Плата за перетворення вічного користування за квартиру 2026: знижки, 20 років

Плата за перетворення (opłata przekształceniowa) за квартиру – це щорічна сума, яку власник квартири сплачує протягом 20 років за те, що земля під будинком перестала бути у вічному користуванні (użytkowanie wieczyste) і стала його спільною власністю. Вона дорівнює колишній щорічній платі за вічне користування, а всю суму можна сплатити одноразово зі знижкою – у Варшаві 98%, у Вроцлаві 90% для міських земель. Пояснюємо також, як це виглядає з квартирою від забудовника і що перевірити в книзі нерухомості.

Найважливіша інформація

• З 1 січня 2019 р. вічне користування землями, забудованими для житлових цілей, перетворилося в силу закону на власність – без заяви і без нотаріального акта.
• Плату за перетворення сплачують протягом 20 років від перетворення, до 31 березня кожного року; вона дорівнює останній щорічній платі за вічне користування.
• Одноразова плата – це щорічна плата × кількість років, що залишилися. Знижки для фізичних осіб: 98% на землях столичного міста Варшави, 90% на землях гміни Вроцлав, на землях Державної казни (Skarb Państwa) за законом від 60% у рік перетворення до 10% у шостий рік.
• Якщо будинок на землі у вічному користуванні здали в експлуатацію після 1 січня 2019 р., перетворення відбувається в день здачі будинку в експлуатацію – це стосується і нових девелоперських інвестицій.
• Набувач квартири сплачує плату з 1 січня року, що настає після купівлі, пропорційно до своєї частки в землі, і протягом 30 днів від набуття повинен звернутися по довідку про розмір і строк плати.

Що таке вічне користування і що змінило перетворення?

Вічне користування – це право на землю, що належить Державній казні або гміні, яке встановлюється зазвичай на 99 років і за яке сплачувалася щорічна плата. Для земель, наданих для житлових цілей, ставка становить 1% вартості землі (ст. 72 п. 3 підп. 4 закону про управління нерухомістю).

Закон від 20 липня 2018 р. про перетворення права вічного користування землями, забудованими для житлових цілей, на право власності на ці землі замінив це право на власність з 1 січня 2019 р. Це стосується земель, забудованих односімейними будинками, а також багатоквартирними будинками, в яких щонайменше половина приміщень – житлові, разом із гаражами та іншими об'єктами, що служать мешканцям (ст. 1). Якщо на ділянці стоять також інші будівлі, перетворення в силу закону відбувається, коли їхня корисна площа не перевищує 30% площі всіх будівель (ст. 1a). Власник квартири став співвласником землі, але платить за це колишньому власникові (гміні або Державній казні) плату за перетворення – сума зазвичай не змінилася, але сплачується вона протягом визначеного часу.

Скільки становить плата за перетворення і як довго її сплачують?

• Розмір: дорівнює щорічній платі за вічне користування, яка діяла б у день перетворення (ст. 7 п. 2).
• Строк: 20 років, рахуючи від дня перетворення (ст. 7 п. 6). Підприємці можуть мати довший строк (ст. 7 п. 6a).
• Термін сплати: до 31 березня кожного року; на заяву установа може розстрочити її (ст. 7 п. 5).
• Індексація: можлива не частіше ніж раз на 3 роки, за індексом зміни цін нерухомості (ст. 10).
• Хто платить: кожний поточний власник. Для квартири в багатоквартирному будинку – пропорційно до частки в землі, пов'язаної з квартирою (ст. 11 п. 3).

Плата за перетворення не є частиною внеску до спільноти – ви сплачуєте її безпосередньо до міської ради або староства, а не спільноті власників. Не плутайте її також із податком на нерухомість, який за частку в землі ви сплачуєте окремо (описуємо його в статті Податок на нерухомість за квартиру 2026). Що входить у платежі для спільноти власників або керуючої компанії, пояснюємо в тексті Внесок у новобудові – скільки становить і від чого залежить.

Одноразова плата і знижки у Варшаві та Вроцлаві

Будь-коли протягом строку сплати ви можете письмово повідомити про намір одноразового погашення. Одноразова плата – це добуток плати, що діє в році повідомлення, на кількість років, що залишилися до кінця строку (ст. 7 п. 7). Установа протягом 14 днів повідомляє суму до сплати після знижки (ст. 7 п. 8). Знижки належать фізичним особам – власникам житлових квартир і будинків – а також кооперативам, а їхній розмір залежить від того, кому належала земля.

