Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jak ją przeprowadzić krok po kroku
Autor: Tacjana MasiukiewiczSprzedaż~5 min czytania
Masz jeszcze kredyt, a chcesz sprzedać mieszkanie – bo rodzina się powiększa, zmieniasz miasto albo po prostu chcesz kupić coś nowszego? To bardzo częsta sytuacja i nie ma w niej nic ryzykownego, jeśli dobrze ułożysz kolejność działań. Poniżej opisujemy, jak taka transakcja wygląda z perspektywy sprzedającego i na co zwracamy uwagę, gdy prowadzimy ją w TM Invest.
Hipoteka to zabezpieczenie banku, a nie zakaz sprzedaży
Kredyt nie odbiera Ci prawa własności. W księdze wieczystej nadal jesteś wpisany jako właściciel, a bank figuruje w dziale IV jako wierzyciel hipoteczny. Hipoteka „idzie” za nieruchomością – dlatego kupujący musi mieć pewność, że po zapłacie ceny wpis zostanie usunięty. Cała procedura sprowadza się więc do jednego: część ceny trafia bezpośrednio do Twojego banku, a bank zobowiązuje się wykreślić hipotekę.
Przepisy nie określają minimalnego okresu, po którym wolno sprzedać mieszkanie z kredytem. Znaczenie mają za to dwie inne daty – o nich piszemy niżej w części o kosztach i podatkach.
Zanim wystawisz ogłoszenie: trzy sprawy do załatwienia w banku
Najwięcej nerwów oszczędzisz, jeśli jeszcze przed publikacją oferty porozmawiasz z bankiem. Zapytaj o:
- aktualne saldo zadłużenia – czyli ile kapitału i odsetek zostało do spłaty; od tej kwoty zależy, ile realnie „zostanie Ci w kieszeni”,
- zasady wcześniejszej spłaty – czy umowa przewiduje rekompensatę i w jakiej wysokości,
- dokument dla kupującego i notariusza – banki nazywają go różnie (zaświadczenie o saldzie, promesa wykreślenia hipoteki, zgoda na bezobciążeniowe odłączenie). Zawiera kwotę do spłaty, numer rachunku i zobowiązanie do wydania zgody na wykreślenie wpisu po spłacie.
Taki dokument ma zwykle krótki termin ważności i bywa płatny, dlatego o jego wydanie warto wystąpić dopiero wtedy, gdy znasz kupującego i planowaną datę umowy. Na etapie wyceny wystarczy informacja o saldzie.
Jak przebiega sprzedaż – etap po etapie
Kolejność kroków jest bardzo podobna do zwykłej transakcji. Różnica polega głównie na podziale płatności.
- Ustalenie ceny. Porównaj ceny podobnych lokali w okolicy i upewnij się, że cena z nadwyżką pokrywa saldo kredytu oraz koszty sprzedaży.
- Oferta i prezentacje. W rozmowie z kupującym od razu powiedz, że mieszkanie jest obciążone hipoteką i jak zostanie ona spłacona. Przejrzystość buduje zaufanie.
- Umowa przedwstępna. Najlepiej w formie aktu notarialnego – daje obu stronom silniejsze roszczenie o zawarcie umowy końcowej. W umowie wpisz sposób zapłaty: jaka kwota idzie na rachunek banku, a jaka na Twoje konto.
- Finansowanie kupującego. Jeśli nabywca bierze kredyt, jego bank zbada nieruchomość i będzie potrzebował dokumentów od Ciebie. Zarezerwuj na to kilka tygodni.
- Dokumenty do aktu. Notariusz poda pełną listę. Zwykle są to: dowód osobisty, numer księgi wieczystej, podstawa nabycia, zaświadczenie z banku, zaświadczenie o braku osób zameldowanych, potwierdzenie braku zaległości w opłatach wobec wspólnoty lub spółdzielni oraz świadectwo charakterystyki energetycznej, które sprzedający przekazuje kupującemu.
- Akt notarialny. W akcie znajdzie się zapis, że część ceny zostanie przelana na rachunek Twojego banku, a reszta na Twoje konto. Nie musisz sam niczego spłacać – robi to kupujący albo jego bank.
- Wykreślenie hipoteki. Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie (tzw. list mazalny). Wniosek do sądu wieczystoksięgowego często składa notariusz przy okazji aktu; opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.
