Odstąpienie od umowy deweloperskiej – zwrot pieniędzy, brak kredytu

Od umowy deweloperskiej możesz odstąpić tylko w sytuacjach wskazanych w art. 43 ustawy deweloperskiej – np. gdy umowa jest niezgodna z prospektem albo deweloper nie przeniósł własności w terminie. Wtedy nie ponosisz kosztów, a pieniądze wracają z rachunku powierniczego lub od dewelopera w ciągu 30 dni. Uwaga: brak kredytu nie jest ustawową podstawą odstąpienia – chroni Cię tylko zapis w umowie. Wyjaśniamy wszystkie podstawy, formę oświadczenia, koszty i to, co zrobić, gdy bank odmówi kredytu.

Najważniejsze informacje

• Art. 43 ust. 1 ustawy deweloperskiej wymienia 12 podstaw odstąpienia przez nabywcę; przy wadach umowy i prospektu masz na to 30 dni od podpisania.
• Odmowy kredytu na tej liście nie ma. Ustawa chroni kupującego na etapie rezerwacji (zwrot opłaty do 1% ceny), a przy umowie deweloperskiej – tylko umowne prawo odstąpienia.
• Oświadczenie o odstąpieniu musi mieć formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym i zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej.
• Przy odstąpieniu ustawowym deweloper zwraca pieniądze wypłacone mu z rachunku powierniczego w ciągu 30 dni; jeśli tego nie zrobi, wpłaty zwraca Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
• Deweloper może odstąpić, gdy nie płacisz mimo pisemnego wezwania z 30-dniowym terminem albo nie stawiasz się do odbioru lub aktu mimo dwóch wezwań w odstępie co najmniej 60 dni.

Kiedy możesz odstąpić od umowy deweloperskiej – wszystkie podstawy z art. 43

Ustawa zawiera zamknięty katalog sytuacji, w których nabywca może jednostronnie „wyjść” z umowy – deweloperskiej albo zawartej z deweloperem w gotowym budynku (art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5). Obowiązkowe elementy samej umowy omawiamy w przewodniku Umowa deweloperska – co musi zawierać.

Podstawa (art. 43)	Kto może	Termin	Co z wpłatami
Umowa nie zawiera elementów wymaganych przez art. 35 lub 36 (ust. 1 pkt 1)	nabywca	30 dni od zawarcia umowy	bank zwraca saldo rachunku, deweloper – resztę w 30 dni
Umowa niezgodna z prospektem informacyjnym (pkt 2)	nabywca	30 dni od zawarcia umowy	jak w pkt 1
Deweloper nie doręczył prospektu z załącznikami lub informacji o jego zmianie (pkt 3)	nabywca	30 dni od zawarcia umowy	jak w pkt 1
Dane w prospekcie niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym (pkt 4)	nabywca	30 dni od zawarcia umowy	jak w pkt 1
Prospekt nie zawiera danych wymaganych we wzorze (pkt 5)	nabywca	30 dni od zawarcia umowy	jak w pkt 1
Brak przeniesienia własności w terminie z umowy (pkt 6)	nabywca	po upływie wyznaczonego przez Ciebie terminu 120 dni	jak w pkt 1 + kara umowna za opóźnienie
Brak nowej umowy rachunku po wypowiedzeniu przez bank (pkt 7)	nabywca	po zwrocie środków przez bank (art. 10 ust. 3)	bank zwraca środki z rachunku
Brak zgody banku dewelopera na bezobciążeniowe przeniesienie (pkt 8)	nabywca	60 dni od zawarcia umowy	jak w pkt 1
Brak informacji o nowym banku po upadłości poprzedniego (pkt 9)	nabywca	po 60 dniach od ogłoszenia przez BFG	jak w pkt 1
Nieusunięta uznana wada istotna (pkt 10)	nabywca	po upływie terminu na usunięcie	jak w pkt 1
Rzeczoznawca potwierdził wadę istotną (pkt 11)	nabywca	po otrzymaniu opinii	jak w pkt 1; opinię opłaca deweloper
Syndyk zażądał wykonania umowy (pkt 12)	nabywca	–	zwrot wpłat z DFG
Nabywca nie płaci mimo pisemnego wezwania (ust. 7)	deweloper	po 30 dniach od doręczenia wezwania	wg umowy i KC
Nabywca nie stawia się do odbioru lub aktu (ust. 8)	deweloper	po dwóch wezwaniach w odstępie min. 60 dni	wg umowy i KC

