Купівля квартири на фірму у 2026: VAT, амортизація, коли це має сенс

Купівля квартири на фірму у 2026 р. дає набагато менше податкових переваг, ніж стверджують старі посібники. Житлові приміщення не можна амортизувати, VAT із фактури забудовника ви відрахуєте лише тоді, коли квартира слугує оподатковуваним продажам (наприклад, послугам із тимчасового проживання), а продаж квартири з одноосібної фірми оподатковується як приватний. Нижче пояснюємо, коли фірма має сенс, і порівнюємо три варіанти: приватно, JDG (індивідуальний підприємець) і spółka z o.o. (товариство з обмеженою відповідальністю), на прикладі квартири з нашої пропозиції у Вроцлаві.

Найважливіше

• Житлові приміщення не підлягають амортизації ні в PIT (ст. 22c п. 2), ні в CIT (ст. 16c п. 2a). Квартири, куплені до 2022 р., можна було амортизувати щонайдовше до 31.12.2022.
• Оренда для житлових цілей звільнена від VAT, тож при такій оренді ви не відрахуєте 8% VAT із ціни квартири. Послуги з тимчасового проживання (короткострокова оренда) оподатковуються ставкою 8%, і тоді відрахування можливе.
• Продаж квартири, що використовувалася в JDG, не є доходом від діяльності: діють «приватні» правила, 19% від доходу до спливу 5 років від кінця року купівлі.
• Spółka z o.o. сплачує CIT 9% (малий платник) або 19%, а виплата прибутку — це ще 19% податку на дивіденди.
• Приватну оренду ви оподатковуєте лише фіксованим податком (ryczałt): 8,5% до 100 000 zł доходу і 12,5% із надлишку, без витрат, але й без внесків ZUS.

Амортизація квартири у 2026 р.: чому її вже немає

Роками головним аргументом за купівлю квартири на фірму була амортизація: відрахування від вартості квартири зменшували податок з орендної плати. Цю можливість скасувала реформа Polski Ład. З 1 січня 2022 р. ст. 22c п. 2 закону про PIT виключає з амортизації житлові будинки і приміщення, які слугують підприємницькій діяльності або здаються в оренду. Аналогічну заборону в CIT містить ст. 16c п. 2a: вона стосується всіх житлових приміщень, зокрема в товариствах.

Перехідні положення (ст. 71 п. 2 закону від 29 жовтня 2021 р.) дозволили зараховувати до витрат амортизаційні відрахування від квартир, набутих до 1 січня 2022 р., але лише до 31 грудня 2022 р. З 2023 р. ніхто не амортизує квартири для цілей оподаткування, незалежно від дати купівлі. Житлове приміщення також не потрапляє до обліку основних засобів (ст. 22n п. 3 закону про PIT), а витрати на його купівлю не є поточними витратами.

Заборона не стосується нежитлових (комерційних) приміщень, наприклад офісу чи приміщення для послуг. Таке приміщення можна амортизувати, але його продаж забудовник оподатковує базовою ставкою 23%, а не 8%. Статус приміщення випливає з документації будинку і поземельної книги (księga wieczysta): перевірте його в інформаційному проспекті до підписання договору.

Квартира на фірму і відрахування VAT

Квартиру від забудовника ви купуєте з VAT 8% (до 150 м² корисної площі): деталі описуємо в статті VAT на квартиру від забудовника. Активний платник VAT може відрахувати вхідний податок лише в тій мірі, в якій купівля слугує оподатковуваним операціям (ст. 86 п. 1 закону про VAT). Тож ключове — що ви робитимете з квартирою:

• Довгострокова оренда для житлових цілей — звільнена від VAT (ст. 43 п. 1 пп. 36). Права на відрахування VAT із купівлі немає, навіть якщо фактуру виставлено на фірму.
• Послуги з тимчасового проживання (короткострокова оренда) — послуги з PKWiU 55 є в додатку № 3 до закону про VAT, тож нині оподатковуються ставкою 8%. Тут відрахування VAT із купівлі, як правило, можливе. Регулювання самої подобової оренди розглядаємо в статті Короткострокова оренда у 2026: правила і податки.
• Оренда фірмі для нежитлових цілей (наприклад, під офіс) — оподатковується ставкою 23%, але податкові органи перевіряють, для чого приміщення фактично використовується.

Відрахування — це не рішення «назавжди». Якщо через кілька років ви перейдете з подобової оренди на оренду, звільнену від VAT, виникає обов'язок коригування відрахованого податку (ст. 91 закону про VAT). Для нерухомості закон передбачає коригування, розподілене на 10 років, по 1/10 суми щороку. Як саме розраховувати його для житлового приміщення, варто підтвердити з бухгалтером ще до купівлі.

