Скільки коштує нотаріус під час купівлі квартири у 2026 році? Нотаріальний тариф – приклад для 500 тис. zł

Скільки коштує нотаріус під час купівлі квартири? За ціни 500 тис. zł максимальний нотаріальний тариф за договір купівлі-продажу на вторинному ринку – 1 703,55 zł з ПДВ, а на первинному ринку – близько 2 555 zł з ПДВ за два акти (ваша половина договору із забудовником і договір про перехід права власності). Це максимальні ставки, чинні у 2026 році, без виписок, іпотеки та судових зборів. Нижче: розрахунок крок за кроком для 500 тис. zł, повна таблиця порогів із розпорядження, знижені ставки (½ і ¼) і відповідь на питання, хто платить нотаріусу.

Головне

• Ставки винагороди — це максимальні ставки: нотаріус може взяти менше, а винагороду встановлює за домовленістю зі сторонами.
• За договір із забудовником (umowa deweloperska), договір про перехід права власності на квартиру і договір купівлі-продажу квартири максимальна ставка — ½ ставки з § 3; це стосується й вторинного ринку.
• За встановлення іпотеки, що забезпечує кредит на квартиру, максимальна ставка — ¼ ставки з § 3.
• До винагороди додають 23% VAT, а також витяги з акта — максимум 6 zł нетто за кожну розпочату сторінку.
• Нотаріальні витрати за договором із забудовником ви ділите із забудовником навпіл (ст. 40 ч. 2 закону про забудовників).

Taksa notarialna 2026 — таблиця порогів із § 3 розпорядження

Максимальні ставки визначає розпорядження Міністра юстиції від 28 червня 2004 р. про максимальні ставки нотаріальної винагороди. Чинний єдиний текст — Dz.U. 2024 poz. 1566, а останні зміни до розпорядження набули чинності 1 липня 2021 р., тож у 2026 році нічого не змінилося. Базою є вартість предмета нотаріальної дії, тобто на практиці ціна квартири, зазначена в акті (обтяження та знижки не віднімають).

Вартість предмета нотаріальної дії	Максимальна ставка (нетто)
до 3 000 zł	100 zł
3 000–10 000 zł	100 zł + 3% від суми понад 3 000 zł
10 000–30 000 zł	310 zł + 2% від суми понад 10 000 zł
30 000–60 000 zł	710 zł + 1% від суми понад 30 000 zł
60 000–1 000 000 zł	1 010 zł + 0,4% від суми понад 60 000 zł
1 000 000–2 000 000 zł	4 770 zł + 0,2% від суми понад 1 000 000 zł
понад 2 000 000 zł	6 770 zł + 0,25% від суми понад 2 000 000 zł, макс. 10 000 zł (7 500 zł між особами з I податкової групи)

Це так звана повна ставка. Проте за більшість договорів щодо квартир нотаріус не може стягнути її повністю, бо розпорядження передбачає знижені ставки.

Коли діє половина ставки, а коли ¼?

Параграф 6 розпорядження перелічує дії, за які максимальна винагорода — половина ставки з § 3. Для покупця квартири найважливіші:

• договір із забудовником (§ 6 п. 15a),
• договір про встановлення окремої власності на житлове приміщення та перехід її до покупця, зокрема на виконання договору із забудовником (§ 6 п. 16),
• договір купівлі-продажу житлового приміщення — тобто типова угода на вторинному ринку (§ 6 п. 19),
• договір відчуження кооперативного права власності на приміщення (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) (§ 6 п. 5),
• перехід права власності на односімейний будинок із землею, зокрема від забудовника (§ 6 п. 18).

Цей висновок важливий, бо в багатьох посібниках досі трапляється твердження, що половина ставки стосується лише первинного ринку. У чинній редакції розпорядження продаж житлового приміщення «з других рук» теж має максимальну винагороду, що дорівнює половині ставки з § 3.

¼ ставки (§ 7 ч. 1) стосується акта про встановлення іпотеки, що забезпечує банківський кредит на купівлю приміщення чи будинку або на житлове будівництво. Базою тоді є сума іпотеки, а не ціна квартири. Та сама ¼ діє за складання лише проєкту договору.

Зверніть увагу на паркомісце і комору. Якщо в тому самому акті ви купуєте частку в підземному паркінгу, що є окремим нежитловим приміщенням, на цю частину знижка для житлових приміщень не поширюється. Якщо для дій в одному акті передбачено різні ставки, нотаріус застосовує їх окремо (§ 11 ч. 2) — тож винагороду за паркомісце можуть рахувати за повною ставкою. Про VAT на паркомісце пишемо в статті VAT на квартиру від забудовника (стаття польською).

Скільки коштує нотаріус при купівлі квартири? Таблиця для 400 тис.–1,5 млн zł

На первинному ринку ви підписуєте два акти: договір із забудовником (його вартість ділите із забудовником навпіл) і договір про перехід права власності. На вторинному ринку зазвичай один — договір купівлі-продажу, іноді йому передує нотаріальний попередній договір (umowa przedwstępna). У таблиці — максимальна винагорода, яку сплатить покупець, з 23% VAT, без витягів.