W praktyce najczęstsze są rozbieżności z prospektem (zob. jak czytać prospekt informacyjny) i spóźnione przeniesienie własności – procedurę 120 dni opisujemy w artykule Opóźnienie dewelopera – kary umowne i odstąpienie.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej a brak kredytu

Ustawa deweloperska nie przewiduje prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej z powodu odmowy kredytu. Odmowa kredytu pojawia się w ustawie tylko przy umowie rezerwacyjnej: opłata rezerwacyjna (maksymalnie 1% ceny z prospektu) wraca do Ciebie niezwłocznie, jeśli nie dostałeś pozytywnej decyzji kredytowej z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej (art. 34 ust. 1 pkt 1). Szczegóły – w artykule o umowie rezerwacyjnej.

Jeżeli podpisałeś umowę deweloperską, zanim bank wydał decyzję, a potem kredytu nie dostałeś, masz trzy możliwości – zależnie od tego, co jest w umowie.

1. Umowa zawiera klauzulę kredytową

Kodeks cywilny pozwala zastrzec, że stronie przysługuje prawo odstąpienia w oznaczonym terminie (art. 395 KC). W umowie deweloperskiej może to być zapis: „nabywca może odstąpić od umowy w terminie X dni, jeżeli nie uzyska kredytu hipotecznego”. Po odstąpieniu umowa uważana jest za niezawartą, a strony zwracają sobie świadczenia. Sprawdź termin, wymagany dowód odmowy (ile banków) i czy zastrzeżono odstępne. Odstępne (art. 396 KC) jest dopuszczalne tylko przy umownym prawie odstąpienia – przy podstawach z art. 43 ustawa je wyklucza (art. 44 ust. 1). Jeśli jest zastrzeżone, oświadczenie jest skuteczne dopiero razem z jego zapłatą.

2. Klauzuli nie ma – rozwiązanie umowy za porozumieniem

Możesz zaproponować deweloperowi rozwiązanie umowy. Przy rozwiązaniu z innej przyczyny niż art. 43 obie strony składają zgodne oświadczenia o podziale środków zgromadzonych na rachunku powierniczym i dopiero wtedy bank je wypłaca (art. 19 ustawy). Deweloper może oczekiwać rekompensaty – to kwestia negocjacji. Rozwiązanie umowy zawartej w formie aktu notarialnego wymaga tej samej formy (art. 77 § 3 KC).

3. Nic nie robisz – odstępuje deweloper

Jeśli przestaniesz płacić raty, deweloper po pisemnym wezwaniu i bezskutecznym upływie 30 dni może odstąpić od umowy (art. 43 ust. 7). Musisz wtedy zgodzić się na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej (art. 45 ust. 2), a umowa może przewidywać karę umowną dla nabywcy.

