Kredyt na wykończenie mieszkania 2026 – w hipotece czy gotówkowy?

Kredyt na wykończenie mieszkania możesz sfinansować na trzy sposoby: dopisać kwotę na wykończenie do kredytu hipotecznego (część banków ma taki cel w ofercie), kupić mieszkanie z pakietem wykończeniowym wliczonym w cenę albo wziąć osobny kredyt gotówkowy lub pożyczkę. Hipoteka ma zwykle najniższe oprocentowanie, ale rozłożona na 30 lat kosztuje w odsetkach więcej, niż się wydaje. Pokazujemy, jak działa każda z dróg, ile maksymalnie może kosztować kredyt konsumencki i jak wypada porównanie na przykładzie 60 tys. zł.

Najważniejsze informacje

• Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w lipcu 2026 r. wyniosło 6,07%, a kredytów konsumpcyjnych – 10,22% (NBP, nowe umowy bez renegocjowanych).
• Odsetki maksymalne to dwukrotność odsetek ustawowych: przy stopie referencyjnej NBP 3,75% daje to 14,5% w skali roku (art. 359 § 2¹ Kodeksu cywilnego).
• Pozaodsetkowe koszty kredytu konsumenckiego (prowizje, opłaty) nie mogą przekroczyć 45% kwoty kredytu (art. 36a ustawy o kredycie konsumenckim).
• 60 tys. zł w hipotece na 30 lat to rata ok. 362 zł i ok. 70,5 tys. zł odsetek; w gotówkowym na 8 lat przy 12% – rata ok. 975 zł i ok. 33,6 tys. zł odsetek (nasze wyliczenie).
• Kredyt niezabezpieczony hipoteką przeznaczony na remont lokalu jest kredytem konsumenckim bez względu na kwotę – przysługuje Ci m.in. 14 dni na odstąpienie od umowy.

Kredyt na wykończenie mieszkania – trzy drogi w pigułce

Zanim zaczniesz porównywać oferty, ustal, ile naprawdę potrzebujesz. Punktem wyjścia jest kosztorys wykończenia mieszkania – bank, który finansuje wykończenie w ramach hipoteki, i tak o niego poprosi. Dopiero znając kwotę, możesz sensownie wybrać źródło finansowania.

Sposób	Oprocentowanie (orientacyjnie)	Okres spłaty	Formalności	Dla kogo
Kwota na wykończenie w kredycie hipotecznym	jak hipoteka – średnio 6,07% (NBP, VII 2026)	do końca hipoteki, np. 25–30 lat	kosztorys, osobna transza, rozliczenie wydatków	kupujący z wkładem własnym i zapasem zdolności
Pakiet wykończeniowy w cenie mieszkania	jak hipoteka (pakiet jest częścią ceny)	jak hipoteka	zakres i standard w umowie deweloperskiej	osoby, które nie chcą prowadzić remontu
Kredyt gotówkowy / pożyczka	średnio 10,22% (NBP, VII 2026), maks. 14,5% + koszty pozaodsetkowe	zwykle kilka lat	szybka decyzja, bez wyceny i hipoteki	mniejsze kwoty, wykończenie po zakupie

Kredyt hipoteczny z wykończeniem – jak to działa w bankach

Nie każdy bank pozwala dopisać wykończenie do kredytu na zakup, ale część banków ma taki cel wprost w informacjach ogólnych o kredycie hipotecznym. Przykłady z publicznych dokumentów: PKO Bank Polski wymienia wśród celów „nabycie i wykończenie lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym”, Santander Bank Polska – wykończenie nieruchomości nabywanej na rynku pierwotnym, Bank Millennium – remont, modernizację i wykończenie mieszkania, a Bank Pekao oferuje kredyt budowlano-hipoteczny obejmujący m.in. remont oraz zakup mieszkania od dewelopera. Warunki różnią się szczegółami, dlatego przed wnioskiem zawsze sprawdź aktualne zasady konkretnego banku.

W praktyce kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie wygląda zwykle tak:

1. Kosztorys we wniosku – deklarujesz kwotę na wykończenie i uzasadniasz ją zestawieniem prac i materiałów.
2. Osobna transza – pieniądze na wykończenie nie są wypłacane razem z ceną mieszkania, tylko w kolejnej transzy według harmonogramu z umowy.
3. Rozliczenie wydatków – bank wymaga dokumentów potwierdzających wydatki. W jednym z publicznych wzorów umów (BOŚ Bank) są to np. faktury, rachunki, kosztorys powykonawczy albo oświadczenie o zakresie prac, przy czym środki wypłacone zaliczkowo trzeba rozliczyć w terminie z umowy, nie dłuższym niż 3 miesiące i przed kolejną transzą.
4. Kontrola postępu – bank może zlecić inspekcję lub ocenę zaawansowania prac, zanim wypłaci następne pieniądze.

Szczegóły samej ścieżki kredytowej – od decyzji do uruchomienia transz – opisaliśmy w poradniku kredyt hipoteczny krok po kroku.