Приватно, JDG чи spółka z o.o.: порівняння

Питання	Приватно	Одноосібна діяльність (JDG)	Spółka z o.o.
Податок з оренди	ryczałt 8,5% / 12,5% від доходу	шкала 12%/32%, лінійний 19% або ryczałt 8,5%/12,5%	CIT 9% або 19% від прибутку
Витрати (відсотки, ремонт, платежі)	ні	так (крім ryczałt)	так
Амортизація квартири	ні	ні	ні
Відрахування 8% VAT із купівлі	ні	лише при оподатковуваних операціях (наприклад, послуги з тимчасового проживання)	як у JDG
Продаж квартири	19% від доходу до спливу 5 років, потім без PIT	як приватно (ст. 14 п. 2c)	завжди CIT із прибутку
Виплата коштів власнику	без додаткового податку	без додаткового податку	дивіденд — 19% PIT
ZUS і медичний внесок	ні	так	залежно від ролі учасника
Бухгалтерія	без обліку	KPiR (книга доходів і витрат) або облік доходів	повний бухгалтерський облік

З таблиці випливає просте правило: при звичайній довгостроковій оренді фірма рідко дає перевагу. Приватну оренду ви оподатковуєте фіксованим податком від доходу, без ZUS і без бухгалтерії: правила описуємо в статті Податок з оренди квартири 2026. У JDG можна відраховувати витрати, але ви сплачуєте внески, а саму купівлю однаково не «запишете у витрати». Оренда в межах підприємницької діяльності починає себе виправдовувати при великих витратах (наприклад, відсотках за кредитом) або коли квартира є частиною діяльності, що оподатковується VAT, як-от подобова оренда.

Приклад: 2 кімнати у Вроцлаві за 662 405 zł

За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, медіанна ціна 2-кімнатної квартири у Вроцлаві — 662 405 zł брутто при медіанному метражі 40,8 м² (738 доступних квартир). У ціну входить VAT 8%: 662 405 zł ÷ 1,08 = 613 338 zł нетто і 49 067 zł VAT.

Орендну плату приймаємо за даними NBP: середня орендна ставка в 6 великих містах (зокрема у Вроцлаві) в I кв. 2026 р. — 67,5 zł/м² без експлуатаційних платежів. Для 40,8 м² це близько 2 754 zł на місяць, тобто 33 048 zł на рік. Купівля за готівку, річні власні витрати (податок на нерухомість, страхування, дрібний ремонт) приймаємо на рівні 3 000 zł.

Варіант (довгострокова оренда)	Розрахунок	Податок на рік
Приватно, ryczałt 8,5%	33 048 zł × 8,5%	2 809 zł
JDG, лінійний податок 19%	(33 048 − 3 000) × 19%	5 709 zł + медичний внесок і ZUS
Spółka z o.o., CIT 9% + дивіденд	30 048 × 9% = 2 704 zł; (30 048 − 2 704) × 19% = 5 195 zł	7 899 zł

При довгостроковій оренді VAT 49 067 zł — це витрата, яку неможливо повернути в жодному варіанті. Якби та сама квартира слугувала послугам із тимчасового проживання у фірмі, зареєстрованій як активний платник VAT, ці 49 067 zł, як правило, можна відрахувати. Натомість із кожного доходу брутто ви віддаєте 8/108 як вихідний VAT, а при зміні призначення (за умови 10-річного періоду коригування) повертаєте близько 4 907 zł за кожен рік, що залишився до кінця цього періоду. Приклад: перехід на довгострокову оренду після 4 повних років означає коригування близько 6 × 4 907 zł ≈ 29 440 zł.

Шукаєте квартиру під оренду і хочете порівняти кілька локацій? Підберемо квартиру з первинного ринку: для покупця найчастіше без комісії, бо нам зазвичай платить забудовник. Актуальні інвестиції знайдете також у каталозі нових квартир у Вроцлаві.

Квартира у фірмі та продаж: який податок?

Багато хто вважає, що продаж квартири з JDG — це завжди дохід фірми, а після виведення квартири в приватне майно треба чекати 6 років. Щодо житлових приміщень усе інакше. Ст. 14 п. 2c закону про PIT виключає з доходів від діяльності продаж житлових будинків і приміщень, що використовувалися у фірмі, а ст. 10 п. 3 відносить його до джерела «оплатне відчуження нерухомості». Це означає:

• продаж до спливу 5 років від кінця року купівлі — 19% податку від доходу (ст. 30e) з можливістю скористатися житловою пільгою;
• продаж після цього строку — без PIT, навіть якщо квартира здавалася в оренду в межах фірми;
• 6-річний період після виведення з діяльності (ст. 10 п. 2 пп. 3) стосується інших складників майна, а не житлових приміщень: п. 3 цієї статті прямо їх виключає;
• виняток: якщо торгівля квартирами є предметом вашої діяльності (ви купуєте квартири, щоб їх перепродати), дохід є доходом фірми (ст. 30e п. 6) і строк 5 років значення не має.

