Податок PCC при купівлі квартири в Польщі 2026: 2%, звільнення для першої квартири, 6%

Податок PCC при купівлі квартири на вторинному ринку в Польщі становить 2% ринкової вартості квартири, і сплачує його покупець — нотаріус стягує його під час підписання акта. Ви його не сплачуєте, якщо купуєте свою першу квартиру чи будинок і відповідаєте умовам звільнення, а також тоді, коли купуєте від забудовника, бо такий продаж оподатковується VAT. Нижче пояснюємо умови звільнення, ставку 6% для інвесторів, PCC з іпотеки і показуємо, скільки становить податок за цін від 500 тис. до 1,2 млн zł.

Головне

• Ставка PCC з договору купівлі-продажу квартири на вторинному ринку — 2% ринкової вартості (ст. 7 ч. 1 п. 1 літ. a закону про PCC).
• З 31 серпня 2023 р. покупець першої квартири чи односімейного будинку звільнений від PCC — за умови, що ні він, ні жоден співпокупець раніше не мав такого права чи частки в ньому (виняток: частка до 50%, успадкована).
• Купівля від забудовника, як правило, відбувається без PCC, бо продаж оподатковується VAT. Виняток: шоста й кожна наступна квартира в тому самому ЖК, яку купує та сама особа, — PCC 6% (з 1 січня 2024 р.).
• PCC з іпотеки: 19 zł, якщо вимога має невизначений розмір, або 0,1% суми вже існуючої вимоги.
• У разі нотаріального акта податковим агентом є нотаріус. Якщо дію вчинено не у формі акта, декларацію PCC-3 ви подаєте самі впродовж 14 днів.

Скільки становить податок PCC при купівлі квартири на вторинному ринку?

Закон про податок на цивільно-правові дії (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC) передбачає ставку 2% з продажу нерухомості, зокрема житлового приміщення, що є окремою нерухомістю, а також з продажу кооперативного права власності на приміщення. Податок сплачує покупець (ст. 4 п. 1). Якщо купує кілька осіб, наприклад подружжя, вони відповідають за нього солідарно.

Базою оподаткування є ринкова вартість квартири на день укладення договору, а не довільно вписана ціна (ст. 6 ч. 1 п. 1 і ч. 2). На практиці беруть ціну з акта, але якщо податкова інспекція (urząd skarbowy) визнає її заниженою, вона запропонує вам її скоригувати. Якщо ви цього не зробите, вартість визначать із залученням експерта-оцінювача, і якщо результат відрізнятиметься від вашої оцінки більш ніж на 33%, витрати на експертизу понесете ви (ст. 6 ч. 3–4).

Ціна квартири (ринкова вартість)	PCC 2% — вторинний ринок	Перша квартира зі звільненням	Купівля від забудовника (VAT у ціні)	PCC 6% — шоста квартира в ЖК
500 000 zł	10 000 zł	без PCC	без PCC	30 000 zł
700 000 zł	14 000 zł	без PCC	без PCC	42 000 zł
900 000 zł	18 000 zł	без PCC	без PCC	54 000 zł
1 200 000 zł	24 000 zł	без PCC	без PCC	72 000 zł

PCC — не єдина витрата під час підписання акта. До нього додається винагорода нотаріуса — ставки і приклади описуємо в статті Вартість нотаріуса при купівлі квартири 2026 — а також збори за записи в книзі нерухомості (księga wieczysta), про які пишемо в статті Судові збори і книга нерухомості під час купівлі квартири (стаття польською).

Звільнення від PCC для першої квартири — умови

Звільнення запровадила ст. 9 п. 17 закону про PCC, чинна з 31 серпня 2023 р. Норма не має ліміту ціни чи площі і не пов’язана з жодною кредитною програмою — вона стосується кожного покупця, який відповідає умовам. Від PCC звільнено продаж, якщо одночасно:

• ви купуєте право власності на житлове приміщення, що є окремою нерухомістю, право власності на односімейний житловий будинок або кооперативне право власності на житлове приміщення чи односімейний будинок;
• покупцем є фізична особа (або кілька фізичних осіб) — компанія чи фірма звільненням не скористається;
• ні на день продажу, ні раніше жодному з покупців не належало жодне з цих прав чи частка в ньому;
• єдиний допустимий виняток — частка, що не перевищує 50%, отримана в спадок (не в дар і не купівлею).

