ПДВ на квартиру від забудовника в Польщі 2026: 8% чи 23%
Автор: Tacjana MasiukiewiczВитрати й податки~12 хв читання
Квартиру від забудовника ви купуєте з ПДВ, включеним у ціну. Ставка — 8%, якщо приміщення має до 150 m² корисної площі (для одноквартирного будинку — до 300 m²). За більшого метражу 23% сплачується лише з частини ціни, що припадає на перевищення. Нижче показуємо, як це порахувати на прикладі 100 m² і 170 m², а також на реальному апартаменті з нашої пропозиції. Пояснюємо також, коли паркомісце і комора мають 8%, а коли 23%.
Головне
- Знижена ставка ПДВ на квартири та будинки від забудовника становить 8%. Випливає з art. 41 ust. 2 і 12–12c у зв'язку з art. 146ef закону про ПДВ.
- Ліміти — 150 m² для житлового приміщення і 300 m² для одноквартирного будинку. Понад ліміт 23% стосується лише перевищення площі, а не всієї ціни.
- Паркомісце і комора, що продаються разом із квартирою як її частина або як право виключного користування частиною спільного майна, зазвичай мають 8%. Частка в гаражі, яка є окремим нежитловим приміщенням із власною книгою нерухомості, має 23%.
- Забудовник зобов'язаний вказувати ціни з ПДВ (art. 19a закону про захист прав покупців), тому сума в прайс-листі — це сума, яку ви платите.
- Приватна особа не відрахує ПДВ при купівлі квартири. Право на відрахування має лише платник ПДВ і лише щодо оподатковуваних операцій.
Який ПДВ на квартиру від забудовника — 8% чи 23%?
Закон про ПДВ називає це «будівництвом, охопленим соціальною житловою програмою». Попри цю назву, йдеться про звичайні квартири й будинки з первинного ринку, а не про соціальне житло. Art. 41 ust. 12a відносить до цієї категорії об'єкти житлового будівництва або їхні частини, за винятком нежитлових приміщень. Об'єкти житлового будівництва згідно з art. 2 pkt 12 — це житлові будинки постійного проживання з розділу 11 Польської класифікації будівельних об'єктів.
Art. 41 ust. 2 усе ще вказує 7%, але перехідне положення art. 146ef ust. 1 pkt 2 підвищує цю ставку до 8%. Воно застосовується з 1 січня 2024 р. до кінця року, у якому оборонні витрати в бюджеті впадуть до 3% ВВП або нижче. Закінчення цього періоду міністр фінансів зобов'язаний оголосити в Monitor Polski. Станом на вересень 2026 р. забудовники застосовують 8% і 23%.
Від ціни не віднімається вартість землі. Art. 29a ust. 8 говорить, що при постачанні будівлі або її частини земля не виділяється з бази оподаткування, тому оподатковується за тією самою ставкою, що й квартира. Тому при купівлі у забудовника ви не платите PCC. Правила та виняток «шостого приміщення» ми описуємо в статті Податок PCC при купівлі квартири.
ПДВ 8% до 150 m² — як рахується ПДВ за більшої квартири
Згідно з art. 41 ust. 12b житлове приміщення понад 150 m² і одноквартирний будинок понад 300 m² не вміщаються повністю в пільгу. Однак ust. 12c говорить, що знижена ставка застосовується до тієї частини бази оподаткування, яка відповідає частці «кваліфікованої» площі в усій корисній площі. За квартири площею 170 m² це буде 150/170, тобто 88,2% чистої ціни з ПДВ 8%. Решта 20/170, тобто 11,8%, має ПДВ 23%.
