Податок з оренди квартири в Польщі 2026: ryczałt 8,5% і 12,5%
Автор: Tacjana MasiukiewiczВитрати й податки~12 хв читання
Податок з оренди квартири в Польщі у 2026 році — це при приватній оренді лише ryczałt (фіксований податок з виручки): 8,5% від доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% від перевищення. Платите його із самої орендної плати, без вирахування витрат та амортизації, щомісяця або щокварталу, а рік закриваєте декларацією PIT-28. Нижче — строки, правила для подружжя, облік комунальних платежів і короткострокової оренди, а також розрахунок податку для студії з нашої пропозиції у Вроцлаві.
Головне
- З 2023 року єдина форма оподаткування приватної оренди — ryczałt: обирати чи заявляти про нього не потрібно.
- Ставки: 8,5% від доходу до 100 000 zł і 12,5% від перевищення; витрати (ремонт, відсотки, амортизація) не вираховуються.
- Ryczałt сплачуєте до 20-го числа місяця, наступного за місяцем (або кварталом), у якому отримали орендну плату; за грудень або IV квартал — до 20 січня.
- Декларацію PIT-28 подаєте з 15 лютого по 30 квітня наступного року — за 2026 р. до 30 квітня 2027 р.
- Подружжя зі спільною власністю може розраховувати весь дохід через одного з них — тоді ставка 12,5% застосовується до перевищення над 200 000 zł.
Ryczałt з оренди 8,5% і 12,5% — як діє у 2026 році?
Закон про податок на доходи фізичних осіб прямо встановлює, що доходи від найму, піднайму та оренди, не пов'язані з підприємницькою діяльністю, оподатковуються ryczałt від облікованої виручки (art. 9a ust. 6 у зв'язку з art. 10 ust. 1 pkt 6). Податкова шкала (12% і 32%) з можливістю вирахування витрат і амортизації була доступна для приватної оренди востаннє за 2022 рік. Якщо здаєте квартиру вперше, жодної заяви про вибір ryczałt подавати не потрібно — він діє в силу закону.
Ставки визначає art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a закону про ryczałt від окремих доходів фізичних осіб: 8,5% від доходу до 100 000 zł у податковому році і 12,5% від перевищення цієї суми. Ліміт рахується окремо для приватної оренди й окремо для можливої підприємницької діяльності на ryczałt (art. 12 ust. 14). Податок платиться з доходу, тобто з орендної плати, яку ви фактично отримали або яку надано у ваше розпорядження. Якщо орендар не заплатив, доходу немає і податку немає.
Наслідок, про який варто пам'ятати перед купівлею квартири під оренду: жодних витрат вирахувати не можна. Оздоблення, меблі, відсотки за кредитом, податок на нерухомість чи ремонт не зменшують податок. Від доходу можна відняти лише окремі пільги (наприклад, сплачені внески соціального страхування, деякі пожертви, реабілітаційну чи термомодернізаційну пільгу), якщо ви не врахували їх уже в іншій декларації. Про інші витрати володіння квартирою ми пишемо в статті Податок на нерухомість за квартиру 2026.
Як розрахувати податок з приватної оренди? Строки платежів і PIT-28
Розрахунок приватної оренди складається з двох етапів: платежі протягом року і річна декларація. Вести облік доходів при цьому не потрібно — обов'язок його вести не стосується приватної оренди (art. 15 ust. 3 закону про ryczałt), хоча для порядку варто фіксувати надходження орендної плати в простій таблиці.
