Квартира в іпотеку під оренду – чи вигідно за ставок 2026 року
Автор: Tacjana MasiukiewiczІнвестиції~12 хв читання
Чи вигідно купувати квартиру в іпотеку під оренду? За нинішніх ставок – референтна ставка NBP 3,75%, середня ставка нових іпотечних кредитів близько 6% – орендна плата з типової нової квартири з 20% власного внеску не покриває платежу й витрат: за нашими розрахунками щомісяця ви доплачуєте близько 890–1 130 zł. Нижче показуємо розрахунок крок за кроком на медіанних цінах з нашої пропозиції у Вроцлаві та Варшаві, сценарії ставок ±1 п. п. та умови, за яких кредитне плече починає працювати на вашу користь.
Найважливіше
- Референтна ставка NBP становить 3,75% (з 5 березня 2026 р.), а середня ставка нових іпотечних кредитів у злотих у липні 2026 р. – 6,07% (NBP).
- Середня ставка оренди за даними NBP (I кв. 2026 р.): 85,1 zł/м² у Варшаві та 67,5 zł/м² у групі 6 великих міст, до якої належить Вроцлав, – без експлуатаційних платежів.
- За кредиту на 80% ціни (30 років, 6,07%) медіанна 2-кімнатна квартира з нашої пропозиції дає щомісячний грошовий потік близько –890 zł у Варшаві і –960 zł у Вроцлаві.
- Кредитне плече допомагає лише тоді, коли чистий дохід від оренди (у нас близько 3,5–4% вкладеної суми) вищий за ставку кредиту. Сьогодні навпаки – заробити можна переважно на зростанні вартості квартири та погашеному капіталі.
- Кредит на квартиру під оренду підлягає тим самим правилам, що й звичайний іпотечний кредит: макс. LTV 80% (90% з додатковим забезпеченням) і оцінка кредитоспроможності з буфером процентної ставки (Рекомендація S).
Іпотечний кредит на другу квартиру – які вимоги банків?
Купуючи квартиру під оренду як фізична особа (поза бізнесом), ви зазвичай берете стандартний іпотечний кредит. Рекомендація S KNF (Комісії фінансового нагляду) прямо відносить до житлової нерухомості приміщення, яке є або буде призначене для оренди власником (поза господарською діяльністю). Тому для вас діють ті самі правила, що й при купівлі «для себе»:
- Власний внесок на інвестиційну квартиру – LTV на момент видачі кредиту не повинен перевищувати 80%, а 90% – лише тоді, коли частина понад 80% додатково забезпечена (напр., страхуванням низького внеску). Подробиці та способи зібрати кошти описуємо в статті про власний внесок.
- Буфер процентної ставки – за змінної ставки банк рахує кредитоспроможність так, ніби ставка була вищою щонайменше на max(5 п. п. – ставка центрального банку; 2,5 п. п.). За референтної ставки 3,75% буфер, отже, становить 2,5 п. п.
- Навантаження доходу платежами (DStI) – особлива обережність при перевищенні 40% доходу (за доходів до середнього рівня в регіоні) або 50% (за вищих). Якщо ви вже сплачуєте кредит за власну квартиру, його платіж одразу з'їдає частину цього ліміту.
- Строк – кредит може тривати 30 років, але кредитоспроможність за строку понад 25 років рахують як для 25 років.
Як розрахувати, який кредит ви отримаєте за своїх заробітків, показуємо в посібнику з кредитоспроможності.
Чи врахує банк дохід від оренди?
Рекомендація S вимагає, щоб банк спирався на підтверджену інформацію і враховував доходи, стабільні протягом усього строку погашення. Вона не виключає доходу від оренди, але кожен банк сам вирішує, чи і в якій частині його врахує. Дохід від квартири, яку ви вже давно здаєте (договір, надходження на рахунок, декларація PIT-28), значно легше підтвердити, ніж орендну плату з житла, яке ви лише купуєте. Тому безпечніше виходити з того, що кредитоспроможність має ґрунтуватися на ваших теперішніх доходах.