Нижче — порівняння двох квартир в одній і тій самій інвестиції з однаковою чистою ціною 15 000 zł/m²:
| Позиція | Квартира 100 m² | Квартира 170 m² |
|---|---|---|
| Чиста ціна (15 000 zł/m²) | 1 500 000 zł | 2 550 000 zł |
| Частина з ПДВ 8% | 100 m² → 1 500 000 zł без ПДВ | 150 m² → 2 250 000 zł без ПДВ |
| Частина з ПДВ 23% | — | 20 m² → 300 000 zł без ПДВ |
| ПДВ 8% | 120 000 zł | 180 000 zł |
| ПДВ 23% | — | 69 000 zł |
| Ціна з ПДВ | 1 620 000 zł | 2 799 000 zł |
| Ціна з ПДВ за m² | 16 200 zł | 16 464,71 zł |
| Ефективна ставка ПДВ (до чистої ціни) | 8% | 9,76% |
| Доплата за перевищення понад 150 m² відносно ставки 8% | — | 45 000 zł |
Висновок: за великої квартири 23% не стосується всієї ціни. Кожен метр понад ліміт здорожчує чисту ціну цього метра додатково на 15 процентних пунктів. У прикладі це 2 250 zł на кожному з 20 «надлишкових» метрів.
Приклад із нашої пропозиції: апартамент 173,71 m² у Wilanów
За даними пропозиції TM Invest (станом на 27.09.2026) у нас у продажу 4 351 вільна квартира і будинок у Варшаві та Вроцлаві. Лише 26 із них мають понад 150 m² (3 — будинки). Найбільше великих приміщень у Wilanów, де медіана метражу доступних квартир становить 138,1 m². Це трохи нижче ліміту: наприклад, апартаменти близько 138 m² у Royal Garden W1 повністю мають ПДВ 8%.
Візьмемо приміщення 1A в інвестиції VISLA у Wilanów. Воно має 173,71 m², а ціна в прайс-листі становить 2 770 000 zł (15 946 zł/m²). Це ціна з ПДВ, тому рахуємо від кінця. Припускаємо, що забудовник оцінив кожен метр за однаковою чистою ціною.
- Частка площі з ПДВ 8%: 150 / 173,71 = 86,35%. Частка з ПДВ 23%: 13,65%.
- Чиста ціна: 2 770 000 zł / (0,8635 × 1,08 + 0,1365 × 1,23) ≈ 2 517 098 zł.
- ПДВ 8% від 2 173 534 zł без ПДВ = 173 883 zł.
- ПДВ 23% від 343 563 zł без ПДВ = 79 020 zł.
- ПДВ загалом ≈ 252 902 zł, тобто близько 9,1% ціни з ПДВ. Якби все приміщення мало 8%, ПДВ за тієї самої ціни з ПДВ становив би 205 185 zł, тобто приблизно на 47,7 тис. zł менше.
Реальний поділ чистої ціни і ПДВ ви побачите на рахунку-фактурі від забудовника, і він може трохи відрізнятися від нашого припущення. Для приватного покупця важлива сума з ПДВ.
ПДВ на будинок від забудовника — ліміт 300 m²
Для одноквартирної житлової будівлі ліміт удвічі вищий і становить 300 m² корисної площі. Усі 87 будинків, доступних у нашій пропозиції (від 58 до 175 m²), укладаються в нього із запасом, тому вся ціна має ПДВ 8%. Приклад із нашої пропозиції: будинок D2 в інвестиції Zagony 39 на вроцлавській Fabryczna має 175,27 m² і коштує 1 990 000 zł. Як житлове приміщення він перевищив би поріг 150 m², але як будинок він далеко від ліміту. ПДВ 8%, включений у ціну, становить близько 147 407 zł.
Увага на зблоковану та рядну забудову. Значення має те, що ви фактично купуєте. Якщо забудовник продає цілий одноквартирний будинок (з ділянкою), застосовується ліміт 300 m². Якщо в будівлі виділено приміщення і ви купуєте «житлове приміщення», застосовується ліміт 150 m² з art. 41 ust. 12b pkt 2. Предмет продажу завжди випливає з інформаційного проспекту та договору із забудовником.
Розглядаєте велику квартиру чи будинок і хочете знати, скільки заплатите разом із паркомісцем і коморою? Допоможемо обрати й купити квартиру від забудовника і розрахуємо повну вартість. Для покупця ми найчастіше працюємо без комісії, бо зазвичай нашу винагороду платить забудовник.