Ціна квартири	Повна ставка § 3 (нетто)	½ ставки (нетто)	Вторинний ринок: договір купівлі-продажу (брутто)	Первинний ринок: ½ вартості договору із забудовником + договір про перехід власності (брутто)
400 000 zł	2 370 zł	1 185 zł	1 457,55 zł	2 186,33 zł
600 000 zł	3 170 zł	1 585 zł	1 949,55 zł	2 924,33 zł
800 000 zł	3 970 zł	1 985 zł	2 441,55 zł	3 662,33 zł
1 000 000 zł	4 770 zł	2 385 zł	2 933,55 zł	4 400,33 zł
1 500 000 zł	5 770 zł	2 885 zł	3 548,55 zł	5 322,83 zł

Цікаве спостереження з таблиці: сама винагорода нотаріуса на первинному ринку приблизно в півтора раза вища, ніж на вторинному, бо додається другий акт. Загалом купівля від забудовника однаково зазвичай виходить дешевшою, бо ви не сплачуєте 2% податку PCC — хіба що на вторинному ринку користуєтеся звільненням для першої квартири. Порівняння всіх витрат на обох ринках — у статті Первинний чи вторинний ринок? (стаття польською), а повний перелік витрат на купівлю від забудовника — у посібнику Витрати на купівлю квартири в Польщі 2026.

Калькулятор taksa notarialna: як порахувати самостійно

Спеціальний калькулятор не потрібен. Досить чотирьох кроків:

• знайдіть у таблиці з § 3 діапазон, у який потрапляє ціна, і порахуйте повну ставку,
• поділіть її на 2 (договір із забудовником, про перехід власності, купівля-продаж житлового приміщення) або на 4 (іпотека — рахують від суми іпотеки),
• для договору із забудовником поділіть результат ще раз на 2 — це ваша частка,
• помножте на 1,23 (VAT) і додайте витяги: 6 zł нетто за кожну сторінку кожного витягу.

Приклад: медіанна ціна 2-кімнатної квартири в нашій пропозиції

За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, медіанна ціна 2-кімнатної квартири від забудовника у Варшаві — 755 824 zł (859 доступних квартир), а у Вроцлаві — 662 405 zł (738 квартир). Рахуємо для Варшави:

• повна ставка: 1 010 zł + 0,4% × 695 824 zł = 3 793,30 zł нетто,
• договір про перехід власності (½): 1 896,65 zł нетто,
• договір із забудовником (½, з якої ви платите половину): 948,33 zł нетто,
• разом: 2 844,98 zł нетто, тобто близько 3 499 zł з VAT,
• якщо ви купуєте в кредит і сума іпотеки становить, наприклад, 840 000 zł: ¼ × 4 130 zł = 1 032,50 zł нетто, близько 1 270 zł з VAT.

Для медіани у Вроцлаві (662 405 zł) ваша частка винагороди за обидва акти — близько 3 155 zł з VAT. До цього додаються витяги: якщо акт має 15 сторінок, а вам потрібно 5 витягів (для себе, банку, суду, податкової інспекції та забудовника), це максимум 75 сторінок × 6 zł = 450 zł нетто. Кількість витягів і сторінок залежить від конкретної угоди — це лише приклад. Квартири в таких бюджетах шукайте в каталогах новобудов у Варшаві і новобудов у Вроцлаві.

Купуєте від забудовника і хочете заздалегідь знати, скільки становитимуть усі збори? Допоможемо вибрати квартиру і супроводимо вас під час купівлі — для покупця найчастіше без комісії, бо зазвичай нашу винагороду платить забудовник.

Попередній договір, дарування, довіреність — інші ставки

Нотаріальна дія	Максимальна винагорода (нетто)	Підстава
Попередній договір у формі акта	½ ставки з § 3, якщо нотаріус кваліфікує його як зобов’язальний договір із застереженням строку; в іншому разі повна ставка	§ 5, § 6 п. 1
Дарування квартири	як правило, повна ставка з § 3 (понад 2 млн zł — ліміт 7 500 zł у I податковій групі)	§ 3, § 5
Довіреність у формі акта — на одну дію	30 zł	§ 8 п. 8
Довіреність у формі акта — на більш ніж одну дію	100 zł	§ 8 п. 8
Засвідчення підпису на довіреності	20 zł	§ 13 п. 1 літ. b
Витяг, копія або виписка	6 zł за кожну розпочату сторінку (мін. 25 рядків)	§ 12
Нотаріальна дія поза конторою	+50 zł за годину вдень, +100 zł уночі та у вихідні	§ 17

Попередній договір у розпорядженні прямо не згадано, тому його кваліфікацію визначає нотаріус — запитайте про це до підписання. У разі дарування в родині квартири за 600 тис. zł максимальна винагорода становить 3 170 zł нетто, тобто вдвічі більше, ніж у разі продажу. Податкові наслідки дарування і продажу квартири, отриманої в дар, описуємо в статті Продаж квартири, отриманої в спадок або в дар (стаття польською). Коли варто видати комусь нотаріальну довіреність, а коли достатньо засвідченого підпису, пояснюємо в посібнику про довіреності (стаття польською).