Czy LTV liczy się od wartości mieszkania po wykończeniu?

To zależy od banku i od wyceny – nie ma tu jednej reguły. Część banków przyjmuje tzw. wartość przyszłą, czyli cenę zakupu powiększoną o koszt wykończenia, ale z limitem. Na przykład w informacjach ogólnych Alior Banku wartość przyszła to cena transakcyjna plus koszty remontu lub wykończenia, maksymalnie 110% ceny transakcyjnej. Inny bank może oprzeć się wyłącznie na cenie z umowy deweloperskiej albo na operacie rzeczoznawcy.

Przykład na danych z naszego katalogu: mieszkanie 2-pokojowe we Wrocławiu za 662 405 zł (mediana w naszej ofercie, 40,8 m²). Przy 20% wkładu (132 481 zł) kredyt na zakup to 529 924 zł, a rata przy 6,07% na 30 lat – ok. 3 201 zł. Po dopisaniu 60 000 zł na wykończenie kredyt rośnie do 589 924 zł, a rata do ok. 3 563 zł. Jeśli bank uzna wartość przyszłą 722 405 zł (cena + wykończenie, mieści się w limicie 110%), LTV wyniesie ok. 81,7%. Jeśli liczy tylko cenę zakupu – ok. 89,1%. W obu przypadkach przekraczasz 80%, a to zwykle oznacza dodatkowe zabezpieczenie lub wyższy koszt kredytu (zasady opisujemy w artykule o wkładzie własnym). Żeby zostać w 80% przy wartości przyszłej, kredyt nie powinien przekroczyć 577 924 zł – brakuje więc ok. 12 tys. zł wkładu.

Dokredytowanie na wykończenie mieszkania po zakupie

Jeśli kupiłeś mieszkanie bez kwoty na wykończenie, możesz próbować podwyższyć kredyt albo wziąć w tym samym banku drugi kredyt lub pożyczkę hipoteczną. To nie jest formalność: przed każdym znacznym zwiększeniem kwoty kredytu hipotecznego bank ma obowiązek ponownie ocenić Twoją zdolność kredytową na aktualnych danych (art. 24 ust. 3 ustawy o kredycie hipotecznym), chyba że takie zwiększenie przewidziano już na początku. Licz się więc z nowym wnioskiem, aneksem i kosztami ustanowienia zabezpieczenia. Dlatego najtaniej jest zaplanować wykończenie od razu, na etapie wniosku o kredyt na zakup.

Pakiet wykończeniowy w cenie mieszkania

Druga droga omija problem osobnej transzy. Jeśli deweloper oferuje wykończenie pod klucz i zapisze je w umowie deweloperskiej, koszt pakietu staje się częścią ceny lokalu – finansujesz go tym samym kredytem co zakup, a bank wycenia mieszkanie już jako wykończone. Ustawa deweloperska wymaga, żeby umowa określała zakres i standard prac wykończeniowych, do których deweloper się zobowiązuje (art. 35 ust. 1 pkt 6), więc łatwo porównać, za co płacisz.

Minusy: mniejszy wpływ na materiały, zwykle wyższa cena niż przy samodzielnym remoncie i konieczność wkładu własnego liczonego także od wartości pakietu. Czy to się opłaca, rozbieramy w artykule pakiet wykończeniowy od dewelopera.

Kredyt gotówkowy na wykończenie – ile maksymalnie może kosztować

Kredyt gotówkowy lub pożyczka na wykończenie to umowa o kredyt konsumencki. Ustawa obejmuje kredyty do 255 550 zł, ale kredyt niezabezpieczony hipoteką przeznaczony na remont domu lub lokalu mieszkalnego jest kredytem konsumenckim także powyżej tej kwoty (art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o kredycie konsumenckim). Koszt takiego finansowania ograniczają dwa limity:

• Odsetki maksymalne – dwukrotność odsetek ustawowych, czyli 2 × (stopa referencyjna NBP + 3,5 pkt proc.). Przy stopie referencyjnej 3,75% (obowiązuje od 5 marca 2026 r.) to 2 × 7,25% = 14,5% rocznie. Umowa nie może tego limitu wyłączyć.
• Maksymalne koszty pozaodsetkowe – liczone wzorem MPKK = (K × 10%) + (K × n/R × 10%), gdzie K to kwota kredytu, n – okres spłaty w dniach, R – liczba dni w roku, ale nigdy więcej niż 45% kwoty kredytu (art. 36a). Dla 60 000 zł na 8 lat wzór daje 54 000 zł, więc zadziała górny limit: 27 000 zł.

To limity, a nie typowe ceny. Średnie oprocentowanie nowych kredytów konsumpcyjnych w lipcu 2026 r. wyniosło według NBP 10,22%, ale konkretna oferta zależy od Twojej historii w BIK, dochodu i prowizji. Porównuj więc RRSO, która obejmuje całkowity koszt kredytu, a nie samo oprocentowanie. Dodatkowo masz 14 dni na odstąpienie od umowy bez podania przyczyny (art. 53), a przy wcześniejszej spłacie całkowity koszt kredytu maleje o koszty przypadające na skrócony okres (art. 49).