ПДВ на паркомісце в підземному гаражі та комору
Тут вирішує правова форма, а не те, чи місце «під будинком». Податкові органи й адміністративні суди, наприклад NSA в рішеннях від 11 травня 2010 р. (I FSK 724/09) і від 6 грудня 2012 р. (I FSK 156/12), вирішують це за єдиним принципом. Якщо паркомісце не має власної книги нерухомості й нерозривно пов'язане з квартирою, продаж — це єдине надання за ставкою, властивою квартирі. Якщо воно має власну книгу, це два окремі надання.
| Що ви купуєте | Правова форма | Ставка ПДВ |
|---|---|---|
| Місце в гаражному паркінгу разом із квартирою | Право виключного користування частиною спільного майна, без окремої книги нерухомості, один договір і одна ціна | 8% (як квартира) |
| Комора разом із квартирою | Приміщення, що належить до приміщення (art. 2 ust. 4 закону про власність приміщень), або право виключного користування спільною частиною | 8% (як квартира) |
| Місце в багатомісному гаражі | Частка у спільній власності гаража, що є окремим нежитловим приміщенням із власною книгою нерухомості | 23% |
| Паркомісце або комора, докуплені окремо | Окремий договір, окремий предмет обігу | зазвичай 23% |
| Наземне місце на іншій ділянці | Платний земельний сервітут, що встановлюється окремо | 23% (окреме надання) |
| Нежитлове (комерційне) приміщення | Виключене з житлового будівництва (art. 41 ust. 12a) | 23% |
У роз'ясненні від листопада 2024 р. KIS підтвердив ставку 8% для квартири, що продається разом із правом виключного користування паркомісцем чи коморою. Умови були такими: один договір і один нотаріальний акт, відсутність окремої власності й окремих книг нерухомості для місць і комор, неможливість окремого обігу цими правами та одна загальна ціна. Роз'яснення від листопада 2025 р. стосувалося зовнішньої парковки на окремій ділянці. Право на місце мало виникати через платний земельний сервітут, тому орган визнав його окремим наданням, яке не користується ставкою квартири.
Скільки це коштує на практиці? За місця за 60 000 zł з ПДВ податок становить 4 444 zł за ставки 8% і 11 220 zł за 23%. У грошах це небагато, але варто перевірити в проєкті договору, як юридично влаштоване паркомісце. Від цього залежить не лише ПДВ, а й те, чи можна буде продати його пізніше окремо. У цьому допоможе перевірка договору із забудовником.
Чи включено ПДВ у ціну прайс-листа забудовника?
Так. З 11 липня 2025 р. art. 19a закону про захист прав покупців зобов'язує забудовника вказувати на власному сайті ціну m² і ціну всього приміщення чи будинку. Він також зобов'язаний вказувати ціни приналежних приміщень і прав, необхідних для користування приміщенням, наприклад паркомісця, якщо вони не включені в ціну, а також інші грошові платежі. Усі ці суми вказуються «з урахуванням податку на товари і послуги». Якщо при підписанні договору ціна відрізняється від опублікованої, ви можете вимагати укладення договору за вигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6).
У договорі із забудовником і на рахунках-фактурах ціна зазвичай розбита на чисту і ПДВ. За приміщень понад 150 m² ви побачите на рахунку-фактурі дві позиції: з 8% і з 23%. Більше про те, що ще має бути в договорі, ми пишемо в статті Договір із забудовником 2026.
Чи можна повернути ПДВ із квартири?
Приватній особі — ні. Art. 86 ust. 1 закону про ПДВ дає право на зменшення вихідного податку на вхідний лише платнику ПДВ і лише тою мірою, якою товар слугує оподатковуваним операціям. Для покупця для власних потреб ПДВ — просто частина ціни.
Купівля на фірму не завжди дозволяє повернути ПДВ. Оренда для житлових цілей звільнена від ПДВ (art. 43 ust. 1 pkt 36), а ПДВ, пов'язаний зі звільненими операціями, відрахуванню не підлягає. Відрахування можливе, зокрема, коли приміщення слугує оподатковуваним операціям, наприклад короткостроковій оренді, що оподатковується ПДВ. Такі плани варто проконсультувати з податковим фахівцем ще до купівлі. Розрахунок доходу від оренди приватною особою ми описуємо в статті Податок з оренди квартири в Польщі 2026.
Читайте також:
Часті запитання
Який ПДВ на квартиру 150 m² від забудовника?