Kupujący też na kredyt? To normalne
Nie zniechęcaj się, gdy okaże się, że nabywca finansuje zakup kredytem. W praktyce to najczęstszy scenariusz. Bank kupującego przelewa środki bezpośrednio do Twojego banku (na spłatę) i na Twój rachunek (nadwyżkę). Wydłuża się jedynie czas – dlatego w umowie przedwstępnej warto zostawić realny zapas na decyzję kredytową i ustalić, co się dzieje, gdy bank odmówi finansowania.
Koszty, o których sprzedający często zapomina
Rekompensata za wcześniejszą spłatę
Ustawa o kredycie hipotecznym pozwala bankowi pobrać rekompensatę tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa. Przy oprocentowaniu zmiennym można ją naliczyć wyłącznie za spłatę w ciągu pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy i nie może ona przekroczyć 3% spłacanej kwoty ani odsetek należnych za rok od spłaty. Przy oprocentowaniu okresowo stałym rekompensata w okresie stałej stopy nie może być wyższa niż bezpośrednie koszty banku związane ze spłatą. Szczegóły sprawdzisz w swojej umowie.
Podatek dochodowy
Jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie, dochód (cena sprzedaży minus udokumentowane koszty nabycia i nakładów) podlega 19% podatkowi i rozliczeniu w PIT-39. Od podatku uwalnia tzw. ulga mieszkaniowa – gdy przychód wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży. Własnym celem mieszkaniowym jest m.in. zakup innego mieszkania oraz spłata kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup lokalu, który sprzedajesz.
Drobniejsze wydatki
Zaświadczenia z banku, wspólnoty czy urzędu, ewentualne świadectwo energetyczne i wynagrodzenie pośrednika. Taksę notarialną i podatek PCC przy rynku wtórnym zwyczajowo pokrywa kupujący, ale to kwestia umowy między stronami.
Sprzedajesz, żeby kupić nowe mieszkanie?
Spłata kredytu po sprzedaży uwalnia zdolność kredytową i daje wkład własny na kolejny zakup. Jeśli myślisz o mieszkaniu od dewelopera, zobacz nasz poradnik jak kupić nowe mieszkanie, sprzedając stare oraz aktualne inwestycje w Warszawie i we Wrocławiu.
Czytaj także:
- Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat
- Ulga mieszkaniowa – jak nie zapłacić podatku od sprzedaży
- Sprzedaż mieszkania krok po kroku 2026
- Dokumenty do sprzedaży mieszkania – lista
Najczęstsze pytania
Czy muszę mieć zgodę banku na sprzedaż mieszkania z hipoteką?
Nie potrzebujesz zgody na samą sprzedaż, bo nadal jesteś właścicielem. Potrzebujesz natomiast od banku dokumentu z kwotą do spłaty i zobowiązaniem do wykreślenia hipoteki – bez niego kupujący i notariusz nie zgodzą się na transakcję.
Czy mogę sprzedać mieszkanie tuż po wzięciu kredytu?
Tak, prawo nie wprowadza okresu karencji. Licz się jednak z możliwą rekompensatą dla banku (zależną od umowy) i podatkiem dochodowym, jeśli sprzedajesz z zyskiem przed upływem pięciu lat.
Co, jeśli cena nie pokrywa całego kredytu?
Brakującą część musisz dopłacić z własnych środków przed aktem albo w jego trakcie – inaczej bank nie wyda zgody na wykreślenie hipoteki. Dlatego saldo warto znać, zanim ustalisz cenę.
Jak długo trwa wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
To zależy od obciążenia konkretnego sądu – od kilku tygodni do kilku miesięcy. Stan sprawy sprawdzisz online w Elektronicznych Księgach Wieczystych.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania z kredytem różni się od zwykłej głównie tym, że w akcie notarialnym dzielisz cenę między bank i siebie. Kluczowe są: znajomość salda, dokument z banku przygotowany na czas, dobrze napisana umowa przedwstępna i świadomość kosztów podatkowych. Jeśli planujesz sprzedaż i zakup nowego mieszkania, zapytaj naszego eksperta – pomożemy wycenić lokal, a nasz ekspert kredytowy porówna oferty finansowania kolejnego zakupu.