| Обов'язок | Строк | Примітки |
|---|---|---|
| Щомісячний ryczałt | до 20-го числа наступного місяця; за грудень — до 20 січня | символ форми в переказі: PPE, платіж на мікрорахунок податкової |
| Щоквартальний ryczałt | до 20-го числа місяця після кварталу; за IV квартал — до 20 січня | можливий за доходів від оренди до еквівалента 200 000 євро; вибір позначається в PIT-28 |
| Заява подружжя про розрахунок усього доходу одним з них | до 20-го числа місяця, наступного за місяцем першого доходу в році (за першого доходу в грудні — до кінця року) | діє і на наступні роки, поки ви її не відкличете |
| Декларація PIT-28 | з 15 лютого по 30 квітня наступного року | доплата за декларацією — до 30 квітня, символ PIT-28 |
Приклад: орендар переказав орендну плату 3 000 zł 10 жовтня 2026 р. За щомісячного розрахунку ryczałt 255 zł (8,5% × 3 000 zł) платите до 20 листопада 2026 р. За щоквартального розрахунку всю орендну плату за жовтень, листопад і грудень розрахуєте одним платежем до 20 січня 2027 р. PIT-28 подається до податкової інспекції за місцем вашого проживання — розташування орендованої квартири значення не має. Найзручніше зробити це в сервісі Twój e-PIT.
Орендна плата і дохід від оренди — що з комунальними платежами і внеском до спільноти?
Доходом вважається погоджена орендна плата. За позицією Мінфіну Польщі платежі, пов'язані з квартирою, які за договором несе орендар — адміністративний внесок до кооперативу чи спільноти власників, вода, електрика, газ, інтернет — не є доходом орендодавця. При цьому не важливо, чи платить їх орендар напряму, чи передає гроші вам, а рахунки оплачуєте ви. Такий підхід підтверджує й практика адміністративних судів.
Умова одна: договір повинен чітко розділяти орендну плату і платежі, які несе орендар. Якщо вкажете одну суму «з платежами», податок заплатите з усієї суми. Різниця не символічна: за орендної плати 3 000 zł і платежів 600 zł на місяць, зазначених однією сумою, дохід становитиме 43 200 zł замість 36 000 zł, а ryczałt — 3 672 zł замість 3 060 zł на рік. Поворотна застава, як правило, доходом не є; стає ним лише тоді, коли ви утримаєте її на покриття заборгованості з орендної плати.
Приклад: скільки податку з оренди студії у Вроцлаві?
За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, медіанна ціна 1-кімнатної квартири від забудовника у Вроцлаві — 595 638 zł за медіанної площі 32,4 m² (265 доступних студій). Орендна плата у прикладі — це гіпотетичне припущення, прийняте для розрахунків, а не ринкова статистика — реальну ставку перевіряйте для конкретної локації і стандарту. Припускаємо, що адміністративний внесок і комунальні платежі за договором платить орендар, а квартира здається на 12 місяців.
| Орендна плата (припущення) | Річний дохід | Ryczałt 8,5% | Після податку | Дохідність брутто | Дохідність після ryczałt |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 500 zł/міс. | 30 000 zł | 2 550 zł | 27 450 zł | 5,0% | 4,6% |
| 3 000 zł/міс. | 36 000 zł | 3 060 zł | 32 940 zł | 6,0% | 5,5% |
| 3 500 zł/міс. | 42 000 zł | 3 570 zł | 38 430 zł | 7,1% | 6,5% |
Ryczałt «забирає» приблизно пів відсоткового пункту дохідності. Реальний результат буде нижчим, бо до ціни додаються оздоблення й облаштування (від кількох десятків тисяч злотих і вище — див. скільки коштує оздоблення квартири), а протягом року трапляються паузи між орендарями. Жодну з цих витрат ви не вирахуєте з доходу, тому перед купівлею рахуйте інвестицію за чистими сумами, а не лише за орендною платою.
Шукаєте квартиру під оренду? Допоможемо обрати квартиру від забудовника з розрахунком на оренду — порівняємо ціни, площі й строки здачі. Покупець найчастіше не платить нам комісію — зазвичай нашу винагороду платить забудовник.
Студії в нашій пропозиції — яка орендна плата дає 5% брутто?
Замість того щоб вгадувати ставки оренди, переверніть питання: яку орендну плату потрібно отримувати, щоб заробити 5% річних брутто від ціни купівлі? Нижче — медіани цін студій за районами Вроцлава за даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026.
| Район | Медіана ціни студії | Медіана площі | Плата для 5% брутто | Ryczałt 8,5% на місяць |
|---|---|---|---|---|
| Krzyki | 525 512 zł | 30,4 m² | 2 190 zł | 186 zł |
| Stare Miasto | 596 606 zł | 32,0 m² | 2 486 zł | 211 zł |
| Śródmieście | 621 810 zł | 35,9 m² | 2 591 zł | 220 zł |
| Psie Pole | 624 103 zł | 38,0 m² | 2 600 zł | 221 zł |
Усі доступні студії, двокімнатні квартири і строки здачі — у каталозі новобудов у Вроцлаві.
