Prowizja agencji nieruchomości 2026 – ile wynosi i kto płaci

Prowizja agencji nieruchomości nie jest w Polsce regulowana – jej wysokość i to, kto ją płaci, wynikają wyłącznie z umowy pośrednictwa. W Warszawie i we Wrocławiu biura najczęściej liczą procent od ceny transakcji (w praktyce zwykle ok. 2–3% brutto, choć cenniki dopuszczają więcej), czasem z kwotą minimalną. Poniżej wyjaśniamy modele rozliczeń, kto płaci prowizję przy sprzedaży i kupnie, kiedy biuro może ją pobrać oraz jak prowizja obniża podatek przy sprzedaży przed upływem 5 lat.

Najważniejsze informacje

• Ustawa nie określa stawki prowizji – ustala ją umowa pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
• W publicznych cennikach biur z Warszawy i Wrocławia (wrzesień 2026) spotykane widełki to od ok. 1% do 6% brutto, a deklarowane typowe stawki to ok. 2–3% brutto; część biur stosuje minimum kwotowe.
• Do prowizji netto biuro dolicza 23% VAT – przy 2% netto realny koszt to 2,46% ceny.
• Przy zakupie mieszkania od dewelopera z pomocą TM Invest kupujący najczęściej nie płaci prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.
• Prowizja zapłacona przy sprzedaży to koszt odpłatnego zbycia – pomniejsza przychód przy sprzedaży przed upływem 5 lat (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT).

Ile wynosi prowizja agencji nieruchomości – co mówi prawo?

Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorca prowadzący działalność w tym zakresie (art. 179a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Pośrednictwo to odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów sprzedaży, najmu i innych umów dotyczących nieruchomości (art. 179b). Ustawa nie wskazuje jednak ani stawki, ani górnego limitu wynagrodzenia. Wszystko – zakres usług, wysokość prowizji, termin płatności – określa umowa pośrednictwa.

Ta umowa musi mieć formę pisemną albo elektroniczną – inaczej jest nieważna (art. 180 ust. 3). Forma elektroniczna w rozumieniu Kodeksu cywilnego oznacza oświadczenie opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym (art. 78¹ k.c.), więc samo kliknięcie „akceptuję” w mailu czy formularzu nie wystarczy. Ustawa wymaga też od pośrednika obowiązkowego ubezpieczenia OC, a kopia aktualnej polisy ma być załącznikiem do umowy (art. 181 ust. 3 i 3a). Jeśli biuro jej nie przedstawi, po pisemnym wezwaniu i 7 dniach możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (art. 181 ust. 3b).

Prowizja pośrednika w Warszawie i we Wrocławiu – spotykane stawki i modele

Przejrzeliśmy publiczne cenniki i deklaracje biur działających w Warszawie i we Wrocławiu (wrzesień 2026). Obraz jest dość spójny: biura podają szerokie widełki – od ok. 1% do 6% ceny brutto – i zastrzegają, że stawka jest negocjowana indywidualnie. Jako najczęstsze stawki wymieniane są wartości ok. 2–3% brutto. Część cenników zawiera minimum kwotowe (np. „nie mniej niż 8 tys. zł”), które ma znaczenie przy tańszych kawalerkach. Istotna uwaga: jedne biura podają stawki netto (do których dochodzi VAT), inne brutto – porównując oferty, zawsze przeliczaj na kwotę brutto.

W praktyce spotkasz trzy modele rozliczeń:

• Procent od ceny + VAT – najpopularniejszy; biuro zarabia więcej, gdy cena jest wyższa, co w teorii motywuje do negocjacji w interesie sprzedającego.
• Stała kwota – ustalona z góry niezależnie od ceny; przewidywalna, częściej przy tańszych lokalach lub węższym zakresie usług.
• Procent z minimum – np. 2% netto, ale nie mniej niż określona kwota; chroni biuro przy niskich cenach.

Poniżej wyliczenie dla trzech przykładowych stawek netto i trzech cen mieszkania. To założenia do porównania, a nie cennik konkretnego biura.

Cena mieszkania	1,5% + 23% VAT	2% + 23% VAT	3% + 23% VAT
600 000 zł	11 070 zł (9 000 zł netto)	14 760 zł (12 000 zł netto)	22 140 zł (18 000 zł netto)
800 000 zł	14 760 zł (12 000 zł netto)	19 680 zł (16 000 zł netto)	29 520 zł (24 000 zł netto)
1 000 000 zł	18 450 zł (15 000 zł netto)	24 600 zł (20 000 zł netto)	36 900 zł (30 000 zł netto)

Różnica między 1,5% a 3% przy mieszkaniu za 800 tys. zł to prawie 15 tys. zł – warto więc negocjować, ale też sprawdzić, co dokładnie jest w cenie (zdjęcia, plan mieszkania, ogłoszenia premium, prezentacje, weryfikacja dokumentów, obecność u notariusza). Jak porównać koszt biura z samodzielną sprzedażą, pokazujemy w artykule Sprzedaż przez agencję czy samodzielnie?