У нотаріальному акті ви підписуєте заяву про те, що відповідаєте цим умовам. Нотаріус тоді не стягує податку, але за правдивість заяви відповідаєте ви — податкова може її перевірити.

Що позбавляє права на звільнення, а що ні

• Позбавляє: квартира чи будинок, продані багато років тому (минуле теж враховується), частка, отримана в дар, — навіть 10%, успадкована частка понад 50%, а за позицією податкових органів (індивідуальні роз’яснення Директора KIS) — також квартира чи будинок за кордоном.
• Не позбавляє (бо норма їх не згадує): будівельна ділянка, нежитлове приміщення, кооперативне право користування приміщенням (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu), а також сам договір із забудовником (umowa deweloperska) — до укладення договору про перехід права власності у вас є лише вимога, а не власність.

Подружжя і спільна власність

Умова стосується кожного покупця. Якщо ви купуєте вдвох, а одна з осіб уже мала квартиру, звільнення не застосовується — причому повністю, а не лише на половину. Так вирішують податкові органи, зокрема в роз’ясненні від 9 січня 2025 р. (0111-KDIB2-2.4014.381.2025.1.KK). Роздільний режим майна подружжя цього не змінює, якщо обоє подружжя виступають в акті як покупці. Те саме стосується купівлі разом із батьком чи матір’ю «у спільну власність»: якщо в когось із батьків є власна квартира, уся угода оподатковується за ставкою 2%.

Паркомісце і комора в одному договорі

Звільнення охоплює лише права, перелічені в ст. 9 п. 17. Якщо разом із квартирою ви купуєте, наприклад, частку в багатомісному гаражі, що є окремим приміщенням, на цю частину ціни звільнення не поширюється. Тому в договорі варто розділити ціни окремих складників — якщо вартості не виокремлено, податок стягують за найвищою ставкою з усієї суми (ст. 7 ч. 3 п. 1).

Чому, купуючи від забудовника, ви не сплачуєте PCC?

Ст. 2 п. 4 літ. a закону про PCC виключає з-під податку дії в тій частині, в якій вони оподатковуються VAT. Забудовник продає квартиру з VAT, включеним у ціну (8% для квартир до 150 m²), тож другий податок із тієї самої угоди не виникає — незалежно від того, перша це ваша квартира чи третя. Докладно про ставки VAT, зокрема для паркомісць і комор, — у статті VAT на квартиру від забудовника (стаття польською).

Є два винятки. Перший — ставка 6% для інвесторів (описана нижче). Другий: якщо продаж квартири фірмою звільнено від VAT — наприклад, коли від першого заселення минуло понад 2 роки (ст. 43 ч. 1 п. 10 закону про VAT), — PCC 2% усе ж виникає, бо ст. 2 п. 4 літ. b закону про PCC прямо виводить продаж нерухомості з-під цього винятку. Це стосується, зокрема, квартир, які компанії перепродають після кількох років оренди. Тоді ви можете скористатися звільненням для першої квартири, якщо відповідаєте умовам.

Отже, первинний ринок означає відсутність PCC за кожної купівлі, а не лише першої. Якщо ви купуєте наступну квартиру — наприклад, для себе після продажу старої або для здавання в оренду, — це реальна різниця в кільканадцять тисяч злотих на користь нової квартири. Повне порівняння витрат на обох ринках — у статті Первинний чи вторинний ринок? (стаття польською)

Шукаєте наступну квартиру і не хочете платити 2% PCC? Допоможемо вибрати квартиру від забудовника у Варшаві чи Вроцлаві — покупець найчастіше не платить нам комісії: зазвичай нашу винагороду платить забудовник.