Спільна оренда подружжя — ryczałt і ліміт 100 тис. zł
Якщо квартира входить до спільної власності, за загальним правилом кожен із подружжя розраховує половину доходу, і в кожного свій ліміт 100 000 zł для ставки 8,5%. Ви також можете подати письмову заяву, що весь дохід розраховує один із вас (art. 12 ust. 6–8c) — тоді ліміт для ставки 8,5% становить 200 000 zł (art. 12 ust. 13). Заяву може підписати один із подружжя, подається вона до 20-го числа місяця, наступного за місяцем першого доходу в році. Подружжя з роздільною власністю не може об'єднувати ліміти — кожен розраховує дохід від своєї власності або своєї частки.
| Річний дохід від оренди | Один власник (без спільності) | Подружжя — навпіл | Подружжя — все в одного (заява) |
|---|---|---|---|
| 60 000 zł | 5 100 zł | 2 × 2 550 zł = 5 100 zł | 5 100 zł |
| 150 000 zł | 8 500 + 6 250 = 14 750 zł | 2 × 6 375 zł = 12 750 zł | 12 750 zł |
| 240 000 zł | 8 500 + 17 500 = 26 000 zł | 2 × (8 500 + 2 500) = 22 000 zł | 17 000 + 5 000 = 22 000 zł |
Як бачимо, за спільної власності обидва варіанти дають однаковий податок. Заява про розрахунок одним із подружжя — переважно питання зручності: одна особа платить ryczałt і подає PIT-28. Перевага з'являється лише порівняно з власником, який здає квартиру самостійно і за великих доходів швидше переходить на ставку 12,5%.
Короткострокова оренда і податок — приватна оренда чи діяльність?
Оренда подобово чи потижнево через бронювальні платформи не має в податковому законодавстві окремої категорії. Ключове питання — чи вкладається вона ще в приватну оренду, чи вже є підприємницькою діяльністю, тобто діяльністю, що приносить дохід, організованою і здійснюваною на постійній основі (art. 5a pkt 6 закону про PIT). Податкові органи оцінюють це індивідуально — значення мають, серед іншого, кількість квартир, масштаб і спосіб обслуговування гостей чи надання додаткових послуг (прибирання під час проживання, сніданки). У разі сумнівів можна звернутися за індивідуальним роз'ясненням (interpretacja indywidualna).
Ставка ryczałt в обох випадках однакова: послуги, пов'язані з розміщенням (PKWiU розділ 55), і здавання власної нерухомості в рамках фірми теж оподатковуються за ставкою 8,5% до 100 000 zł і 12,5% від перевищення (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. c і d). Діяльність, однак, означає додаткові обов'язки: реєстрацію в CEIDG, внески ZUS, а за більшого масштабу — ще й аналіз обов'язків з ПДВ. Це тема для консультації з бухгалтером перед початком.
З 20 травня 2026 р. застосовується регламент ЄС 2024/1028 про збір і надання даних про короткострокову оренду. Він передбачає, серед іншого, реєстрацію об'єктів і реєстраційний номер, видимий в оголошеннях. Польський закон, що вводить його в дію, однак ще не ухвалено: урядовий проєкт зміни закону про готельні послуги (сеймовий документ № 2865) перебуває на етапі роботи в Сеймі — 17 вересня 2026 р. комісії подали звіт. Проєкт передбачає, серед іншого, реєстрацію об'єктів у реєстрі гміни та в Центральному реєстрі туристичних об'єктів розміщення, а також штрафи за відсутність реєстрації. Остаточний вигляд норм і строки можуть ще змінитися.