Чи покриє оренда платіж за кредитом? Розрахунок на квартирах з нашої пропозиції
Ми взяли медіанні ціни за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026: студію та 2-кімнатну квартиру у Вроцлаві, а також 2 кімнати у Варшаві. Орендна плата – це ставка NBP, помножена на площу. Припущення:
- власний внесок 20%, кредит 80% ціни в злотих, ануїтетні платежі, ставка 6,07% (середня NBP для нових іпотечних кредитів, липень 2026 р.);
- заповнюваність 95% (близько 18 днів простою на рік – так само припускає NBP);
- ryczałt (єдиний податок) 8,5% від доходу – при приватній оренді ви не відрахуєте ні відсотків, ні інших витрат (більше: податок з оренди квартири);
- витрати власника 150 zł/міс. (страхування, податок на нерухомість, дрібний ремонт) – адміністративну плату й комунальні послуги сплачує орендар додатково до орендної плати;
- готівка на старт: внесок 20% + близько 1% ціни на нотаріуса, суд і банк (див. витрати на купівлю від забудовника) + оздоблення 2 000 zł/м² і 12–15 тис. zł на меблі та побутову техніку (орієнтовно, пор. вартість оздоблення).
| Позиція | Вроцлав, студія | Вроцлав, 2 кімнати | Варшава, 2 кімнати |
|---|---|---|---|
| Ціна (медіана в пропозиції) | 595 638 zł | 662 405 zł | 755 824 zł |
| Площа (медіана) | 32,4 м² | 40,8 м² | 39,4 м² |
| Орендна плата (ставка NBP × м²) | 2 187 zł | 2 754 zł | 3 353 zł |
| Орендна плата з урахуванням простою (95%) | 2 078 zł | 2 616 zł | 3 185 zł |
| Ryczałt 8,5% | –177 zł | –222 zł | –271 zł |
| Витрати власника | –150 zł | –150 zł | –150 zł |
| Дохід від оренди до платежу | 1 751 zł | 2 244 zł | 2 765 zł |
| Кредит (80% ціни) | 476 510 zł | 529 924 zł | 604 659 zł |
| Платіж – 30 років, 6,07% | 2 878 zł | 3 201 zł | 3 652 zł |
| Грошовий потік щомісяця | –1 127 zł | –957 zł | –888 zł |
| Готівка, вкладена на старті | близько 202 тис. zł | близько 236 тис. zł | близько 253 тис. zł |
| Cash-on-cash (річний грошовий потік / готівка) | –6,7% | –4,9% | –4,2% |
| Капітал, погашений за 1-й рік | 5 776 zł | 6 423 zł | 7 329 zł |
Приклад для Вроцлава: 2 кімнати за 662 405 zł – медіана в нашій пропозиції – за ставки 67,5 zł/м² дають 2 754 zł орендної плати. Після простою, податку й витрат залишається 2 244 zł, а платіж за кредитом на 529 924 zł на 30 років становить 3 201 zł. Бракує 957 zł щомісяця, тобто близько 11,5 тис. zł на рік, які ви доплачуєте з власної кишені. Проте частина цієї суми не «втрачена»: за перший рік ви погасите 6,4 тис. zł капіталу, що збільшує вашу частку в квартирі.
За кредиту на 25 років платіж зростає до 3 437 zł (Вроцлав) і 3 922 zł (Варшава), а щомісячна доплата – до близько 1 160–1 190 zł. Найгірше виглядає студія: орендна плата, розрахована за середньою ставкою за м², зростає повільніше за ціну, хоча на практиці малі квартири можуть здаватися дорожче за метр. Порівняння обох форматів знайдете в статті студія чи 2 кімнати під оренду.
Хочете перевірити, який кредит отримаєте на другу квартиру і яким був би ваш платіж за фіксованої та змінної ставки? Запишіться на консультацію з кредитним експертом – порівняємо пропозиції кількох банків і порахуємо, чи покриє оренда платіж у вашому варіанті.
Що зміниться, коли ставки знизяться або зростуть на 1 процентний пункт?
Ставка кредиту – найбільша змінна в цьому розрахунку. Нижче той самий кредит на 30 років за ставки, нижчої й вищої на 1 п. п. від нинішньої середньої.
| Ставка кредиту | Вроцлав 2 кімн. – платіж | Вроцлав – грошовий потік / cash-on-cash | Варшава 2 кімн. – платіж | Варшава – грошовий потік / cash-on-cash |
|---|---|---|---|---|
| 5,07% (–1 п. п.) | 2 867 zł | –624 zł / –3,2% | 3 272 zł | –507 zł / –2,4% |
| 6,07% (середня NBP, VII 2026) | 3 201 zł | –957 zł / –4,9% | 3 652 zł | –888 zł / –4,2% |
| 7,07% (+1 п. п.) | 3 551 zł | –1 307 zł / –6,7% | 4 051 zł | –1 287 zł / –6,1% |
Навіть зниження ставки на цілий пункт не виводить розрахунок у плюс. Щоб оренда за LTV 80% покрила платіж, ставка мала б знизитися до близько 3,0% у Вроцлаві та близько 3,65% у Варшаві – або орендна плата мала б зрости до близько 3 860 zł (близько 94 zł/м²) у Вроцлаві та 4 370 zł (близько 111 zł/м²) у Варшаві. З 2022 р. більшість нових іпотечних кредитів – це кредити з періодично фіксованою ставкою (близько 64% у I кв. 2026 р. за даними AMRON, які наводить NBP), – фіксована ставка не покращує результату, але захищає від сценарію «+1 п. п.» у перші роки.