Власник землі до перетворення	Знижка з одноразової плати	Підстава
столичне місто Варшава	98% (99% – якщо сплачено плату щонайменше за 50 років вічного користування)	ухвала Ради столичного міста Варшави № LXXV/2128/2018 зі змінами (VIII/161/2019)
Гміна Вроцлав	90%	ухвала Міської ради Вроцлава № III/29/18 від 20.12.2018 р.
Державна казна у Вроцлаві	90%	розпорядження № 54 Нижньосілезького воєводи від 20.02.2019 р. (ст. 9 п. 3a закону)
Державна казна – законодавче правило	60% у рік перетворення, 50% у другий, 40% у третій, 30% у четвертий, 20% у п'ятий, 10% у шостий рік після перетворення; пізніше знижки немає	ст. 9 п. 3 закону
Будь-яка земля – особи з інвалідністю, сім'ї з Карткою великої сім'ї, ветерани та інші групи зі ст. 9a	99% (на заяву, для квартири, що служить виключно їхнім житловим потребам)	ст. 9a закону

Знижки можуть охоплювати також плату за паркомісця і гаражі, пов'язані з житловим будинком (ст. 9 п. 3b і 4a) – Варшава поширила на них свою ухвалу у 2019 р. Зверніть увагу на умову вроцлавської установи: знижку зараховують лише за сплати в строк, зазначений у листі, і за відсутності заборгованості з плати за цю землю. Після погашення установа з власної ініціативи видає довідку про сплату, а заява про виключення вимоги з розділу III книги нерухомості коштує 250 zł (ст. 7 п. 9–10).

Приклад: 20 років платежів чи одноразово?

Припущення (прикладні, а не дані конкретного будинку): ви купуєте 2-кімнатну квартиру, а частку в землі, закріплену за квартирою, оцінено в 50 000 zł. За ставки 1% плата за перетворення становить 500 zł на рік. До кінця строку сплати залишилося 19 років. Індексацію не враховуємо.

Варіант	Розрахунок	До сплати
Щорічна плата протягом 19 років	500 zł × 19	9 500 zł (без індексації)
Одноразово, без знижки	500 zł × 19	9 500 zł
Одноразово, земля Державної казни, рік перетворення (60%)	9 500 zł × 40%	3 800 zł
Одноразово, земля гміни Вроцлав (90%)	9 500 zł × 10%	950 zł
Одноразово, земля столичного міста Варшави (98%)	9 500 zł × 2%	190 zł
Одноразово зі знижкою 99% (ст. 9a)	9 500 zł × 1%	95 zł

За знижки 90–98% одноразове погашення дорівнює платежам від кількох місяців до двох років і закриває питання індексації. Без знижки (наприклад, коли землю Державної казни перетворено давно або власником є компанія) одноразова сума – це просто сума майбутніх платежів; тоді рішення залежить від того, чи ви волієте мати готівку, чи «чисту» книгу нерухомості.

Купуєте квартиру від забудовника і не знаєте, що означають положення про землю в проєкті договору? Ми перевіримо договір із забудовником і договір бронювання перед підписанням – також щодо правового стану землі та обтяжень у книзі нерухомості.

Вічне користування і квартира від забудовника

З 2019 р. гміни і Державна казна, як правило, вже не надають земель у вічне користування для житлового будівництва. Винятки – зокрема, реалізація наявних вимог, землі для житлових кооперативів і Національного фонду нерухомості (ст. 13 п. 1b закону про управління нерухомістю). Однак частину ділянок під нові житлові комплекси забудовники придбали раніше як вічне користування – наприклад, колишні промислові території, – тож нові будинки на такій землі досі трапляються.

Для таких інвестицій закон має окрему норму. Якщо після 1 січня 2019 р. на землі у вічному користуванні, призначеній під житлову забудову в місцевому плані або рішенні про умови забудови, здано в експлуатацію житловий будинок, земля перетворюється на власність у день здачі будинку в експлуатацію (ст. 13 п. 1). Плата за перетворення тоді дорівнює щорічній платі за вічне користування з року здачі будинку, обов'язок її сплати виникає з 1 січня наступного року, а плату за вічне користування за рік здачі треба сплатити в повному розмірі (ст. 13 п. 3). Вроцлавська установа повідомляє, що видає довідки для нерухомості, забудованої у 2020 р. і пізніше, на заяву колишнього вічного користувача або суб'єкта, що веде інвестицію.

Що це означає для покупця? Якщо ви купуєте квартиру в такому будинку, ви переймаєте обов'язок сплати плати в частині, що припадає на вашу частку в землі, – з 1 січня року, що настає після року набуття (ст. 11 п. 1 і 3). Протягом 30 днів від купівлі вам слід звернутися до установи по довідку, що підтверджує розмір плати і кількість років, що залишилися до її сплати; якщо ви з нею не згодні, маєте 2 місяці на заяву про видання рішення (ст. 11 п. 2). Законодавча знижка на землях Державної казни рахується від року перетворення, тобто від року здачі будинку – для щойно зданого будинку вона може досі становити 60% або 50%. Чи охоплює гмінна ухвала також будинки, здані після 2019 р., уточніть в установі, відповідальній за землю.