Kto płaci prowizję przy kupnie i sprzedaży mieszkania?

Nie ma zasady ustawowej – płaci ta strona, która podpisała z biurem umowę pośrednictwa z odpłatnością. Na rynku wtórnym funkcjonują trzy układy:

• Obie strony – biuro ma umowę ze sprzedającym i osobną z kupującym; każdy płaci swoją prowizję. To wciąż częsty model w obu miastach.
• Tylko sprzedający – oferta „0% dla kupującego”; kupujący nie podpisuje umowy z odpłatnością, a całe wynagrodzenie pokrywa sprzedający (zwykle wyższą stawką).
• Tylko kupujący – gdy to kupujący zleca biuru poszukiwanie mieszkania (np. tzw. umowa poszukiwawcza), a sprzedający sprzedaje sam.

Jako kupujący przed obejrzeniem mieszkania z agentem zapytaj wprost, czy oferta jest „z prowizją dla kupującego” i ile ona wynosi. Jeśli podpisujesz umowę poza biurem (np. na prezentacji w mieszkaniu) albo na odległość, jako konsument masz co do zasady 14 dni na odstąpienie od niej bez podania przyczyny (art. 27 ustawy o prawach konsumenta). Uwaga: jeśli zażądałeś rozpoczęcia usługi przed upływem tego terminu, przy odstąpieniu zapłacisz proporcjonalnie za to, co biuro już wykonało (art. 35).

Prowizja od dewelopera – dlaczego na rynku pierwotnym kupujący nie płaci

Na rynku pierwotnym układ jest zwykle inny: biuro współpracuje z deweloperem, który płaci mu wynagrodzenie za pozyskanie klienta. Cena mieszkania jest taka sama jak w biurze sprzedaży dewelopera, a kupujący nie podpisuje odpłatnej umowy pośrednictwa. Tak działamy w TM Invest: przy zakupie od dewelopera z naszą pomocą kupujący najczęściej nie płaci prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Dla skali: gdyby od mediany ceny mieszkania w naszej ofercie doliczyć prowizję 2% + VAT, jak bywa na rynku wtórnym, kupujący zapłaciłby dodatkowo kilkanaście–dwadzieścia kilka tysięcy złotych.

Mieszkanie (mediana w naszej ofercie)	Mediana ceny	Hipotetyczna prowizja 2% + VAT	Prowizja kupującego przy zakupie z TM Invest
Warszawa, 2 pokoje	755 824 zł	18 593 zł	najczęściej bez prowizji
Warszawa, 3 pokoje	935 503 zł	23 013 zł	najczęściej bez prowizji
Wrocław, 2 pokoje	662 405 zł	16 295 zł	najczęściej bez prowizji
Wrocław, 3 pokoje	878 658 zł	21 615 zł	najczęściej bez prowizji

Aktualne ceny i dostępne lokale znajdziesz w katalogu: nowe mieszkania w Warszawie i nowe mieszkania we Wrocławiu. Szerzej o różnicach kosztów obu rynków piszemy w artykule Rynek pierwotny czy wtórny?

Planujesz kupić nowe mieszkanie? Pomożemy dobrać mieszkanie od dewelopera i przeprowadzimy Cię przez zakup – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Umowa na wyłączność czy otwarta – co to zmienia w prowizji?

Przy umowie otwartej możesz współpracować z kilkoma biurami i sprzedawać samodzielnie; prowizję płacisz temu biuru, które doprowadziło do transakcji. Przy umowie na wyłączność zlecasz sprzedaż tylko jednemu biuru na określony czas. W zamian biura często proponują niższą stawkę albo szerszy pakiet marketingowy – ale umowy te zwykle przewidują też prowizję, gdy w okresie wyłączności sprzedasz mieszkanie samodzielnie lub przez inne biuro.

Przed podpisaniem sprawdź zwłaszcza:

• czas trwania wyłączności i zasady wypowiedzenia (czy umowa przedłuża się automatycznie),
• czy prowizja należy się także przy sprzedaży bez udziału biura,
• tzw. okres ochronny po wygaśnięciu umowy – jak długo biuro może żądać prowizji, jeśli kupi klient, którego przedstawiło (dobrze, gdy umowa wymaga listy takich klientów),
• kary umowne i ich wysokość,
• czy stawka jest podana netto czy brutto i czy obejmuje wszystkie wymienione usługi.