Хто платить нотаріусові і що ще стягує нотаріальна контора?

Договір із забудовником — винагороду нотаріуса за всі дії, пов’язані з його укладенням, разом із витягами, а також судові витрати в провадженні щодо книги нерухомості (księga wieczysta) забудовник і покупець несуть у рівних частинах (ст. 40 ч. 2 закону про забудовників). Докладніше про договір — у статті Договір із забудовником (umowa deweloperska) 2026.

Договір про перехід права власності та купівля-продаж на вторинному ринку — закон не визначає, хто має платити. Зазвичай винагороду, витяги і збори оплачує покупець, але сторони можуть домовитися про інший розподіл. Це варто зафіксувати в попередньому договорі або договорі із забудовником.

Сума, яку ви переказуєте нотаріусові, — це не лише винагорода. Нотаріус як податковий агент стягує податки — на вторинному ринку передусім податок PCC при купівлі квартири — а також судові збори за записи в книзі нерухомості, які перераховує до суду (ст. 7 Закону про нотаріат). Їхній розмір пояснюємо в статті Судові збори і книга нерухомості (стаття польською).

Чи можна домовитися з нотаріусом про нижчу винагороду?

Так. Ст. 5 § 1 Закону про нотаріат визначає, що винагороду нотаріуса встановлює договір зі сторонами нотаріальної дії, а розпорядження задає лише верхню межу. Нотаріус не може взяти більше за максимальну ставку, але може взяти менше. На практиці в разі дорожчих квартир і кількох актів в одній конторі (наприклад, договір про перехід власності разом з іпотекою) є простір для розмови. Для договору із забудовником контору часто обирає забудовник, тож можливостей для переговорів менше.

Перед візитом попросіть контору надати письмовий розрахунок усіх витрат: винагороди, VAT, кількості витягів, податку і судових зборів. Так легше порівняти пропозиції та уникнути несподіванок під час підписання акта.

Читайте також:

• Попередній договір купівлі-продажу квартири — завдаток і форма (польською)
• Присяжний перекладач у нотаріуса

Скільки коштує нотаріус під час купівлі квартири за 500 тис. zł – розрахунок

Візьмімо квартиру за 500 000 zł. Повна ставка за § 3 становить 1 010 zł + 0,4% × 440 000 zł = 2 770 zł нетто. Далі рахуємо за зниженими ставками:

Позиція	Нетто	З ПДВ 23%
Договір купівлі-продажу (вторинний ринок) – ½ ставки	1 385,00 zł	1 703,55 zł
Договір про перехід права власності (первинний ринок) – ½ ставки	1 385,00 zł	1 703,55 zł
Договір із забудовником (umowa deweloperska) – ваша половина від ½ ставки	692,50 zł	851,78 zł
Разом первинний ринок (два акти)	2 077,50 zł	2 555,33 zł
Іпотека на 480 000 zł (кредит 400 000 zł) – ¼ ставки	672,50 zł	827,18 zł

Сюди додаються виписки з акта (максимум 6 zł нетто за сторінку), судові збори за księga wieczysta і – на вторинному ринку – податок PCC. Суми – верхня межа: нотаріус може взяти менше. Повний перелік витрат – у посібнику: усі витрати під час купівлі в забудовника. А якщо хочете подивитися, які квартири вкладаються у ваш бюджет, відкрийте нові квартири у Варшаві та нові квартири у Вроцлаві.

Часті запитання

Підсумок

Вартість нотаріуса при купівлі квартири в Польщі — зазвичай кілька тисяч злотих: за ціни 755 824 zł, медіани 2-кімнатної квартири в нашій варшавській пропозиції, ваша частка за обидва акти від забудовника — близько 3,5 тис. zł з VAT. І на первинному, і на вторинному ринку діє половина ставки з § 3, іпотека коштує максимум ¼ ставки, а всі суми — це верхня межа, про яку можна домовлятися. Більші суми на вторинному ринку дає податок PCC, а за будь-якої купівлі — судові збори й оздоблення.

Хочете купити квартиру від забудовника і мати чіткий розрахунок витрат ще до візиту до нотаріуса? Підберемо квартиру у вашому бюджеті й супроводимо вас під час купівлі — найчастіше без комісії для покупця: зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Якщо купуєте в кредит, запишіться на консультацію до експерта з кредитів — порівняємо пропозиції кількох банків.

Правовий стан на вересень 2026 р. Наведені суми — максимальні ставки й орієнтовні розрахунки, остаточну винагороду визначає нотаріус. Стаття не є юридичною чи податковою консультацією.

Джерела

• Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної винагороди (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej) — єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 5–8, § 11–13, § 17).
• Закон про нотаріат (Ustawa – Prawo o notariacie) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614 (ст. 5 § 1, ст. 7).
• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або односімейного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 40 ч. 2).
• Закон про податок на товари та послуги (Ustawa o podatku od towarów i usług) — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 41 ч. 1 у зв’язку зі ст. 146ef — ставка 23%).
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, дані на 27.09.2026.