Кондоготель і апартготель: чи це добра інвестиція? Порівняння 2026
Автор: Tacjana MasiukiewiczІнвестиції~12 хв читання
Кондоготель (condohotel) це інвестиція в приміщення в готелі, яким управляє оператор, а ви отримуєте погоджену орендну плату або частку в прибутку без пошуку орендарів. Порівняно з квартирою під оренду він вабить «гарантованим прибутком», але зазвичай ви купуєте нежитлове приміщення: з VAT 23%, без захисту девелоперського закону, з вищим податком на нерухомість і гіршою ліквідністю. Нижче пояснюємо, як працює ця модель, які в неї ризики та податки, і рахуємо приклад: приміщення в кондоготелі з гарантією 5% проти студії з нашої пропозиції у Вроцлаві.
Найважливіше
- Нежитлове приміщення в кондоготелі ви купуєте з VAT 23%; пільгові 8% стосуються житлових приміщень (ст. 41 п. 12–12a закону про VAT).
- Девелоперський закон охоплює нежитлове приміщення лише тоді, коли ви купуєте його разом із квартирою в тому самому проєкті: окрема купівля готельного приміщення не дає ескроу-рахунку чи захисту DFG.
- Податок на нерухомість для будівель, пов'язаних із підприємницькою діяльністю, може становити у 2026 р. до 35,53 zł/м² на рік, порівняно з 1,25 zł/м² для квартир у Варшаві та Вроцлаві.
- У нашому прикладі «гарантовані» 5% нетто дають реально прибл. 4,3% на рік (з відрахованим VAT) або 3,5% (без відрахування), а після періоду гарантії прибл. 2,5% за 3% частки в прибутку.
- Студія 29,13 м² з нашої пропозиції у Вроцлаві за ставками NBP дає прибл. 3,5% нетто: без гарантії, але з повним контролем і легшим продажем.
Що таке кондоготель і апартготель?
Кондоготель це готель, у якому номери або апартаменти продають індивідуальним інвесторам. Кожен покупець стає власником приміщення (або частки в спільній власності), але не користується ним як квартирою: він віддає його в оренду чи управління операторові, який веде готель і ділиться доходом. Апартготель це об'єкт з апартаментами (часто з кухонним куточком), які здають подобово і потижнево; його буває продають за тією самою інвесторською моделлю.
Ключове питання: що саме ви купуєте. У готельних об'єктах інвестор зазвичай набуває нежитлове приміщення. Трапляються також апартготелі в житлових будинках, де предметом продажу є житлове приміщення: тоді діють інші правила VAT і захисту покупця. Статус приміщення ви перевірите в проєкті договору, проспекті і, після виокремлення, у розділі I поземельної книги (księga wieczysta) (більше в статті про комерційне приміщення від забудовника).
Як працює «гарантований прибуток» у кондоготелі?
Після купівлі ви підписуєте з оператором договір оренди або управління, зазвичай на багато років. Найпоширеніші моделі:
- фіксована орендна плата («гарантована дохідність»): оператор сплачує встановлений відсоток ціни приміщення протягом визначеного часу незалежно від заповнюваності;
- частка в доходах або прибутку: ви отримуєте частину результату всього готелю або свого приміщення, тож дохід змінюється із сезоном і кон'юнктурою;
- змішана модель: кілька років гарантії, а потім частка в прибутку.
«Гарантія» це договірне зобов'язання оператора, а не страхування чи державна гарантія. Вона варта стільки, скільки фінансовий стан компанії, яка її дає, і забезпечення, вписані в договір. Зверніть увагу, від якої суми рахується відсоток (нетто чи брутто), чи він індексується, хто платить за заміну обладнання і ремонтний фонд, скільки днів проживання належить вам як власникові та на яких умовах договір можна розірвати.
Кондоготель: ризики, про які говорять менше
Немає захисту девелоперського закону
Закон про захист прав набувача житлового приміщення або односімейного будинку та про Девелоперський гарантійний фонд стосується договорів, метою яких є перенесення права власності на житлове приміщення або будинок (ст. 2 п. 1). Нежитлове приміщення він охоплює лише тоді, коли ви укладаєте договір разом із договором на житлове приміщення в тому самому проєкті (ст. 2 п. 2). Купуючи саме готельне приміщення, ви не маєте законного житлового ескроу-рахунку, інформаційного проспекту чи захисту з DFG: про те, як ці механізми захищають покупців квартир, пишемо в статті про ескроу-рахунок і DFG. Захист платежів тут залежить виключно від того, що ви виторгуєте в договорі. Варто, щоб попередній договір мав форму нотаріального акта: тоді ви можете в судовому порядку вимагати укладення основного договору (ст. 390 § 2 k.c.).