Квартира з корисною площею рівно 150 m² має повністю ПДВ 8%. Ліміт з art. 41 ust. 12b охоплює приміщення, площа яких «перевищує» 150 m², тому 23% з'являється лише за перевищення, і то лише пропорційно йому.
Чи весь ПДВ із квартири 170 m² становить 23%?
Ні. 8% застосовується до частини ціни, що відповідає 150 m², а 23% — лише до частини, що відповідає 20 m² перевищення. За чистої ціни 15 000 zł/m² доплата відносно ставки 8% становить 45 000 zł, а ефективна ставка ПДВ — близько 9,8%.
Який ПДВ на паркомісце в підземному гаражі?
Якщо ви купуєте його разом із квартирою як право виключного користування спільною частиною будівлі (без окремої книги нерухомості), зазвичай діє 8%. Якщо ви купуєте частку в гаражі, що є окремим нежитловим приміщенням із власною книгою, або докуповуєте місце окремим договором, ставка становить 23%.
Який ПДВ на комору?
Комора, яка продається разом із квартирою як приналежне приміщення або як право виключного користування спільною частиною, має ПДВ 8%, так само як квартира. Комора, куплена пізніше або окремо, — окремий предмет продажу і зазвичай має 23%.
Чи може забудовник додати ПДВ до ціни з прайс-листа?
Не повинен. Art. 19a закону про захист прав покупців вимагає вказувати ціни з ПДВ, а за розбіжності між опублікованою ціною і ціною в договорі ви можете вимагати вигіднішої для себе ціни. Окреме питання — можлива зміна ставки ПДВ до укладення договору про передачу власності. Перевірте, що на такий випадок передбачає договір із забудовником.
Чи платять при купівлі квартири від забудовника ПДВ і PCC?
Ви платите ПДВ, включений у ціну, а PCC — як правило, ні. Виняток — шосте й наступні приміщення в тій самій будівлі, куплені тією самою особою. Решту витрат на купівлю, тобто таксу нотаріуса і судові збори, ми зібрали в путівнику Витрати на купівлю квартири в забудовника і в статті Такса нотаріуса 2026.
Підсумок
ПДВ на квартиру від забудовника в переважній більшості випадків — це 8%, включені в ціну з прайс-листа. Вища ставка з'являється в трьох ситуаціях: за перевищення 150 m² (для будинків — понад 300 m²), виключно пропорційно цьому перевищенню; за паркомісце або комору, куплені як окреме приміщення чи окремим договором; за нежитлове приміщення. У нашій пропозиції ліміт 150 m² перевищує менш ніж 1% доступних приміщень, здебільшого апартаменти в інвестиції VISLA у Wilanów і окремі приміщення у Вроцлаві (зокрема на Krzyki). За апартаменту 173,71 m² перевищення означає близько 47,7 тис. zł ПДВ більше, ніж за ставки 8%.
Шукаєте велику квартиру чи будинок і хочете порівняти реальні витрати кількох інвестицій? Підберемо квартиру від забудовника у вашому бюджеті. Працюємо на ринку з 2016 р., а для покупця ми найчастіше працюємо без комісії, бо зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Пропозиції можете й самі переглянути в каталозі новобудов у Варшаві.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер і не є податковою консультацією. Ставка ПДВ для паркомісць і комор залежить від правової конструкції в конкретній інвестиції — у разі сумнівів забудовник або покупець може подати запит на індивідуальне роз'яснення.
Джерела
- Закон про податок на товари і послуги — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 775 (art. 2 pkt 12, art. 29a ust. 8, art. 41 ust. 2 і 12–12c, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 86 ust. 1, art. 146ef).
- Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 19a).
- Закон про власність приміщень — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 232 (art. 2 ust. 4).
- Індивідуальні роз'яснення директора KIS (Eureka) — від 29.11.2024 р., № 0112-KDIL1-1.4012.637.2024.2.EK, і від 27.11.2025 р., № 0114-KDIP1-1.4012.748.2025.2.AKA.
- Центральна база рішень адміністративних судів — рішення NSA від 11.05.2010 р., I FSK 724/09, і від 6.12.2012 р., I FSK 156/12.
- Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, дані станом на 27.09.2026.
