Як купити квартиру в Польщі з-за кордону у 2026 році: довіреність і перекази

Купити квартиру в Польщі з-за кордону можна, не приїжджаючи в країну: нотаріальний акт (akt notarialny) за вас підпише представник за довіреністю, а ціну ви сплатите переказом на ескроу-рахунок забудовника (rachunek powierniczy). Умова одна — довіреність має бути оформлена як нотаріальний акт, бо в такій формі укладається сам договір. Нижче пояснюємо, де оформити таку довіреність (у польського консула або в іноземного нотаріуса з апостилем), скільки це коштує, як спланувати перекази і які податки чекають на покупця.

Найважливіше

• Довіреність на укладення договору із забудовником (umowa deweloperska) і договору купівлі-продажу квартири має бути оформлена як нотаріальний акт (ст. 99 § 1 Цивільного кодексу Польщі).
• Польський консул може скласти нотаріальний акт — консульський збір за акт з одним витягом становить із 2026 р. 400 євро, тобто прибл. 1 750 zł за курсом NBP від 25.09.2026.
• Документ від іноземного нотаріуса потребує апостиля (країни Гаазької конвенції) або легалізації польським консулом, а також присяжного перекладу.
• Нотаріальний акт підписують у присутності нотаріуса — польське право не передбачає підписання акта через відеозв’язок.
• У каталозі TM Invest 1 101 квартира в продажу в уже зданих будинках (станом на 27.09.2026) — це найпростіший варіант купівлі на відстані.

Хто може купити квартиру в Польщі, живучи за кордоном?

Громадянин Польщі, який живе за кордоном, купує квартиру на тих самих умовах, що й людина, яка живе в країні. Для польської діаспори жодних додаткових дозволів не потрібно — значення має громадянство, а не місце проживання.

Іноземцю, зокрема громадянину України, за загальним правилом теж не потрібен дозвіл, якщо він купує окрему квартиру (ст. 8 ч. 1 п. 1 закону про набуття нерухомості іноземцями). Дозвіл міністра внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA) стосується переважно будинків і ділянок. Подробиці та винятки — у путівнику купівля квартири в Польщі іноземцем.

Яка довіреність потрібна для купівлі квартири?

Правило ст. 99 § 1 Цивільного кодексу просте: якщо для правочину потрібна особлива форма, довіреність на нього має бути в тій самій формі. Договір із забудовником і договір про перехід права власності укладаються у формі нотаріального акта (ст. 40 ч. 1 закону про забудовників, ст. 158 Цивільного кодексу). Тому звичайного листа з підписом, навіть засвідченим, недостатньо — потрібна довіреність у формі нотаріального акта.

Дія	Особисто	Через представника	Потрібна форма довіреності
Договір бронювання (umowa rezerwacyjna)	так, також кваліфікованим підписом (електронна форма = письмова)	так	письмова (договір бронювання укладається в письмовій формі)
Договір із забудовником	так, у нотаріуса в Польщі	так	нотаріальний акт
Договір купівлі-продажу готової квартири / договір про перехід права власності	так, у нотаріуса в Польщі	так	нотаріальний акт
Внески на ескроу-рахунок	так, переказом з будь-якої країни	не потрібен	–
Приймання квартири і протокол дефектів	так	так	особлива форма не потрібна — на практиці письмова
Договір іпотечного кредиту	так	залежить від банку	відповідно до вимог банку

Довіреність може охоплювати одну дію (наприклад, лише договір купівлі-продажу) або весь процес: договір із забудовником, договір про перехід права власності, приймання квартири і подання заяв до книги нерухомості (księga wieczysta). Що точніше ви опишете квартиру (новобудова, номер квартири, ціна), то менший ризик зловживань. Обсяг, відкликання і типові пастки розбираємо в статті довіреність під час купівлі та продажу квартири — повний путівник (стаття польською).

Якщо у вас є номер PESEL (польський ідентифікаційний номер), перевірте, чи він не заблокований (zastrzeżony). Нотаріус відмовляє в оформленні довіреності на набуття нерухомості, якщо PESEL довірителя заблоковано в реєстрі (ст. 85a закону «Prawo o notariacie»). Блокування можна зняти, наприклад, у застосунку mObywatel — більше про PESEL і NIP у чеклисті для іноземця.

Нотаріальна довіреність із-за кордону — три шляхи

1. Довіреність у польського консула

Консул Польщі може скласти нотаріальний акт, і такий документ має ту саму силу, що й акт, складений нотаріусом у Польщі (ст. 28 ч. 3 і ст. 29 закону «Prawo konsularne»). Проте є застереження: консул може це зробити лише після отримання повноважень від міністра юстиції. Не кожна консульська установа має такі повноваження — перед візитом запитайте в консульстві, чи воно складає нотаріальні акти, і запишіться на прийом.

Перевага консула в тому, що акт одразу складається польською і не потребує ні апостиля, ні перекладу. Консульський збір сплачують до виконання дії, зазвичай у валюті країни, де працює консульство.