Фінансовий стан оператора і кон'юнктура в туризмі
Якщо оператор потрапить у скруту, виплати можуть затриматися або припинитися, а зміна оператора вимагає згоди багатьох власників. Пандемія показала, що готелі можуть тривалий час працювати з обмеженнями: у такий період падіння доходів б'є по здатності оператора виплачувати гарантовану орендну плату. Квартиру в довгострокову оренду можна швидко здати іншому орендареві; готельне приміщення ви зазвичай не можете самостійно здати поза системою оператора.
Ліквідність і кредит
Коло покупців готельного приміщення вузьке: це інвестори, а не люди, які шукають квартиру для себе. Перепродаж триває довше, а ціна залежить від результатів готелю та умов договору з оператором. З тих самих причин банки обережно ставляться до фінансування приміщень у кондоготелях: пропозиція вужча, ніж для житлового кредиту, і зазвичай вимагає вищого внеску. Кредит на квартиру під оренду це простіший шлях, що ми описуємо в статті Квартира в кредит під оренду.
Нежитлове приміщення в апартготелі: VAT та інші податки
VAT під час купівлі. Ставка 8% стосується будівництва, охопленого соціальною житловою програмою, тобто житлових будинків або їх частин за винятком нежитлових приміщень, а також житлових приміщень у нежитлових будинках (ст. 41 п. 12–12a закону про VAT). Отже, вирішує статус приміщення: нежитлове приміщення в готелі ви купуєте з VAT 23%, а якби апартамент був виокремлений як житлове приміщення, навіть у готельному будинку, застосовувалася б ставка 8%.
Відрахування VAT. Оренда приміщення операторові готелю не служить житловим цілям, тож не користується звільненням зі ст. 43 п. 1 пп. 36 і є оподатковуваною операцією. Якщо ви зареєструєтеся як активний платник VAT, то зможете відрахувати VAT з рахунку-фактури за приміщення (ст. 86 п. 1), а до орендної плати додаватимете 23% VAT. Тоді ви відмовляєтеся від суб'єктного звільнення до 200 000 zł продажів на рік (ст. 113 п. 1). Пам'ятайте про коригування: у разі нерухомості відрахований VAT може підлягати коригуванню протягом 10 років (ст. 91 п. 2), напр. коли ви почнете користуватися приміщенням приватно. Подробиці купівлі з відрахуванням VAT знайдете в статті про купівлю квартири на фірму.
PIT. Фізична особа без підприємницької діяльності оподатковує орендну плату від оператора як приватну оренду: за ryczałt (фіксованим податком) 8,5% до 100 000 zł доходу і 12,5% від перевищення. У підприємницькій діяльності на загальних засадах або за лінійним податком нежитлове приміщення, на відміну від квартири (ст. 22c пп. 2 закону про PIT), можна амортизувати за ставкою 2,5% на рік (KŚT 121).
Податок на нерухомість. Будівлі та приміщення, пов'язані з підприємницькою діяльністю, тобто ті, що перебувають у володінні підприємця (ст. 1a п. 1 пп. 3 закону про місцеві податки і збори), мають найвищу ставку. Те, яку ставку гміна застосує до вашого приміщення в готелі, залежить від обставин: це варто підтвердити в органі влади до купівлі.
| Позиція | Квартира під оренду | Нежитлове приміщення в кондоготелі |
|---|---|---|
| VAT у ціні від забудовника | 8% (до 150 м²) | 23% |
| Відрахування VAT від купівлі | як правило, ні (житлова оренда звільнена) | можливе після реєстрації платником VAT |
| PCC під час купівлі в забудовника | ні (продаж з VAT) | ні (продаж з VAT) |
| Макс. нотаріальна такса за договір купівлі-продажу | ½ ставки з § 3 (§ 6 пп. 16 і 19) | за звичайного договору купівлі-продажу повна ставка з § 3; ½ зокрема за договір перенесення права власності на виконання попереднього зобов'язального договору (§ 6 пп. 2) |
| Податок на нерухомість 2026 (верхня межа) | 1,25 zł/м² | 12,00 zł/м² (інші) до 35,53 zł/м² (діяльність) |
| Амортизація в діяльності | ні | так, 2,5% на рік |
| Ескроу-рахунок і DFG | так | ні (хіба що купуєте разом із квартирою) |
Приклад: кондоготель із гарантією 5% і студія з нашої пропозиції
Кондоготель (власні припущення): приміщення 30 м² за 450 000 zł нетто, тобто 553 500 zł з 23% VAT. Оператор зобов'язується сплачувати 5% від ціни нетто на рік, тобто 22 500 zł, і покриває поточні витрати. Ви купуєте готове приміщення одним договором купівлі-продажу, тож нотаріальна такса це повна ставка з § 3 від 553 500 zł: 2 984 zł + 23% VAT = 3 670 zł, до цього 300 zł судових зборів (відкриття поземельної книги і запис права власності). Податок на нерухомість рахуємо обережно: 30 м² × 35,53 zł = 1 066 zł на рік. Ryczałt 8,5% від орендної плати: 1 913 zł.