Brak kredytu – co zrobić krok po kroku

1. Zdobądź odmowę na piśmie. Bank musi niezwłocznie poinformować o odmowie z powodu zdolności (art. 24 ustawy o kredycie hipotecznym), a na Twój wniosek wyjaśnić ocenę zdolności na piśmie w 30 dni (art. 70a Prawa bankowego).
2. Sprawdź termin w umowie. Klauzula kredytowa działa zwykle przez określoną liczbę dni. Pamiętaj, że bank przekazuje decyzję kredytową 21. dnia od złożenia wniosku, chyba że zgodzisz się na wcześniejsze wydanie (art. 14 ust. 2 ustawy o kredycie hipotecznym).
3. Rozważ drugi bank. Banki różnie liczą zdolność – odmowa jednego nie przesądza o innych.
4. Przygotuj oświadczenie o odstąpieniu z podpisem poświadczonym notarialnie i zgodą na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej (art. 45 ust. 1) – oraz, jeśli umowa tego wymaga, z kopią odmowy banku.
5. Doręcz je deweloperowi przed upływem terminu – najlepiej za potwierdzeniem odbioru – i wyślij kopię do banku prowadzącego rachunek powierniczy.
6. Pilnuj zwrotu z rachunku powierniczego i od dewelopera; zachowaj potwierdzenia wszystkich wpłat.

Przykład: mieszkanie 2-pokojowe we Wrocławiu za 662 tys. zł

Mieszkanie za 662 405 zł to mediana ceny dwóch pokoi we Wrocławiu według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026. Kupujący rezerwuje lokal, podpisuje umowę deweloperską z ratą 10% z własnych środków, resztę ma pokryć kredyt.

Pozycja	Kwota	Co się dzieje przy braku kredytu
Opłata rezerwacyjna (maks. 1% ceny)	do 6 624 zł	wraca, jeśli bank odmówił z powodu zdolności przed umową deweloperską
Rata 10% na rachunek powierniczy	66 241 zł	z klauzulą kredytową – zwrot; bez niej – tylko za porozumieniem lub po rozliczeniu z deweloperem
Połowa taksy za umowę deweloperską (maks., z VAT)	ok. 1 052 zł	koszt poniesiony przy podpisaniu umowy
Połowa opłaty za wpis roszczenia do KW	75 zł	jak wyżej
Przykładowe odstępne 1% ceny (jeśli zastrzeżone)	6 624 zł	płacisz razem z oświadczeniem o odstąpieniu umownym

Kluczowe są więc: decyzja kredytowa jeszcze w czasie rezerwacji i klauzula kredytowa bez odstępnego. W Warszawie (mediana dwóch pokoi w naszej ofercie: 755 824 zł) sama rata 10% to ponad 75 tys. zł. Jak ułożyć harmonogram rezerwacji i wniosku, pokazujemy w poradniku Kredyt hipoteczny krok po kroku.

Chcesz uniknąć tej sytuacji? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – sprawdzimy Twoją zdolność, zanim podpiszesz umowę deweloperską, i porównamy oferty kilku banków. A jeśli masz już projekt umowy, sprawdzimy projekt umowy i dokumenty dewelopera i wskażemy zapisy do negocjacji – w tym brzmienie klauzuli kredytowej.

Jak złożyć oświadczenie o odstąpieniu i ile to kosztuje

Zwykły list nie wystarczy. Oświadczenie nabywcy jest skuteczne, jeżeli ma formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym i zawiera zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia (art. 45 ust. 1). Nowy akt notarialny nie jest potrzebny – wystarczy poświadczenie podpisu.

Wskaż w nim: strony, datę i numer repertorium aktu, lokal, podstawę odstąpienia (punkt art. 43 ust. 1 lub zapis umowny), zgodę na wykreślenie roszczenia i konto do zwrotu.

• Poświadczenie podpisu – maksymalna taksa to 20 zł albo, na dokumencie oznaczonym sumą pieniężną, 1/10 stawki za akt, nie więcej niż 300 zł (§ 13 pkt 1 rozporządzenia o taksie), plus 23% VAT.
• Wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej – połowa opłaty za wpis, czyli 75 zł (art. 43 i 46 ustawy o kosztach sądowych).
• Kto płaci? Gdy odstępujesz na podstawie art. 43, nie ponosisz żadnych kosztów związanych z odstąpieniem (art. 44 ust. 2) – wydatki możesz rozliczyć z deweloperem. Przy odstąpieniu umownym o kosztach decyduje umowa.

