Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie? 30, 40, 50 m² – ceny 2026

Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie? Nowe mieszkanie ok. 40 m² kosztuje w naszej ofercie typowo ok. 760 tys. zł, ok. 30 m² – ok. 590 tys. zł, a ok. 50 m² – ok. 860 tys. zł, przy czym między dzielnicami różnica sięga kilkuset tysięcy złotych. Poniżej pokazujemy ceny całych mieszkań według metrażu i dzielnic, liczymy dodatkowe koszty i sprawdzamy, ile trzeba zarabiać, żeby kupić mieszkanie na kredyt. Dane: 2175 dostępnych mieszkań w 70 warszawskich inwestycjach z katalogu TM Invest, stan na 27.09.2026.

Najważniejsze informacje

• Mieszkanie ok. 30 m² kosztuje w naszej ofercie od ok. 392 tys. zł, mediana to 590 tys. zł.
• Mieszkanie ok. 40 m² – od ok. 480 tys. zł, mediana 758 tys. zł; mieszkanie ok. 50 m² – od ok. 578 tys. zł, mediana 863 tys. zł.
• Ta sama dwójka kosztuje ok. 553 tys. zł na Białołęce i ok. 1,2 mln zł na Woli (mediany).
• Mediana ceny metra w naszej warszawskiej ofercie to 18 035 zł/m²; NBP podaje dla rynku pierwotnego w Warszawie w II kw. 2026 r. średnią cenę ofertową 18 488 zł/m² i transakcyjną 16 783 zł/m².
• Na kredyt dla mieszkania za ok. 756 tys. zł (mediana dwójki) przy 20% wkładu potrzeba orientacyjnie ok. 9,8–12,2 tys. zł netto dochodu gospodarstwa domowego.

Skąd pochodzą dane

Liczymy na podstawie cenników deweloperów w naszym katalogu: tylko mieszkania dostępne w sprzedaży, ceny ofertowe z VAT, bez domów oraz płatnych osobno miejsc postojowych i komórek. To ceny w naszej ofercie, a nie cały rynek. „Mediana” to cena, poniżej której kosztuje połowa mieszkań, „typowy przedział” to środkowa połowa ofert (od 25. do 75. percentyla), a P90 – poziom, którego nie przekracza 90% ofert. Cena po negocjacjach może być niższa.

Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie według metrażu?

Dla kupującego ważniejsza od ceny za metr jest kwota za całe mieszkanie. Dlatego podzieliliśmy ofertę na przedziały powierzchni. Cena za metr spada wraz z metrażem aż do ok. 70 m² – powyżej tej granicy znów rośnie, bo duże mieszkania to często apartamenty w droższych lokalizacjach.

Metraż	Dostępne mieszkania	Cena od	Typowy przedział	Mediana ceny	P90	Mediana zł/m²
25–35 m²	294	298 tys. zł	521–757 tys. zł	573 tys. zł	909 tys. zł	19 010
35–45 m²	766	449 tys. zł	647–910 tys. zł	751 tys. zł	1,13 mln zł	18 818
45–55 m²	344	568 tys. zł	760–933 tys. zł	843 tys. zł	1,18 mln zł	17 125
55–70 m²	475	647 tys. zł	838 tys. – 1,15 mln zł	972 tys. zł	1,50 mln zł	16 100
70 m² i więcej	296	828 tys. zł	1,23–2,11 mln zł	1,68 mln zł	2,92 mln zł	18 450

Mieszkanie 30 m² w Warszawie – cena

Mieszkań o powierzchni 28–32 m² mamy w ofercie 107. Najtańsze kosztuje ok. 392 tys. zł, mediana to 590 tys. zł, a co dziesiąte kosztuje ponad 915 tys. zł. Metr takiego mieszkania to w medianie 20 000 zł – najwięcej ze wszystkich metraży. Najtańsze lokale w całej ofercie, ok. 25–30 m² za 298–409 tys. zł, są w gotowej inwestycji Eco Berensona na Białołęce.

Mieszkanie 40 m² w Warszawie – cena

Metraż 38–42 m² to najpopularniejszy segment – 357 ofert, głównie dwójki. Mieszkanie 40 m² kosztuje od ok. 480 tys. zł, mediana to 758 tys. zł (19 100 zł/m²). Rozrzut zależy od dzielnicy: mediana ceny takiego mieszkania to ok. 568 tys. zł na Białołęce, 638 tys. zł w Ursusie, 651 tys. zł na Targówku, 713 tys. zł we Włochach, 747 tys. zł na Pradze-Południe, 782 tys. zł na Bielanach, a na Mokotowie i Woli – ok. 1,1 mln zł.