Квартира: студія 29,13 м² за 495 210 zł в Apartamenty Krakowska 8 на вроцлавських Кшиках (Krzyki), у зданому будинку, за даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026. Орендна плата: середня ставка NBP для шести великих міст разом із Вроцлавом за I кв. 2026 р., 67,5 zł/м², тобто 1 966 zł на місяць. Заповнюваність 95%, ryczałt 8,5%, податок на нерухомість 1,25 zł/м², резерв 5% доходу, оздоблення та облаштування в економному стандарті прибл. 61 700 zł, такса (½ ставки) з VAT і судові збори прибл. 1 992 zł.
| Варіант | Інвестована сума | Дохід нетто / рік | Дохідність нетто |
|---|---|---|---|
| Кондоготель, гарантія 5%, VAT відраховано | 453 970 zł | 19 522 zł | 4,3% |
| Кондоготель, гарантія 5%, без відрахування VAT | 557 470 zł | 19 522 zł | 3,5% |
| Кондоготель після періоду гарантії (частка в прибутку 3%), VAT відраховано | 453 970 zł | 11 287 zł | 2,5% |
| Студія 29,13 м², Вроцлав-Кшики, довгострокова оренда | 558 897 zł | 19 353 zł | 3,5% |
Висновок: «5% гарантії» це не 5% у вашій кишені. Перевага кондоготелю над студією з'являється лише тоді, коли ви відрахуєте VAT (а отже, ведете облік VAT роками), і доки триває гарантія. Без відрахування результат практично такий самий, як із квартирою, а після закінчення гарантії помітно слабший. Як ми рахуємо дохідність оренди крок за кроком, показуємо в статті Дохідність оренди 2026.
Розглядаєте інвестиційну квартиру замість готельного приміщення? Допоможемо обрати і купити квартиру від забудовника: порівняємо квартири з погляду оренди, перевіримо договір і графік платежів. Найчастіше без комісії, зазвичай нам платить забудовник.
Кондоготель і квартира під оренду: порівняння
| Критерій | Квартира під оренду | Кондоготель / апартготель |
|---|---|---|
| Залученість | пошук орендарів, обслуговування (або керуюча компанія) | пасивна: усе робить оператор |
| Передбачуваність доходу | залежить від ринку оренди і простоїв | стабільна в період гарантії, потім змінна |
| Контроль над приміщенням | повний: вибір орендаря, ціни, продаж | обмежений договором з оператором |
| Захист платежів під час купівлі | ескроу-рахунок, DFG | лише договірний |
| Ліквідність під час продажу | широкий ринок (інвестори і покупці для себе) | вузький ринок інвесторів |
| Кредит | стандартний іпотечний кредит | вужча пропозиція, зазвичай вищий внесок |
| Головний ризик | простої, поганий орендар | фінансовий стан оператора, кон'юнктура в туризмі |
Якщо вас приваблює подобова оренда, але ви хочете зберегти контроль, альтернатива це квартира в центрі, яку ви здаєте короткостроково самостійно або через керуючу компанію. Проте тут додаються нові реєстраційні обов'язки, що випливають із регламенту ЄС 2024/1028, і правила спільноти власників: описуємо їх у статті Короткострокова оренда 2026. Студії в центрі Вроцлава і на Кшиках знайдете в нашому каталозі на сторінці нові квартири Кшики. Ширшу картину інвестування в нерухомість дає посібник Квартира як інвестиція.
Найчастіші запитання
Чи кондоготель це добра інвестиція?