Скільки ви заощаджуєте на PCC, купуючи від забудовника, — дані нашої пропозиції

За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, медіанна ціна доступної квартири в новобудовах Варшави — 853 000 zł, а в новобудовах Вроцлава — 759 682 zł. Якби квартиру такої вартості купили на вторинному ринку без права на звільнення, PCC становив би відповідно близько 17 тис. і 15 тис. zł.

Квартира (медіанна ціна в пропозиції)	Ціна	PCC 2%, якби купити на вторинному ринку
Варшава — усі доступні квартири	853 000 zł	17 060 zł
Варшава — 2 кімнати	755 824 zł	15 116 zł
Варшава, Białołęka — 2 кімнати	553 358 zł	11 067 zł
Вроцлав — усі доступні квартири	759 682 zł	15 194 zł
Вроцлав — 2 кімнати	662 405 zł	13 248 zł
Вроцлав, Fabryczna — 2 кімнати	511 792 zł	10 236 zł

Приклад: у вас уже є квартира-студія, і ви шукаєте 2-кімнатну у Вроцлаві приблизно за 660 тис. zł. На вторинному ринку ви заплатите 13 200 zł PCC (звільнення не застосовується, бо квартира у вас уже є). Купуючи квартиру за ту саму ціну від забудовника, цієї суми ви не платите — її можна спрямувати, наприклад, на оздоблення або паркомісце. Найдешевші 2-кімнатні квартири є, зокрема, у новобудовах у вроцлавському районі Fabryczna, де медіана становить близько 512 тис. zł.

PCC 6% — коли ви платите підвищену ставку?

З 1 січня 2024 р. ст. 7a закону про PCC запроваджує ставку 6% для тих, хто купує квартири від забудовника гуртом. Ви її сплачуєте, якщо купуєте щонайменше шість житлових приміщень (або часток у них), оподаткованих VAT, в одному чи кількох будинках на тій самій ділянці, або вже маєте п’ять таких приміщень і купуєте ще одне. 6% стосується шостого й кожного наступного приміщення — перших п’яти ні. Цей податок ви сплачуєте на додачу до VAT, включеного в ціну.

У разі купівлі у спільну власність достатньо, щоб умову шести приміщень виконував один зі співпокупців, і ставка 6% поширюється на весь договір; солідарно за неї відповідають лише ті покупці, яких ця умова стосується (ст. 7a ч. 2, ст. 5 ч. 3). Згідно з перехідною нормою (ст. 13 ч. 2 закону про внесення змін від 26 травня 2023 р.) ставку 6% не застосовують до договорів купівлі-продажу, що укладаються на виконання договорів із забудовником або попередніх договорів, підписаних до набуття чинності новими нормами. Зверніть увагу: це не податок «із шостої квартири взагалі» — враховуються приміщення в тому самому ЖК на одній ділянці.

PCC з іпотеки і позики від родини

Якщо ви купуєте в кредит, то сплатите PCC за встановлення іпотеки — незалежно від ринку і від того, чи користуєтеся звільненням для першої квартири (звільнення стосується лише договору купівлі-продажу). Ставка становить 19 zł, якщо забезпечено вимогу невизначеного розміру, або 0,1%, якщо вимога вже існує, — наприклад, 600 zł за суми 600 тис. zł (ст. 7 ч. 1 п. 7). Платником податку є особа, яка подає заяву про встановлення іпотеки, а якщо іпотеку не буде внесено до книги, податок підлягає поверненню (ст. 11 ч. 1 п. 5). Як підготуватися до кредиту, описуємо в посібнику Іпотека в Польщі покроково.