Mieszkanie 50 m² w Warszawie – cena

Mieszkań 48–52 m² jest w ofercie 103 – to często trzy pokoje na zwartym planie. Kosztują od ok. 578 tys. zł, mediana to 863 tys. zł (17 400 zł/m²). Najtaniej jest znowu na Białołęce (mediana ok. 697 tys. zł), a na Mokotowie mediana przekracza 1 mln zł. Najtańsze trójki w całej warszawskiej ofercie – ok. 51–54 m² za 568–578 tys. zł – są w inwestycji Osiedle Salvia na Białołęce.

Ile kosztuje kawalerka w Warszawie?

W naszej ofercie są 225 mieszkania 1-pokojowe. Najtańsze kosztują ok. 437 tys. zł (Ursus), a mediana wynosi aż 824 tys. zł przy medianie metrażu 30,4 m². Tak wysoka mediana to efekt jednej inwestycji w Śródmieściu, gdzie jest 71 kawalerek za ok. 1,15 mln zł w medianie. Bez Śródmieścia mediana ceny kawalerki spada do ok. 669 tys. zł. Kawalerki mają najwyższą cenę metra (mediana 24 501 zł/m²). Szczegółowe porównanie z Wrocławiem znajdziesz w artykule Ceny kawalerek w Warszawie i Wrocławiu 2026.

Ceny mieszkań w dzielnicach Warszawy

Lokalizacja zmienia cenę bardziej niż metraż. Poniżej mediany cen mieszkań 2- i 3-pokojowych w dzielnicach, w których mamy co najmniej kilka ofert.

Dzielnica	Mediana zł/m²	2 pokoje – mediana	3 pokoje – mediana	Dostępne mieszkania
Białołęka	14 088	553 tys. zł	751 tys. zł	579
Ursus	15 600	568 tys. zł	819 tys. zł	108
Targówek	15 948	650 tys. zł	898 tys. zł	77
Praga-Południe	18 600	737 tys. zł	930 tys. zł	268
Wawer	16 350	760 tys. zł	946 tys. zł	49
Bielany	19 550	772 tys. zł	1,12 mln zł	170
Włochy	17 650	789 tys. zł	980 tys. zł	156
Bemowo	19 140	794 tys. zł	1,13 mln zł	32
Mokotów	22 900	1,01 mln zł	1,35 mln zł	448
Wola	26 442	1,20 mln zł	1,63 mln zł	122

Za medianę dwójki na Woli kupisz na Białołęce przeciętną trójkę i zostanie Ci ponad 400 tys. zł. Białołęka to też ponad jedna czwarta naszej warszawskiej oferty. Jak wybrać dzielnicę nie tylko po cenie, piszemy w przewodniku Najlepsze dzielnice Warszawy do mieszkania, a najtańsze lokalizacje i ich pułapki opisujemy w artykule Najtańsze nowe mieszkania w Warszawie. Ceny trójek w obu miastach porównujemy w zestawieniu Ceny mieszkań 3-pokojowych 2026.

Co kupisz za 500, 600, 700 i 800 tys. zł?

Budżet	Liczba ofert do tej kwoty	Udział w ofercie	Gdzie najczęściej
do 500 tys. zł	54	2%	Białołęka, Ursus – małe dwójki i kawalerki
do 600 tys. zł	323	15%	Białołęka, Ursus, Włochy
do 700 tys. zł	557	26%	Białołęka, Praga-Południe, Ursus; pierwsze trójki
do 800 tys. zł	937	43%	także Bielany i Mokotów; ok. 150 trójek
do 1 mln zł	1452	67%	większość dwójek i ok. 400 trójek

Mieszkania gotowe do odbioru nie są w naszej ofercie droższe: mediana dwójki gotowej to ok. 727 tys. zł, a w budowie – ok. 759 tys. zł. Więcej o tej różnicy piszemy w artykule Mieszkania gotowe do odbioru czy w budowie – ile różnią się ceny.

Masz budżet i listę wymagań, ale nie chcesz przeglądać setek cenników? Pomożemy wybrać mieszkanie od dewelopera w Twoim budżecie – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Ile naprawdę kosztuje całe mieszkanie? Przykład wyliczenia

Cena z cennika to nie wszystko. Weźmy mieszkanie ok. 40 m² na Białołęce za 568 tys. zł (mediana dla tego metrażu w dzielnicy), kupowane na kredyt z 20% wkładem własnym.

Pozycja	Kwota orientacyjna	Uwagi
Cena mieszkania	568 000 zł	z VAT; od dewelopera nie płacisz PCC
Wkład własny 20%	113 600 zł	kredyt ok. 454 tys. zł
Notariusz (taksa maks. + 23% VAT)	ok. 3 600 zł	umowa przenosząca (½ stawki) ok. 1 870 zł, połowa taksy za umowę deweloperską ok. 935 zł, hipoteka (¼ stawki) ok. 795 zł; bez wypisów
Opłaty sądowe	ok. 500 zł	wpis własności 200 zł, wpis hipoteki 200 zł, założenie księgi 100 zł
Wykończenie 40 m²	56–180 tys. zł	1 400–4 500+ zł/m² – orientacyjne widełki z cenników firm, 2026
Miejsce postojowe, komórka	wg cennika inwestycji	często płatne osobno

W efekcie gotówki potrzebujesz nie ok. 114 tys. zł, lecz – z wykończeniem w standardzie średnim – raczej 200–250 tys. zł, chyba że część prac sfinansujesz kredytem. Miejsca postojowego nie wliczyliśmy, bo jego cena i forma (odrębny lokal, udział w garażu, prawo do wyłącznego korzystania) zależą od inwestycji – sprawdź to w cenniku, zanim porównasz oferty. Szczegóły: Taksa notarialna 2026, Ile kosztuje wykończenie mieszkania oraz Koszty zakupu mieszkania od dewelopera.