Читайте також:
- Квартира як інвестиція у 2026
- Дохідність оренди — розрахунок на прикладах
- Короткострокова оренда 2026 — законодавство
- Податок з оренди для нерезидента
Часті запитання
Скільки становить податок з оренди квартири в Польщі у 2026 році?
За приватної оренди ви платите ryczałt 8,5% від доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% від перевищення. За орендної плати 3 000 zł на місяць це 255 zł податку на місяць, тобто 3 060 zł на рік.
Чи потрібно заявляти про здачу квартири в оренду до податкової інспекції?
Окремої заяви чи повідомлення про вибір ryczałt подавати не потрібно — приватна оренда оподатковується ним у силу закону. Достатньо вчасно платити ryczałt і подати PIT-28. Заяву подає лише подружжя, яке хоче, щоб увесь дохід розраховував один із них.
Чи можна вирахувати витрати при здачі квартири в оренду?
Ні. Ryczałt розраховується від доходу, тому ремонт, облаштування, відсотки за кредитом і амортизація податок не знижують. Можна скористатися лише нечисленними вирахуваннями з доходу, наприклад сплаченими соціальними внесками чи деякими пожертвами.
До якого строку подати PIT-28 за оренду?
PIT-28 подається з 15 лютого по 30 квітня року, наступного за податковим роком. За 2026 рік строк спливає 30 квітня 2027 р. У цей самий строк потрібно доплатити податок, що випливає з декларації.
Чи є доходом комунальні платежі від орендаря?
Ні, якщо договір оренди передбачає, що комунальні платежі й адміністративний внесок несе орендар. Тоді передані ним суми не є вашим доходом, навіть якщо рахунки оплачуєте ви. Ключова умова — чітке розділення орендної плати й платежів у договорі.
Як розрахувати податок з короткострокової оренди?
Якщо подобова оренда вкладається в приватну оренду, розраховуєте її так само — ryczałt 8,5% і 12,5% у PIT-28. Якщо вона набуває ознак організованої і постійної діяльності, потрібно зареєструвати фірму, хоча ставка ryczałt для послуг розміщення та сама. Також стежте за роботою над польським законом про реєстрацію квартир для короткострокової оренди.
Підсумок
Податок з оренди квартири в Польщі у 2026 році простий в обслуговуванні, але безумовний: 8,5% з кожного злотого орендної плати до 100 000 zł на рік, без витрат і амортизації. Стежте за строком 20-го числа місяця, розділяйте в договорі орендну плату й платежі та подайте PIT-28 до 30 квітня. Купуючи квартиру під оренду, рахуйте дохідність після ryczałt і після всіх витрат — повний перелік витрат при купівлі є в путівнику Витрати на купівлю квартири в забудовника. Якщо плануєте колись продати квартиру, перегляньте також правила податку з продажу квартири до спливу 5 років.
Хочете купити квартиру під оренду у Варшаві чи Вроцлаві? Підберемо квартиру від забудовника у вашому бюджеті і допоможемо пройти весь процес купівлі. Покупець найчастіше не платить комісію — зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Працюємо на ринку з 2016 року.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер, а орендні плати в прикладах — гіпотетичні припущення. Стаття не є податковою консультацією — в індивідуальному випадку зверніться до бухгалтера або подайте запит на індивідуальне роз'яснення.
Джерела
- Закон про ryczałt від окремих доходів, що отримуються фізичними особами — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 843 зі зм. (art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4, ust. 6–8c, 13 і 14, art. 15 ust. 3, art. 21).
- Закон про податок на доходи фізичних осіб — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 592 (art. 5a pkt 6, art. 9a ust. 6, art. 10 ust. 1 pkt 6).
- Розрахунок доходів від приватної оренди — Міністерство фінансів Польщі, podatki.gov.pl (оновлення 20.08.2026).
- Регламент Європейського парламенту і Ради (ЄС) 2024/1028 про збір і надання даних про послуги короткострокової оренди.
- Регулювання короткострокової оренди — проєкт — Міністерство спорту і туризму Польщі, gov.pl.
- Урядовий проєкт закону про зміну закону про готельні послуги (документ № 2865) — хід законодавчого процесу, Сейм Польщі.
- Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, дані станом на 27.09.2026.