Kiedy biuro może żądać prowizji – umowa przedwstępna czy akt notarialny?

Moment zapłaty też ustala umowa pośrednictwa. Spotyka się dwa rozwiązania: prowizja płatna w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego przenoszącego własność) albo – w całości lub części – już przy umowie przedwstępnej. Dla sprzedającego i kupującego bezpieczniej jest wiązać prowizję z aktem przenoszącym własność: jeśli transakcja upadnie po umowie przedwstępnej (np. kupujący nie dostanie kredytu), nie zostaniesz z zapłaconą prowizją za sprzedaż, do której nie doszło.

Jeśli biuro chce części wynagrodzenia przy umowie przedwstępnej, dopisz, co się z nią dzieje, gdy umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta – np. zwrot albo zaliczenie na poczet innej transakcji. Warto też określić, kto płaci, gdy do sprzedaży nie dojdzie z winy jednej ze stron. Zasady samej umowy przedwstępnej, zadatku i terminów opisujemy w artykule Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.

Sprzedajesz mieszkanie w Warszawie lub we Wrocławiu? Zamów wycenę i plan sprzedaży – pomożemy przygotować i przeprowadzić sprzedaż, a warunki współpracy poznasz, zanim cokolwiek podpiszesz.

Czy prowizja jest kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania?

Tak – z punktu widzenia sprzedającego. Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku, w którym je nabyłeś, przychodem jest cena z umowy pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT). Serwis podatki.gov.pl wymienia wśród takich kosztów wprost koszty pośrednictwa i opłaty notarialne. Potrzebujesz faktury od biura – zachowaj ją razem z umową pośrednictwa.

Przykład: sprzedajesz mieszkanie za 800 000 zł, kupione 3 lata wcześniej za 700 000 zł (dla uproszczenia pomijamy inne koszty). Prowizja biura to 2% + VAT, czyli 19 680 zł. Przychód do opodatkowania wynosi 800 000 – 19 680 = 780 320 zł, dochód 80 320 zł, a podatek 19% (art. 30e) – 15 261 zł. Bez uwzględnienia prowizji podatek wyniósłby 19 000 zł, więc faktura za pośrednictwo obniża go o 3 739 zł. Pełne zasady liczenia, waloryzacji kosztów i ulgi mieszkaniowej znajdziesz w artykule Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat.

Po stronie kupującego prowizja zapłacona przy zakupie może mieć znaczenie przy przyszłej sprzedaży: kosztami są udokumentowane koszty nabycia (art. 22 ust. 6c ustawy o PIT). Czy konkretny wydatek się w nich mieści, w razie wątpliwości warto sprawdzić z doradcą podatkowym lub w interpretacjach indywidualnych.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Prowizja agencji nieruchomości to kwestia umowy, nie ustawy. Zanim podpiszesz umowę pośrednictwa, przelicz stawkę na kwotę brutto, sprawdź, kto płaci i kiedy prowizja staje się wymagalna, a przy wyłączności – co się dzieje, gdy sprzedasz samodzielnie. Najbezpieczniej wiązać płatność z aktem notarialnym przenoszącym własność, a fakturę zachować do rozliczenia podatku. Cały proces sprzedaży – od wyceny po akt – opisujemy w przewodniku Sprzedaż mieszkania krok po kroku.

Chcesz sprzedać mieszkanie w Warszawie lub we Wrocławiu? Zamów wycenę i plan sprzedaży – pomożemy przygotować i przeprowadzić sprzedaż. A jeśli za pieniądze ze sprzedaży kupujesz nowe mieszkanie, pomożemy wybrać je od dewelopera, najczęściej bez prowizji dla kupującego – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Stawki prowizji to orientacyjne widełki z publicznych cenników biur (wrzesień 2026), a wyliczenia mają charakter przykładowy i nie stanowią porady prawnej ani podatkowej.

Źródła

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399 (art. 179a, 179b, 180 ust. 3, 181 ust. 3–3b).
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592 (art. 19 ust. 1, art. 22 ust. 6c, art. 30e).
• Kodeks cywilny – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 78¹).
• Ustawa o prawach konsumenta – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1244 (art. 27, art. 35).
• podatki.gov.pl – Zbycie nieruchomości (koszty odpłatnego zbycia, w tym koszty pośrednictwa).
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.