Приклад: ви купуєте у 2026 р. квартиру за 662 405 zł і продаєте її у 2029 р. за 750 000 zł, сплативши 15 000 zł комісії. Дохід — 750 000 − 15 000 − 662 405 = 72 595 zł, а податок 19% — близько 13 793 zł (без індексації витрат на інфляцію). При продажу у 2032 р. або пізніше PIT не виникає. Деталі розрахунку описуємо в статті Податок із продажу квартири до спливу 5 років. Якщо до 2023 р. ви амортизували квартиру, дохід збільшується на суму здійснених відрахувань (ст. 30e п. 2).

Щодо VAT, продаж приміщення після спливу 2 років від першого заселення, як правило, звільнений (ст. 43 п. 1 пп. 10). Якщо раніше ви відрахували VAT із купівлі, звільнений продаж може вимагати коригування цього відрахування. У spółka z o.o. прибуток від продажу завжди входить до доходу, що оподатковується CIT, незалежно від того, як довго товариство володіло квартирою.

Купівля квартири на товариство: коли це має сенс?

Spółka z o.o. має одну перевагу: низький CIT 9% для малих платників (доходи до еквівалента 2 млн євро на рік, ст. 19 п. 1 пп. 2 закону про CIT). Прибуток, залишений у товаристві та реінвестований (наприклад, у наступні квартири), оподатковується нижче, ніж у фізичної особи за шкалою. Проблема виникає при виплаті: дивіденд — це ще 19% (ст. 30a п. 1 пп. 4 закону про PIT). Разом при CIT 9% це дає близько 26,3% від прибутку, а при CIT 19% — близько 34,4%. До цього повна бухгалтерія і відсутність 5-річного «вікна» без податку при продажу.

Товариство буває розумним рішенням для того, хто будує більший портфель квартир, фінансує його з прибутків і не планує швидко виплачувати гроші. При одній-двох квартирах під довгострокову оренду зазвичай виграє приватна оренда. Ширше про вигідність інвестицій пишемо в статті Квартира як інвестиція у 2026, а про фінансування — у тексті Квартира в кредит під оренду.

Коли купівля квартири на фірму вигідна?

• Короткострокова оренда як діяльність із VAT: можливість відрахувати 8% VAT із ціни та витрат на оздоблення, але з ризиком коригування при зміні моделі оренди.
• Високі витрати (відсотки за кредитом, облаштування, обслуговування): у JDG на загальних засадах вони зменшують базу оподаткування, чого не дасть приватний ryczałt.
• Ви вже ведете фірму і сплачуєте внески: додатковий дохід від оренди не означає другого комплекту внесків ZUS, хоча може підвищити медичний внесок.
• Комерційне приміщення замість житлового: якщо вам потрібен офіс, нежитлове приміщення можна амортизувати, а VAT 23% відрахувати при оподатковуваній діяльності.

Натомість невигідно купувати квартиру на фірму «заради амортизації» або щоб повернути VAT при довгостроковій оренді: обидві переваги вже не існують.

Найчастіші запитання

Підсумок

Купівля квартири на фірму перестала бути простим способом знизити податки. Амортизації житлових приміщень немає, відрахування VAT потребує оподатковуваної діяльності (на практиці — подобової оренди), а при продажу з JDG однаково діє 5-річний строк. У прикладі квартири за 662 405 zł у Вроцлаві найдешевшою з податкового погляду виявилася приватна оренда: близько 2,8 тис. zł на рік проти 5,7 тис. zł у JDG і 7,9 тис. zł у товаристві. Фірма може бути вигідною при короткостроковій оренді, високих витратах або більшому портфелі, і кожен такий план варто прорахувати з бухгалтером до підписання договору із забудовником (umowa deweloperska).

Уже знаєте, в якій формі купуватимете квартиру? Допоможемо обрати квартиру під оренду від забудовника: порівняємо інвестиції, метражі та ціни у Варшаві та Вроцлаві. Для покупця найчастіше без комісії, бо нам зазвичай платить забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер, а стаття не є податковою консультацією чи інвестиційною рекомендацією. Перед купівлею квартири на фірму проконсультуйте свою ситуацію з бухгалтером або податковим фахівцем.

Джерела

• Закон про податок на доходи фізичних осіб, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 10 п. 1 пп. 8, п. 2 пп. 3 і п. 3, ст. 14 п. 2c, ст. 22c п. 2, ст. 22n п. 3, ст. 30a, ст. 30c, ст. 30e).
• Закон про податок на доходи юридичних осіб, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 554 (ст. 16c п. 2a, ст. 19 п. 1).
• Закон від 29 жовтня 2021 р. про зміну закону про PIT, закону про CIT та деяких інших законів, Dz.U. 2021 poz. 2105 (ст. 71 п. 2: перехідний період для амортизації).
• Закон про податок на товари та послуги, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 43 п. 1 пп. 10 і 36, ст. 86 п. 1, ст. 91, ст. 146ef, додаток № 3 поз. 47).
• Закон про фіксований податок на доходи, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 843 (ст. 12 п. 1 пп. 4).
• NBP: Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку житлової нерухомості в I кв. 2026 р. (орендні ставки).
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.