2. Іноземний нотаріус + апостиль + переклад

Довіреність можна підписати в нотаріуса в країні проживання. Щоб польський нотаріус її прийняв, документ має бути засвідчений. У державах — учасницях Гаазької конвенції від 5 жовтня 1961 р. (Польща застосовує її з 14 серпня 2005 р.) достатньо апостиля — відмітки, яку видає компетентний орган у країні складання документа. У державах, які не є учасницями конвенції, документ легалізує польський консул (ст. 32 закону «Prawo konsularne»). Деякі двосторонні договори про правову допомогу звільняють документи від цих вимог — запитайте про це нотаріуса, у якого підписуватимете акт у Польщі.

Документ іноземною мовою треба перекласти польською. Коли потрібен присяжний перекладач і як проходить нотаріальна дія за його участі, пояснюємо в статті присяжний перекладач у нотаріуса.

Важливо: у багатьох країнах нотаріус лише засвідчує підпис, а не складає акт. Щодо нерухомості в Польщі вимоги до форми суворі (ст. 25 ч. 2 закону про міжнародне приватне право не дозволяє в разі розпорядження нерухомістю обмежитися формою, прийнятою в місці підписання). Перш ніж іти до іноземного нотаріуса, надішліть проєкт довіреності польському нотаріусу, який складатиме договір, і попросіть підтвердити, що він прийме документ у такій формі.

3. Довіреність, підписана в Польщі під час приїзду

Якщо ви буваєте в Польщі, найдешевший варіант — підписати довіреність у польського нотаріуса під час приїзду. Максимальний нотаріальний тариф за довіреність — 30 zł нетто на одну дію і 100 zł нетто на кілька дій, плюс 23% VAT (§ 8 п. 8 розпорядження про максимальні ставки нотаріального тарифу). Далі угода може відбуватися без вас.

Варіант	Вартість довіреності	Апостиль / легалізація	Переклад
Польський нотаріус (приїзд до Польщі)	макс. 100 zł нетто + VAT (кілька дій)	ні	ні (або перекладач під час акта, якщо ви не знаєте польської)
Консул Польщі (нотаріальний акт)	400 EUR з одним витягом (прибл. 1 750 zł)	ні	ні
Іноземний нотаріус	за тарифами відповідної країни	так — апостиль або легалізація (у консула 40 EUR)	так — присяжний переклад польською

Чи можна підписати нотаріальний акт дистанційно, через відео?

Ні. Згідно із законом «Prawo o notariacie» (єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614) підписи на нотаріальних актах ставлять у присутності нотаріуса (ст. 88), а нотаріус має встановити особу учасників дії (ст. 85). В електронній формі можуть бути витяги з актів (Центральний репозиторій електронних витягів), але сам акт підписують особисто перед нотаріусом. Тому купівля квартири на відстані завжди спирається на представника за довіреністю або на візит до консула.

Натомість дистанційно можна підписати документи, для яких достатньо письмової форми, наприклад договір бронювання, — якщо у вас є кваліфікований електронний підпис і забудовник приймає такий спосіб укладення договору (ст. 78¹ Цивільного кодексу).

Купуєте з-за кордону і не знаєте, з чого почати? Допоможемо підібрати квартиру і підготувати купівлю — найчастіше без комісії для покупця, бо зазвичай нашу винагороду платить забудовник.

Перекази з-за кордону: ескроу-рахунок, валюта, походження коштів

Купуючи квартиру від забудовника, ви платите на житловий ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Договір із забудовником має зазначати банк, номер рахунку, а також розмір, строки та спосіб внесення платежів (ст. 35 ч. 1 п. 9 і 10 закону про забудовників). Переказуйте кошти лише на рахунок, указаний в акті, — якщо хтось в електронному листі «змінює номер рахунку», спершу зателефонуйте забудовнику. Як працює цей захист, описуємо в статті ескроу-рахунок і DFG (стаття польською).

• Валюта і курс. Ціни в прайсах і в договорі — у злотих. Якщо ви надсилаєте євро чи фунти, банк конвертує їх за своїм курсом — порівняйте його з курсом NBP і перекажіть невеликий надлишок, щоб на внесок не забракло кількох десятків злотих.
• Час. Відправте переказ за кілька днів до строку за графіком — міжнародний переказ може йти довше, ніж внутрішній.
• Походження коштів. Нотаріус під час акта про перехід права власності і банк є зобов’язаними установами в розумінні закону про протидію відмиванню грошей (ст. 2 ч. 1). В обґрунтованих випадках вони можуть перевіряти джерело походження грошей (ст. 34 ч. 1 п. 4 літ. b). Підготуйте, наприклад, договір продажу попередньої нерухомості, довідку про заробіток чи виписки з рахунку.

Якщо плануєте кредит у польському банку, перевірте, чи банк кредитує осіб із доходом за кордоном і чи приймає представника за довіреністю під час підписання договору — у різних банків це по-різному. Докладніше про умови пишемо в статті іпотека в Польщі для іноземців.