Ile trzeba zarabiać, żeby kupić mieszkanie w Warszawie?

Liczymy tak samo jak w artykule o zdolności kredytowej. Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych według NBP to 6,07% (nowe umowy bez renegocjowanych, NBP MIR, lipiec 2026). Przy zmiennej stopie bank sprawdza, czy udźwigniesz ratę przy oprocentowaniu wyższym co najmniej o 2,5 pkt proc. – czyli ok. 8,57% – a przy okresie ponad 25 lat liczy zdolność jak dla 25 lat. Rata może pochłaniać ok. 40–50% dochodu netto (progi ostrożnościowe z Rekomendacji S KNF).

Mieszkanie	Cena	Kredyt (80%)	Rata testowa (8,57%, 25 lat)	Dochód netto przy racie 50% / 40%	Realna rata (6,07%, 30 lat)
40 m² na Białołęce	568 tys. zł	454 tys. zł	ok. 3 680 zł	ok. 7,4 / 9,2 tys. zł	ok. 2 740 zł
Dwójka – mediana Warszawy	756 tys. zł	605 tys. zł	ok. 4 900 zł	ok. 9,8 / 12,2 tys. zł	ok. 3 650 zł
Trójka – mediana Warszawy	930 tys. zł	744 tys. zł	ok. 6 030 zł	ok. 12,1 / 15,1 tys. zł	ok. 4 490 zł

Wniosek: singiel z dochodem ok. 7–9 tys. zł netto realnie celuje w mniejsze mieszkania w tańszych dzielnicach, a mediana dwójki w Warszawie wymaga zwykle ok. 10–12 tys. zł netto dochodu gospodarstwa domowego i ok. 150 tys. zł wkładu. Przy wkładzie 10% potrzebny dochód rośnie o ok. 12%. Faktyczna rata jest niższa od testowej.

Jak nasze ceny wypadają na tle danych NBP?

Według Bazy cen nieruchomości mieszkaniowych NBP średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w Warszawie w II kw. 2026 r. wyniosła 18 488 zł/m², a transakcyjna 16 783 zł/m² – ok. 10% mniej. Mediana w naszej ofercie (18 035 zł/m²) jest zbliżona do średniej ofertowej NBP. W przeliczeniu na mieszkanie 50 m² daje to ok. 839 tys. zł według średniej ceny transakcyjnej NBP i ok. 924 tys. zł według ofertowej, przy medianie ok. 863 tys. zł w naszej ofercie dla tego metrażu. Ceny za metr w dzielnicach zebraliśmy w zestawieniu Ceny nowych mieszkań w Warszawie 2026, a o perspektywach cen piszemy w artykule Czy ceny mieszkań spadną?

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Nowe mieszkanie w Warszawie to dziś wydatek ok. 590 tys. zł za 30 m², ok. 760 tys. zł za 40 m² i ok. 860 tys. zł za 50 m² – w medianie naszej oferty. O cenie decyduje przede wszystkim dzielnica: na Białołęce za 40 m² zapłacisz ok. 570 tys. zł, na Mokotowie dwa razy tyle. Do ceny dolicz ok. 4 tys. zł kosztów notarialnych i sądowych, wykończenie oraz ewentualne miejsce postojowe. Aktualne ceny sprawdzisz w katalogu nowych inwestycji w Warszawie.

Chcesz sprawdzić, na jakie mieszkanie Cię stać? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków i ustalimy realny budżet. Potem pomożemy wybrać i kupić mieszkanie od dewelopera – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Ceny ofertowe według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026 – mogą się zmieniać, aktualna cena konkretnego lokalu jest w katalogu. Wyliczenia kosztów i zdolności kredytowej są orientacyjne i nie stanowią oferty, decyzji kredytowej ani porady prawnej.

Źródła

• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, Warszawa, stan na 27.09.2026 (obliczenia własne).
• NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN) – rynek pierwotny, Warszawa, II kw. 2026.
• NBP, statystyka stóp procentowych (MIR) – oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w PLN, lipiec 2026.
• KNF, Rekomendacja S – bufor stopy procentowej, okres 25 lat, progi DStI 40% i 50%.
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6, § 7).
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228 (art. 42, 44).
• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 40 ust. 2).