Zwrot pieniędzy po odstąpieniu od umowy deweloperskiej

Wpłaty dzielą się na te, które leżą jeszcze na rachunku powierniczym, i te, które bank wypłacił już deweloperowi po kolejnych etapach budowy (rachunek otwarty). Zasady rachunku i DFG opisujemy w artykule Rachunek powierniczy i DFG.

• Środki na rachunku – przy odstąpieniu na podstawie art. 43 bank wypłaca Ci je w nominalnej wysokości niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia (art. 18 ust. 1).
• Środki wypłacone deweloperowi – deweloper musi je zwrócić niezwłocznie, nie później niż w 30 dni od otrzymania Twojego oświadczenia (art. 44 ust. 3).
• Deweloper nie płaci? Jeśli odstąpiłeś na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1–11 i nie dostałeś zwrotu w 30 dni, wpłaty dokonane na otwarty rachunek zwraca Deweloperski Fundusz Gwarancyjny prowadzony przez UFG (art. 48 ust. 1 pkt 6).
• Odstąpienie umowne lub porozumienie – tu nie działają art. 18 i 44 ust. 3 ani ochrona DFG. Bank wypłaca środki z rachunku na podstawie zgodnych oświadczeń obu stron (art. 19), a zwrot reszty wynika z umowy i kodeksu cywilnego.

Pieniądze zapłacone poza rachunkiem – np. zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej – podlegają innym zasadom. Różnice wyjaśniamy w artykułach Zadatek a zaliczka i Umowa deweloperska a przedwstępna.

Kiedy deweloper odstępuje od umowy

Ustawa daje deweloperowi dwie podstawy: nieuregulowaną ratę mimo pisemnego wezwania do zapłaty w 30 dni (art. 43 ust. 7) oraz niestawienie się na odbiór lub akt mimo dwóch pisemnych wezwań w odstępie co najmniej 60 dni (art. 43 ust. 8). Nie może odstąpić, jeśli przyczyną była siła wyższa. Postanowienia umowy mniej korzystne dla nabywcy niż ustawa są nieważne (art. 42). Zapis o odstąpieniu dewelopera „z dowolnej przyczyny” warto zakwestionować już w projekcie umowy.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej w naszej ofercie – kogo dotyczy

Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, w Warszawie 36 z 73 inwestycji jest w budowie, a we Wrocławiu 21 z 45. Przy mieszkaniach w budowie płacisz w ratach przez wiele miesięcy – wtedy klauzula kredytowa i terminy z art. 43 znaczą najwięcej. Ochrona obejmuje też umowy z deweloperem w budynkach gotowych. Aktualne mieszkania znajdziesz w katalogach nowe mieszkania Warszawa i nowe mieszkania Wrocław.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe w 12 sytuacjach z art. 43, a pieniądze wracają z rachunku, od dewelopera lub z DFG. Brak kredytu chroni tylko rezerwacja i dobra klauzula kredytowa – decyzję banku najlepiej mieć przed wizytą u notariusza.

Przed podpisaniem umowy sprawdzimy projekt umowy i dokumenty dewelopera – porównamy je z prospektem i wskażemy zapisy do negocjacji, w tym klauzulę kredytową i odstępne. Jeśli kupujesz na kredyt, umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków i ocenimy zdolność, zanim zobowiążesz się wobec dewelopera.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny, a artykuł nie stanowi porady prawnej – przy sporze z deweloperem skonsultuj swoją sytuację z adwokatem lub radcą prawnym.

Źródła

• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 18, 19, 34, 40, 42–45, 48).
• Kodeks cywilny – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 77, 395, 396).
• Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 720 (art. 14, 24).
• Prawo bankowe – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 38 (art. 70a).
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228 (art. 43, 46).
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6, § 13).
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.