Забудовник як компанія не має знижок для фізичних осіб, але може сплатити плату одноразово перед продажем – тоді вимога має зникнути з книги нерухомості. Запитайте про це і попросіть документ. Інші запитання ви знайдете в статті Що запитати забудовника у відділі продажу.

За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, у каталозі 36 інвестицій у будівництві у Варшаві і 21 у Вроцлаві. Будинки, що здаються у 2026–2027 роках на землі у вічному користуванні, буде перетворено в день здачі в експлуатацію, тож їхні покупці сплачуватимуть плату за перетворення відповідно до ст. 13. Правовий стан ділянки ви перевірите в інформаційному проспекті (номер книги нерухомості) – переглядаючи інвестиції у Варшаві або інвестиції у Вроцлаві, запитайте нас про конкретний будинок.

Довідка про перетворення і книга нерухомості – що перевірити перед купівлею

Підставою для внесення власності на землю до книги нерухомості є довідка, що підтверджує перетворення. Для гмінних земель її видає президент міста, для земель Державної казни – староста (у містах на правах повіту також президент міста). На заяву власника квартири, обґрунтовану запланованим продажем або купівлею, установа має на це 30 днів; в інших випадках 4 місяці (ст. 4 п. 2). У Вроцлаві заява коштує 50 zł гербового збору. Якщо нотаріальний акт підписано до видання довідки, нотаріус надсилає витяг до установи, а довідка надійде на адресу набувача, зазначену в акті (ст. 4 п. 5a і 6).

• Розділ I-Sp книги квартири – чи з квартирою пов'язана частка в спільній власності на землю, чи досі в спільному вічному користуванні, і яка це частка.
• Розділ II книги землі – хто є власником або вічним користувачем ділянки (наприклад, забудовник, гміна, Державна казна).
• Розділ III – запис вимоги про плату за перетворення. Суд вносить його з власної ініціативи також до книг квартир, виокремлених після 2019 р. (ст. 5 п. 3).
• Інформаційний проспект і проєкт договору – номер книги нерухомості, інформація про право забудовника на землю і можливу заборгованість із платежів.
• Довідка про сплату одноразової плати – якщо забудовник або попередній власник стверджує, що плату погашено.

Як безпечно перевірити забудовника і документи інвестиції, описуємо в посібнику Як перевірити забудовника перед купівлею, а судові збори за записи в книзі нерухомості – у статті Судові збори при купівлі квартири. Повний перелік витрат при купівлі ви знайдете в тексті Витрати на купівлю квартири від забудовника.

Найчастіші запитання

Підсумок

Перетворення дало власникам квартир право власності на землю в обмін на плату, що сплачується протягом 20 років. У Варшаві та Вроцлаві одноразове погашення зі знижкою 98% або 90% коштує зазвичай менше, ніж два щорічні платежі. Для квартири від забудовника перетворення може відбутися лише в день здачі будинку – тоді ви переймаєте плату з 1 січня року після купівлі, а законодавча знижка на землях Державної казни може бути ще високою. Перед підписанням договору перевірте книгу нерухомості землі і запитайте забудовника про довідку.

Шукаєте квартиру на первинному ринку? Ми допоможемо з купівлею квартири від забудовника, найчастіше без комісії для покупця – зазвичай нам платить забудовник. Якщо у вас уже є проєкт договору, доручіть нам його перевірку.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Розмір плати і знижки для конкретної квартири підтверджує відповідна установа.

Джерела

• Закон про перетворення права вічного користування землями, забудованими для житлових цілей, на право власності на ці землі – зведений текст Dz.U. 2025 poz. 6 (ст. 1–2, 4–5, 7, 9–11, 13).
• Закон про управління нерухомістю (Ustawa o gospodarce nieruchomościami) – зведений текст Dz.U. 2026 poz. 399 (ст. 13 п. 1b, ст. 72 п. 3).
• Управління столичного міста Варшави – перетворення вічного користування, знижки (ухвала № LXXV/2128/2018).
• BIP Міської ради Вроцлава – перетворення земель Державної казни, знижка 90%, інформація для забудовників.
• BIP Вроцлава – відповідь на депутатський запит від 18.03.2025 р. (ухвала № III/29/18 Міської ради Вроцлава, знижка 90%).
• Кількість інвестицій у будівництві: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.