Податки при купівлі квартири з-за кордону

Місце проживання не змінює податків на саму купівлю. Купуючи від забудовника, ви платите ціну з VAT (8% для квартир до 150 m²) і за загальним правилом не платите PCC (податок на цивільно-правові дії). На вторинному ринку PCC становить 2%, хіба що ви купуєте першу квартиру і відповідаєте умовам звільнення. PCC під час акта стягує нотаріус. Повний перелік — також для іноземців — у статті податки при купівлі квартири в Польщі.

Після купівлі пам’ятайте про податок на нерухомість (стаття польською), який щороку нараховує гміна. Якщо здаватимете квартиру в оренду, дохід від оренди в Польщі оподатковується — правила ryczałt (податку за спрощеною ставкою) описуємо в статті податок на оренду квартири (стаття польською). Чи і як декларувати цей дохід у країні проживання, залежить від договору про уникнення подвійного оподаткування — варто перевірити це з податковим фахівцем у країні проживання.

Приклад: готова квартира у Вроцлаві, купівля через представника

Припущення: ви живете в Німеччині й купуєте готову 2-кімнатну квартиру за 662 405 zł — це медіанна ціна 2-кімнатних квартир у Вроцлаві за даними каталогу TM Invest, станом на 27.09.2026. Ви платите власними коштами, довіреність оформлює польський консул, нотаріус бере максимальні ставки.

Позиція	Сума
Довіреність у консула (400 EUR × 4,3750 zł)	1 750,00 zł
Нотаріальний тариф за договір купівлі-продажу: ½ × (1 010 zł + 0,4% × 602 405 zł)	1 709,81 zł нетто
VAT 23% від тарифу	393,26 zł
Відкриття книги нерухомості + внесення права власності	300,00 zł
PCC (купівля від забудовника)	не сплачується
Разом (без витягів)	4 153,07 zł

Якби ту саму довіреність підписати в нотаріуса в Польщі під час приїзду, замість 1 750 zł ви заплатите максимум 123 zł брутто — усе разом обійдеться прибл. у 2 526 zł. Різниця понад 1 600 zł часто покриває вартість перельоту. Детальні ставки нотаріуса — у статті вартість нотаріуса при купівлі квартири у 2026 році.

Готова квартира чи та, що будується, — що простіше купити на відстані?

Для готової квартири потрібен один акт (договір купівлі-продажу), і ключі ви отримуєте одразу. Для квартири, що будується, актів два — договір із забудовником і через роки договір про перехід права власності, — а ще технічне приймання. Тож довіреність має охоплювати весь цей період, або доведеться приїжджати кілька разів.

Місто	Здані новобудови	Квартири в продажу у зданих новобудовах	Новобудови, що будуються	Медіанна ціна квартири
Варшава	37	673	36	853 000 zł
Вроцлав	24	428	21	759 682 zł

Приймання квартири за вас може провести довірена особа або інспектор із письмовою довіреністю. Як її підготувати, пишемо в статті довіреність на приймання квартири від забудовника (стаття польською).

Поширені запитання

Підсумок

Щоб купити квартиру в Польщі з-за кордону, потрібен добрий план, але не переїзд. Ключове — довіреність у формі нотаріального акта: найдешевше підписати її в Польщі, найзручніше — у консула, а в іноземного нотаріуса — з апостилем і перекладом. Платіть лише на ескроу-рахунок, указаний у договорі, підготуйте документи про джерело коштів і обирайте готову квартиру, якщо хочете скоротити кількість формальностей.

Шукаєте квартиру у Варшаві чи Вроцлаві, живучи за кордоном? Допоможемо підібрати квартиру і підготувати купівлю — найчастіше без комісії для покупця: зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Ми на ринку з 2016 року.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні й ґрунтуються на максимальних ставках; фактичні витрати та вимоги до документів уточнюйте в нотаріуса і в консульстві. Стаття не є юридичною чи податковою консультацією.

Джерела

• Цивільний кодекс (Kodeks cywilny) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 795 (ст. 78¹, 99, 158)
• Prawo o notariacie (закон про нотаріат) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614 (ст. 85, 85a, 88)
• Prawo konsularne (консульський закон) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 711 (ст. 28, 29, 32)
• Розпорядження МЗС Польщі про зміну розпорядження щодо консульських зборів — Dz.U. 2025 poz. 1523 (тариф з 1.01.2026)
• Конвенція, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів (Гаага, 5.10.1961) — Dz.U. 2005 nr 112 poz. 938
• Закон про міжнародне приватне право — єдиний текст Dz.U. 2023 poz. 503 (ст. 25)
• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або односімейного будинку та про DFG (ustawa deweloperska) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 30, 35, 40)
• Закон про набуття нерухомості іноземцями — єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278 (ст. 8)
• Закон про протидію відмиванню грошей і фінансуванню тероризму — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 644 (ст. 2, 34)
• Розпорядження про максимальні ставки нотаріального тарифу — єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566
• Закон про судові витрати в цивільних справах — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1228
• NBP — середні курси валют, таблиця A № 187/A/NBP/2026 від 25.09.2026
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026