Де повідомити про купівлю квартири в Польщі: PCC-3, податкова і гміна – строки у 2026 році
Автор: Tacjana MasiukiewiczВитрати й податки~6 хв читання
Де повідомити про купівлю квартири? Під час купівлі в забудовника – лише в управі гміни або міста (інформація IN-1 протягом 14 днів з моменту набуття права власності); до податкової (urząd skarbowy) йти не потрібно, бо декларацію PCC-3 ви не подаєте. Під час купівлі на вторинному ринку PCC розраховує нотаріус, а декларацію PCC-3 у податковій ви подаєте самі лише у виняткових випадках. Нижче – куди, до якого строку і хто за що відповідає після підписання нотаріального акта.
Коротка відповідь
- Купівля в забудовника: у ціні є ПДВ, угода не підлягає податку на цивільно-правові дії (PCC). Декларацію PCC-3 ви не подаєте.
- Купівля на вторинному ринку в нотаріуса: PCC розраховує, стягує й перераховує нотаріус як податковий агент. Ви декларації не подаєте.
- Завжди самостійно: протягом 14 днів ви подаєте в гміні інформацію про нерухомість для цілей податку на нерухомість.
- Іноді самостійно: ви повідомляєте про дарування від родини, з якого фінансуєте купівлю, і розраховуєте PCC за діями, укладеними без нотаріуса.
Квартира від забудовника – ПДВ замість PCC
Забудовник продає помешкання в межах діяльності, що оподатковується ПДВ, тож за типової купівлі квартири цей самий продаж уже не охоплений PCC. Вам не треба йти до податкової чи надсилати «нульову» декларацію. Податок на нерухомість ви почнете платити лише тоді, коли станете власником, – а це відбувається в момент підписання договору про передачу власності, а не договору із забудовником.
Якщо ви лише обираєте квартиру, подивіться актуальні проєкти забудовників у Варшаві та у Вроцлаві.
Вторинний ринок – PCC стягує нотаріус
За купівлі в приватної особи ставка PCC, як правило, становить 2% ринкової вартості квартири. Нотаріус розраховує податок, стягує його в день підписання акта й передає до податкової. Якщо ціна в договорі помітно відрізняється від цін на схожі помешкання, податкова може її оспорити й установити податок від ринкової вартості – тому занижувати ціну «на папері» не має сенсу.
Звільнення за першої квартири
З 2023 року покупець першої квартири чи будинку на вторинному ринку може бути звільнений від PCC. Умова: у день купівлі та раніше він не мав права власності чи частки в квартирі, будинку або кооперативного права на житлове помешкання чи будинок. Податкові органи допускають виняток для частки до 50%, отриманої у спадок. За спільної купівлі, наприклад подружжям, умови мають виконувати всі покупці – якщо в одного раніше була квартира, звільнення не належить нікому. Про виконання умов ви заявляєте в нотаріальному акті, а нотаріус враховує звільнення під час розрахунку.
Іпотека – 19 zł, зазвичай теж у нотаріуса
Купуючи в кредит, ви встановлюєте іпотеку на користь банку. З іпотеки, що забезпечує вимогу невизначеної величини (найчастіший випадок за житлових кредитів), PCC становить 19 zł, з іпотеки на визначену суму – 0,1% цієї суми. Коли заяву про встановлення іпотеки ви робите в нотаріальному акті, податок стягує нотаріус. Декларацію PCC-3 ви подаєте самостійно протягом 14 днів лише тоді, коли іпотеку встановлено поза нотаріальним актом. Це можна зробити через e-Urząd Skarbowy.
Управа гміни – обов'язок, про який легко забути
Цей обов'язок стосується кожного покупця незалежно від ринку. Протягом 14 днів від набуття власності ви подаєте до управи гміни чи міста інформацію про нерухомість і будівельні об'єкти (форма IN-1). На її підставі управа винесе рішення щодо податку на нерухомість. У багатьох гмінах інформацію можна подати електронно, наприклад через ePUAP.
Кілька фактів про сам податок:
- податковий обов'язок виникає з першого дня місяця, наступного за місяцем, у якому ви стали власником,
- ставки встановлює рада гміни; у 2026 році максимальна ставка для житлових будівель і помешкань становить 1,25 zł за м² корисної площі на рік,
- фізичні особи платять чотирма платежами: до 15 березня, 15 травня, 15 вересня й 15 листопада; якщо річна сума не перевищує 100 zł, її сплачують одноразово в строк першого платежу.
Принагідно можна оформити реєстрацію за місцем проживання – це окрема справа, не пов'язана з податком, і про неї можна повідомити й через інтернет.