Внесок 20% чи 50%? Коли кредитне плече допомагає, а коли шкодить
Принцип простий: кредит підвищує вашу дохідність лише тоді, коли квартира «заробляє» більше, ніж коштують позичені гроші. У наших прикладах чистий дохід від оренди – це близько 3,5–4% усієї вкладеної суми на рік, а кредит коштує близько 6%. Отже, кожен позичений злотий знижує поточну дохідність. Це видно з порівняння трьох варіантів фінансування:
| 2-кімнатна квартира | LTV 80% (внесок 20%) | LTV 50% (внесок 50%) | За готівку |
|---|---|---|---|
| Вроцлав Fabryczna – 511 792 zł, 37,4 м² | –429 zł / –2,6% | +499 zł / +1,7% | +2 044 zł / +4,0% |
| Вроцлав – 662 405 zł, 40,8 м² | –957 zł / –4,9% | +243 zł / +0,7% | +2 244 zł / +3,5% |
| Варшава – 755 824 zł, 39,4 м² | –888 zł / –4,2% | +482 zł / +1,2% | +2 765 zł / +3,9% |
Дешевші квартири виглядають краще: медіана 2 кімнат у вроцлавському районі Fabryczna – 511 792 zł, і там за внеску 20% доплата знижується до близько 430 zł на місяць. Повний огляд дохідності для різних локацій знайдете в статті про дохідність оренди.
То де ж сенс кредиту? У трьох ситуаціях:
- Зростання вартості квартири. Кредитне плече діє на всю ціну, а не лише на внесок. Кожен 1% зростання вартості квартири за 662 тис. zł – це близько 6,6 тис. zł, тобто близько 2,8% відносно 236 тис. zł вкладеної готівки. Проте гарантії зростання немає – ціни можуть і стояти на місці чи знижуватися.
- Погашення капіталу орендарем. Орендна плата покриває більшу частину платежу, тож з кожним роком ваша частка в квартирі зростає швидше, ніж випливало б із самих доплат.
- Зниження ставок або зростання орендної плати в довгостроковій перспективі. Платіж (за незмінної суми кредиту) не зростає з інфляцією, а орендна плата може зростати разом із нею. Через кілька років розрахунок може змінитися на протилежний – за умови, що ви витримаєте період доплат.
Для порівняння з іншими формами вкладення грошей – NBP оцінює, що оренда квартири, купленої за готівку, давала в I кв. 2026 р. дохідність трохи вищу за депозити, але нижчу за 10-річні державні облігації. Детальне порівняння знайдете в тексті квартира чи облігації.
Чому наші результати гірші, ніж «дохідність 6%» зі звітів?
NBP повідомляє, що в I кв. 2026 р. ставка капіталізації (річна орендна плата до ціни) становила 5,95% у Варшаві та 6,24% у шести великих містах. Ми отримуємо брутто 5,0% у Вроцлаві та 5,3% у Варшаві. Різниця пояснюється ціною: NBP рахує середню ціну угод на первинному й вторинному ринках (у Варшаві 17 159 zł/м²), а нові 2-кімнатні квартири в нашій пропозиції коштують у медіані 18 600 zł/м² у Варшаві та 16 000 zł/м² у Вроцлаві – до того ж додається оздоблення. Натомість нова квартира дає нижчі витрати на ремонт у перші роки й легшу здачу в оренду.
Висновок: перш ніж порівнювати «дохідність» зі звіту зі ставкою кредиту, порахуйте її на конкретній квартирі – з податком, простоями й оздобленням. Більше про те, як квартира виглядає як інвестиція в ширшому сенсі, пишемо в посібнику квартира як інвестиція.
Як покращити розрахунок квартири в іпотеку під оренду?
- Шукайте нижчу ціну за м² – у нашій пропозиції медіана для всього Вроцлава становить 15 736 zł/м², у районі Fabryczna – 13 394 zł/м², а у Варшаві в районі Białołęka – 14 122 zł/м² проти 18 000 zł/м² для всього міста. Перегляньте інвестиції у Вроцлаві і у Варшаві.
