячної зарплати в цьому воєводстві (дані GUS), або
• щонайменше рік наймати щонайменше 2 працівників на безстроковий договір і повну ставку, або
• довести, що має кошти або веде діяльність, які дадуть змогу виконати ці умови в майбутньому (наприклад, інвестиції, створення робочих місць).

До цього додаються особисті умови: медичне страхування, стабільний дохід і забезпечене місце проживання. Купівля однієї чи кількох квартир для здавання в оренду сама по собі цих умов не виконує. Приватна оренда, оподатковувана за спрощеною ставкою (ryczałt), — це в податках окреме джерело доходу, а не підприємницька діяльність; про її оподаткування пишемо в статті Podatek od najmu mieszkania (стаття польською).

Громадяни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії — реєстрація перебування замість посвідки

Громадянину ЄС дозвіл на перебування не потрібен. Він має право перебувати понад 3 місяці, якщо працює чи веде діяльність у Польщі, або має достатні кошти й медичне страхування, або навчається (ст. 16 закону про в’їзд громадян ЄС). При перебуванні понад 3 місяці він мусить зареєструвати перебування у воєводи, а член родини не з ЄС — отримати картку перебування (karta pobytowa) (ст. 20). Квартира тут не є умовою, але адреса й реєстрація за місцем проживання спрощують формальності.

Громадянам держав ЄЕЗ і Швейцарії за загальним правилом не потрібен і дозвіл MSWiA на купівлю нерухомості (ст. 8 ч. 2 закону про набуття нерухомості іноземцями). Для громадян України діють окремі правила, які у 2026 р. змінилися, — описуємо їх у посібнику Купівля квартири в Польщі громадянином України.

Квартира для іноземця в нашому каталозі — ціни й стан будівництва

Якщо квартира має стати вашим правовим титулом на житло до конкретної дати, важить не лише бюджет, а й стадія будівництва ЖК. За даними каталогу TM Invest, станом на 27.09.2026:

Місто	Студія: ціна від / медіана	2 кімнати: ціна від / медіана	Доступні квартири в зданих будинках
Варшава	437 тис. zł / 824 тис. zł	449 тис. zł / 756 тис. zł	673 з 2 237
Вроцлав	335 тис. zł / 596 тис. zł	453 тис. zł / 662 тис. zł	428 з 2 114

Готова квартира — це швидший акт про перехід права власності, тобто документ для заяви на перебування. У квартирі, що будується, правовий титул на житло ви отримаєте лише після завершення будівництва. Усі проєкти ви знайдете в розділі Новобудови.

Часті запитання

Підсумок

Купівля квартири в Польщі не дає ні права на перебування, ні посвідки на проживання, а польське право не знає «золотої візи». Підставою перебування завжди є мета: робота, бізнес, навчання, родина або інші обставини, передбачені законом. Проте власна квартира виконує умову місця проживання для кількох дозволів, є правовим титулом на житло для заяви на довгострокового резидента ЄС і спрощує реєстрацію за місцем проживання. Якщо купуєте з думкою про заяву на перебування, узгодьте дату купівлі з датою заяви й перевірте, чи квартира буде готова вчасно.

Шукаєте квартиру у Варшаві чи Вроцлаві? Підберемо квартиру від забудовника у вашому бюджеті й проведемо вас через купівлю — найчастіше без комісії для покупця: зазвичай нашу винагороду сплачує забудовник. Можете також одразу переглянути актуальні новобудови.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Подробиці щодо перебування уточнюйте у воєводському управлінні (urząd wojewódzki) за вашим місцем проживання або в юриста, який займається міграційним правом.

Джерела

• Закон про іноземців (Ustawa o cudzoziemcach) — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1079 (ст. 98, 114, 140, 142, 144, 159, 186–188, 195, 211).
• Закон від 21 листопада 2025 р. про зміну закону про іноземців — Dz.U. 2025 poz. 1794 (ст. 219a–219d: правовий титул на житло, заяви через MOS).
• Повідомлення MSWiA від 10 квітня 2026 р. — M.P. 2026 poz. 370 (запровадження MOS з 27.04.2026).
• Закон про набуття нерухомості іноземцями — єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278 (ст. 8).
• Закон про в’їзд, перебування й виїзд громадян ЄС і членів їхніх родин — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 1065 (ст. 16, 20).
• Закон про облік населення — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 384 (ст. 41–43).
• Закон про гербовий збір — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1154 (додаток, частина III ч. 2–4).
• Розпорядження Ради Міністрів про переглянуті критерії доходу — Dz.U. 2024 poz. 1044.
• Шенгенський кодекс про кордони — регламент (ЄС) 2016/399, ст. 6.
• Іспанія: Ley Orgánica 1/2025 — disposición final vigesimoprimera (скасування ст. 63–67 закону 14/2013).
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.