Гроші від родини та джерело коштів
Якщо батьки чи бабусі з дідусями докладаються до купівлі, дарування від найближчої родини може бути повністю звільнене від податку. Коли вартість дарів від однієї особи за п'ять років не перевищує неоподатковуваної суми (у 2026 році 36 120 zł), повідомляти про них не треба. Понад цю суму ви повідомляєте про дар за формою SD-Z2 протягом шести місяців, а гроші мають надійти на ваш банківський рахунок – найкраще переказом безпосередньо від дарувальника. Недотримання цих умов означає втрату звільнення.
Варто пам'ятати й про те, що податкова може зацікавитися джерелом коштів за великої купівлі за готівку. Найпростіше уникнути проблем, тримаючи заощадження на рахунку й зберігаючи документи про їхнє походження.
Читайте також:
Де повідомити про купівлю квартири – таблиця строків
Після купівлі ви можете мати справу з трьома адресами: управою гміни, податковою інспекцією та нотаріусом. Зводимо їх у таблицю за тим, що вам справді потрібно зробити самостійно.
| Що | Куди | Строк | Хто подає |
|---|---|---|---|
| Купівля в забудовника: PCC | Нікуди – податок не виникає (у ціні є ПДВ) | – | Не застосовується |
| Інформація IN-1 (податок на нерухомість) | Управа гміни або міста за місцем розташування квартири (можна й в електронному вигляді) | 14 днів з моменту набуття права власності | Покупець – завжди |
| PCC під час купівлі на вторинному ринку | Податкова, але податок стягує й перераховує нотаріус | у день підписання акта | Нотаріус (податковий агент) |
| Декларація PCC-3 (угода без нотаріуса, наприклад іпотека, встановлена поза нотаріальним актом) | Начальник податкової інспекції за місцем проживання покупця – через e-Urząd Skarbowy або на папері | 14 днів з моменту виникнення податкового обов’язку | Покупець – лише у виняткових випадках |
| Заява про дарування SD-Z2 (гроші від родини понад неоподатковувану суму) | Податкова за вашим місцем проживання як обдарованого | 6 місяців | Обдарований |
Заяву про внесення вашого права власності до поземельної книги (księga wieczysta) зазвичай подає нотаріус разом з актом – окремо їхати до суду не потрібно. Якщо ви лише обираєте квартиру, подивіться нові квартири у Варшаві та нові квартири у Вроцлаві.
Часті запитання
Чи треба подавати PCC-3 після купівлі квартири в забудовника?
Ні. Продаж забудовником оподатковується ПДВ, тому не підлягає PCC і декларувати нічого.
Хто платить PCC під час купівлі квартири на вторинному ринку?
Податок лягає на покупця, але стягує й перераховує його нотаріус у день підписання акта. Подавати декларацію самостійно не треба.
Що загрожує за неподання інформації IN-1 у гміні?
Неподання інформації в строк – порушення податкових норм і може закінчитися покаранням на підставі Податково-кримінального кодексу. Варто подати її одразу після отримання витягу з нотаріального акта.
Чи стосується звільнення для першої квартири купівлі в забудовника?
У цьому немає потреби – за типової купівлі в забудовника PCC узагалі не виникає. Звільнення важливе за купівлі на вторинному ринку.
Куди подавати PCC-3 і в який строк?
Декларацію PCC-3 ви подаєте начальнику податкової інспекції за своїм місцем проживання – через e-Urząd Skarbowy (podatki.gov.pl) або на папері – протягом 14 днів з моменту виникнення податкового обов’язку. Під час купівлі квартири в нотаріуса зазвичай це не потрібно, бо PCC стягує нотаріус.
Чи потрібно повідомляти про купівлю квартири до податкової?
Під час купівлі в забудовника – ні. На вторинному ринку зазвичай теж ні, бо PCC розраховує нотаріус. До податкової ви йдете самі лише тоді, коли укладаєте угоду без нотаріуса або заявляєте про подарунок від родини понад неоподатковувану суму. Обов’язкова ж інформація IN-1 в управі гміни.
Підсумок
Після купівлі квартири в нотаріуса справи в податковій зазвичай уже владнано: на первинному ринку PCC немає, а на вторинному його стягує нотаріус. Ваше завдання – насамперед подати інформацію IN-1 у гміні протягом 14 днів і – якщо ви користуєтеся допомогою родини – повідомити про дар. Якщо ви плануєте купівлю нової квартири, запитайте нашого експерта – допоможемо обрати проєкт, перевіримо договір із забудовником, а іпотечний експерт порівняє пропозиції за кредитом.