- Збільште власний внесок – за внеску близько 50% грошовий потік виходить у плюс у всіх наших прикладах.
- Подовжте строк кредиту – 30 замість 25 років знижує платіж на близько 235–270 zł, хоча збільшує загальну вартість відсотків.
- Не переплачуйте за оздоблення – стандарт «під оренду» дешевший, ніж «для себе», а кожні 10 тис. zł менше – це вища дохідність на готівку.
- Залиште фінансову подушку – щонайменше на кілька місяців платежів без орендаря та на зростання ставки.
Найчастіші запитання
Чи вигідний кредит на квартиру під оренду у 2026 році?
З погляду поточних надходжень – зазвичай ні. За середньої ставки близько 6% і внеску 20% орендна плата з медіанної нової квартири у Варшаві чи Вроцлаві не покриває платежу й витрат, тож ви доплачуєте близько 890–1 130 zł на місяць. Інвестиція може окупитися в довгостроковій перспективі завдяки погашенню капіталу й можливому зростанню цін, але це сценарій, а не гарантія.
Який власний внесок потрібен на інвестиційну квартиру?
Формально стільки ж, скільки на квартиру для себе: зазвичай 20%, а 10% – лише з додатковим забезпеченням частини кредиту понад 80% LTV. Щоб оренда покрила платіж за нинішніх ставок, у наших прикладах потрібен внесок ближче до 50% – плюс гроші на витрати на купівлю й оздоблення.
Чи можу я взяти другий іпотечний кредит, якщо вже сплачую один?
Так, якщо дозволяє ваша кредитоспроможність. Банк додасть платіж за теперішнім кредитом до ваших зобов'язань і перевірить, чи загальне навантаження доходу вкладається в його ліміти, розраховані з буфером процентної ставки. На практиці другий кредит зазвичай помітно менший за перший.
Чи можна відрахувати відсотки за кредитом з податку з оренди?
Не при приватній оренді. З 2023 р. єдиною формою оподаткування приватної оренди є ryczałt від зареєстрованих доходів (8,5% до 100 тис. zł доходу на рік і 12,5% від надлишку), а ryczałt ви сплачуєте з орендної плати без відрахування витрат – зокрема відсотків.
Фіксована чи змінна ставка за кредиту під оренду?
Фіксована ставка дає передбачуваність: протягом строку її дії (напр., 5 років) ви знаєте, скільки становить платіж, що полегшує планування доплат. Змінна ставка швидше відобразить можливі зниження ставок NBP, але й підвищення. У нашому сценарії «+1 п. п.» щомісячна доплата зростає на близько 350–400 zł.
Підсумок
Квартира в іпотеку під оренду за нинішніх ставок рідко окупає себе сама. З 20% внеску й ставкою близько 6% орендна плата з типової нової квартири у Варшаві та Вроцлаві покриває близько 70–76% платежу. Решту ви доплачуєте, розраховуючи на погашення капіталу, зростання орендної плати й вартості квартири. Кредитне плече починає допомагати лише за нижчої ціни за м², вищого внеску або помітно нижчих ставок. Тому перед купівлею порахуйте розрахунок на конкретній квартирі й перевірте, чи витримаєте доплати протягом кількох років.
Шукаєте квартиру під оренду? Допоможемо обрати й купити квартиру від забудовника – найчастіше без комісії для вас, бо винагороду зазвичай нам платить забудовник. Якщо потрібне фінансування, наш кредитний експерт порівняє пропозиції кількох банків. TM Invest працює на ринку з 2016 р.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні й ґрунтуються на припущеннях, описаних у тексті (ставки оренди NBP, медіанні ціни з пропозиції TM Invest на 27.09.2026, середні ставки NBP). Стаття не є інвестиційною рекомендацією чи податковою консультацією; умови кредиту залежать від банку та вашої ситуації.
Джерела
- NBP – основні процентні ставки (референтна ставка 3,75% з 5.03.2026)
- NBP – статистика процентних ставок MIR, таблиця 4: середні ставки нових договорів у PLN (липень 2026)
- NBP – Інформація про ціни на квартири та ситуацію на ринку житлової й комерційної нерухомості в Польщі в I кварталі 2026 р. (ставки оренди, ставка капіталізації, розд. 7)
- KNF – Рекомендація S (визначення 7a і 21, рек. 7, 8, 9.3, 15.5)
- Закон про єдиний податок на доходи, консолідований текст Dz.U. 2025 poz. 843 – ст. 12 ч. 1 п. 4 літ. a
- podatki.gov.pl – декларування доходів від оренди (ryczałt ewidencjonowany)
- Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026