Поширена ситуація з першим внеском — позика від батьків. Договір позики оподатковується PCC за ставкою 0,5%, але грошова позика від найближчих родичів (зокрема чоловіка чи дружини, батьків, дідусів і бабусь, братів і сестер) звільнена від податку, якщо гроші надійшли переказом на ваш рахунок, а якщо сума перевищує ліміт із закону про податок на спадщину та дарування — ви повідомите про неї в декларації PCC-3 впродовж 14 днів (ст. 9 п. 10 літ. b). Докладніше про джерела першого внеску — у статті Перший внесок за іпотекою в Польщі 2026.

Купуєте в кредит? Запишіться на консультацію до експерта з кредитів — порівняємо пропозиції кількох банків і порахуємо всі витрати на купівлю, зокрема податки та збори під час підписання акта.

Хто сплачує PCC і в який строк?

Договір купівлі-продажу квартири завжди укладають у формі нотаріального акта, а для дій у цій формі податковим агентом із PCC є нотаріус (ст. 10 ч. 2). Він стягує податок із покупця в день підписання акта і не може скласти акт, доки податок не сплачено (ст. 10 ч. 3). Потім нотаріус перераховує його до податкової інспекції до 7-го числа наступного місяця. Вам тоді не потрібно подавати жодної декларації PCC.

Декларацію PCC-3 ви подаєте самі й сплачуєте податок упродовж 14 днів лише тоді, коли дію, що підлягає PCC, вчиняють не у формі нотаріального акта — наприклад, у разі згаданої позики від родини. Податковий обов’язок у разі продажу квартири виникає з моменту укладення договору про перехід права власності, навіть якщо раніше ви підписали попередній договір (ст. 3 ч. 2). Чи треба додатково повідомляти податкову про купівлю, пишемо в статті Чи треба повідомляти податкову про купівлю квартири? (стаття польською)

Читайте також:

• Податки при купівлі квартири в Польщі іноземцем

Часті запитання

Підсумок

На вторинному ринку PCC — це 2% вартості квартири: від 10 тис. zł за квартиру вартістю 500 тис. до 24 тис. zł за 1,2 млн zł. Звільненням можна скористатися лише під час купівлі першої квартири чи будинку, і то за умови, що жоден співпокупець раніше не мав такої нерухомості. Купуючи від забудовника, ви не сплачуєте PCC незалежно від того, котра це квартира, — за винятком інвесторів, які купують шість і більше квартир в одному ЖК. Інші витрати на угоду ми зібрали в посібнику Витрати на купівлю квартири в Польщі.

Хочете купити квартиру без PCC? Підберемо для вас квартиру від забудовника у Варшаві чи Вроцлаві і супроводимо протягом усієї купівлі. Працюємо з 2016 р.; покупець найчастіше не сплачує комісії — зазвичай нашу винагороду платить забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер і не є податковою консультацією. У нетипових ситуаціях (частки, спадщина, нерухомість за кордоном) варто перевірити свою ситуацію в нотаріуса або звернутися по індивідуальне податкове роз’яснення (interpretacja indywidualna).

Джерела

• Закон про податок на цивільно-правові дії (Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 2 п. 4, ст. 3–7a, ст. 9 п. 10 і 17, ст. 10, ст. 11).
• Закон від 26 травня 2023 р. про внесення змін до закону про гмінне самоврядування, (…) закону про податок на цивільно-правові дії та деяких інших законів — Dz.U. 2023 poz. 1463 (запровадження звільнення і ставки 6%).
• Купівля квартири чи будинку на вторинному ринку без податку PCC (Kupno mieszkania lub domu na rynku wtórnym bez podatku PCC) — gov.pl (дати набуття чинності, перехідні норми).
• Закон про податок на товари та послуги (Ustawa o podatku od towarów i usług) — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 43 ч. 1 п. 10).
• Індивідуальні роз’яснення Директора KIS (Interpretacje indywidualne Dyrektora KIS) — зокрема 0111-KDIB2-2.4014.381.2025.1.KK від 9.01.2025 р. і 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB від 21.09.2023 р. (купівля подружжям).
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, дані на 27.09.2026.