Може бути, якщо ви шукаєте пасивний дохід і приймаєте залежність від одного оператора та низьку ліквідність. З урахуванням податків «гарантовані» 5% дають на практиці прибл. 3,5–4,3% на рік, тобто результат, близький до вдало купленої студії під оренду, але з вищим ризиком після періоду гарантії.
Який VAT сплачується під час купівлі приміщення в апартготелі?
Нежитлове приміщення ви купуєте з VAT 23%, бо знижена ставка 8% не охоплює нежитлових приміщень: вона стосується житлових приміщень, зокрема розташованих у нежитлових будинках. Якщо як активний платник VAT ви здаєте приміщення операторові, то можете цей VAT відрахувати, але на орендну плату нараховуєте 23% VAT і протягом 10 років мусите зважати на можливе коригування відрахування.
Чи безпечний гарантований прибуток у кондоготелі?
Це договірне зобов'язання оператора, а не гарантія держави чи банку. Його цінність залежить від фінансів оператора і забезпечень у договорі, як-от банківська гарантія, порука материнської компанії чи застава. Перевірте також, скільки років триває гарантія і що відбувається після її закінчення.
Чи отримаю я іпотечний кредит на приміщення в кондоготелі?
Це можливо, але банки фінансують такі приміщення обережніше, ніж квартири: пропозиція вужча, а необхідний власний внесок зазвичай вищий.
Чи маю я ескроу-рахунок, купуючи приміщення в кондоготелі?
Як правило, ні. Девелоперський закон захищає покупців житлових приміщень і будинків, а нежитлове приміщення охоплює лише тоді, коли ви купуєте його разом із квартирою в тому самому проєкті. За окремої купівлі готельного приміщення захист платежів випливає виключно з договору.
Кондоготель чи квартира під оренду: що обрати?
Квартира дає контроль, захист девелоперського закону, нижчі місцеві податки і легший продаж, але вимагає управління орендою. Кондоготель зручніший, проте ризик зосереджений в одному операторі.
Підсумок
Кондоготель і апартготель це зручна інвестиція, але не така безпечна, як підказує слово «гарантія». Ви купуєте зазвичай нежитлове приміщення без захисту ескроу-рахунку і DFG. Після податків обіцяні 5% дають у нашому прикладі 3,5–4,3%, а після періоду гарантії помітно менше. Студія з пропозиції у Вроцлаві досягає прибл. 3,5% нетто, зберігаючи повний контроль і ліквідність.
Хочете порівняти конкретні квартири під оренду у Варшаві чи Вроцлаві? Зв'яжіться з нами: допоможемо обрати квартиру, перевіримо девелоперський договір і проведемо вас через купівлю. На ринку з 2016 року; найчастіше без комісії, зазвичай нам платить забудовник.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер і ґрунтуються на прийнятих припущеннях; стаття не є податковою, юридичною чи інвестиційною консультацією. Перед купівлею приміщення в кондоготелі проконсультуйте договір з юристом, а облік VAT і PIT з бухгалтером або податковим фахівцем.
Джерела
- Закон про захист прав набувача житлового приміщення або односімейного будинку та Девелоперський гарантійний фонд, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 1, ст. 2 п. 1–2).
- Закон про податок на товари і послуги, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 775 зі змінами (ст. 2 пп. 12, ст. 41 п. 12–12a, ст. 43 п. 1 пп. 36, ст. 86 п. 1, ст. 91 п. 2, ст. 113 п. 1).
- Закон про податок на доходи фізичних осіб, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 22c пп. 2, додаток № 1: KŚT 121).
- Закон про фіксований податок на доходи від деяких надходжень фізичних осіб, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 843 зі змінами (ст. 12 п. 1 пп. 4).
- Розрахунок доходів від приватної оренди: Міністерство фінансів, podatki.gov.pl.
- Закон про місцеві податки і збори, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 707 (ст. 1a п. 1 пп. 3, ст. 5 п. 1 пп. 2).
- Оголошення Міністра фінансів і економіки про верхні межі кількісних ставок місцевих податків і зборів на 2026 рік, M.P. 2025 poz. 726; ухвали Ради столичного міста Варшави (XXIX/1066/2025) і Міської ради Вроцлава (XXV/500/25).
- Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси, єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6).
- Закон про судові витрати в цивільних справах, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1228.
- Цивільний кодекс, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 795 (ст. 390 § 2).
- Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку житлової та комерційної нерухомості в Польщі в I кварталі 2026 р.: Narodowy Bank Polski.
- Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.