Pożyczka hipoteczna to rozwiązanie pośrednie: jest zabezpieczona hipoteką na mieszkaniu, więc wymaga wyceny i wpisu do księgi wieczystej, ale pozwala rozłożyć spłatę na dłużej niż gotówkowy. Banki traktują ją jako osobny produkt z własną marżą, dlatego porównuj jej warunki z kredytem mieszkaniowym w formularzach informacyjnych.

Hipoteka czy gotówkowy? Wyliczenie dla 60 tys. zł na wykończenie

Przyjmijmy 60 000 zł – mniej więcej tyle kosztuje podstawowe wykończenie mieszkania o powierzchni ok. 40 m² (w naszym przykładowym kosztorysie dla 40,8 m² wyszło 68,5 tys. zł przed rezerwą). Porównujemy raty równe, bez prowizji i ubezpieczeń, przy stałym oprocentowaniu przez cały okres.

Wariant	Oprocentowanie	Okres	Rata miesięczna	Odsetki łącznie
Część kredytu hipotecznego	6,07%	30 lat	362 zł	70 477 zł
Część hipoteki spłacona nadpłatami w 8 lat	6,07%	8 lat	791 zł	15 891 zł
Kredyt gotówkowy – średnia NBP	10,22%	8 lat	917 zł	28 075 zł
Kredyt gotówkowy – założenie	12,00%	8 lat	975 zł	33 616 zł
Kredyt gotówkowy – odsetki maksymalne	14,50%	8 lat	1 059 zł	41 706 zł

Co z tego wynika:

• Niska rata hipoteki nie znaczy „tanio”. 60 tys. zł spłacane przez 30 lat generuje więcej odsetek (ok. 70,5 tys. zł) niż gotówkowy na 8 lat nawet przy 12% (ok. 33,6 tys. zł). Przewaga hipoteki ujawnia się dopiero wtedy, gdy tę część spłacisz szybciej – nadpłacając ją jak gotówkowy, zapłacisz ok. 15,9 tys. zł odsetek.
• Nadpłaty w hipotece są tanie. Przy zmiennym oprocentowaniu bank może pobrać rekompensatę tylko za spłatę w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym).
• Prowizja zmienia rachunek. Prowizja 5% w gotówkowym (3 000 zł) podnosi koszt wariantu 12% do ok. 36,6 tys. zł.
• Gotówkowy obniża zdolność. Rata ok. 975 zł wziętego wcześniej kredytu gotówkowego to w uproszczeniu ok. 120 tys. zł mniej kredytu hipotecznego (przy metodzie z artykułu o zdolności kredytowej: oprocentowanie z buforem 8,57%, 25 lat). Jeśli dopiero starasz się o hipotekę, nie bierz gotówkowego „na zapas”.

Kupujesz mieszkanie i chcesz od razu zaplanować wykończenie w kredycie? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków, sprawdzimy, które finansują wykończenie i jak liczą wartość mieszkania.

Kiedy który sposób ma sens

• Kwota w hipotece – gdy wykończenie kosztuje kilkadziesiąt tysięcy złotych lub więcej, masz wkład własny z zapasem i wybierasz bank, który ma taki cel kredytowania. Zadbaj o kosztorys i harmonogram, bo transza jest wypłacana pod dokumenty. Porównanie banków (marża, RRSO, prowizja) znajdziesz w tekście jaki bank na kredyt hipoteczny.
• Pakiet dewelopera – gdy nie masz czasu na ekipy, a oferta pakietu jest rozsądna w porównaniu z cenami firm wykończeniowych.
• Kredyt gotówkowy – gdy brakuje niewiele (np. na kuchnię lub AGD), zakup już jest sfinansowany albo potrzebujesz pieniędzy szybko, bez wyceny i wpisu hipoteki. Wybierz krótki okres i sprawdź koszty pozaodsetkowe.
• Mieszkanie na wynajem – tu liczy się zwrot z inwestycji; co warto wykończyć, a na czym oszczędzić, piszemy w artykule o wykończeniu mieszkania na wynajem.

Cały proces – od odbioru kluczy po przeprowadzkę – krok po kroku opisuje nasz przewodnik wykończenie mieszkania deweloperskiego krok po kroku. Jeśli dopiero szukasz lokalu, zobacz aktualne nowe mieszkania we Wrocławiu i w Warszawie – według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, mediana ceny mieszkania 2-pokojowego to 662 405 zł we Wrocławiu i 755 824 zł w Warszawie.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Kredyt na wykończenie mieszkania najtaniej wychodzi wtedy, gdy zaplanujesz go razem z zakupem: kwota w hipotece lub pakiet w cenie mieszkania dają najniższe oprocentowanie, pod warunkiem że nie rozłożysz tej części na pełne 30 lat bez nadpłat. Kredyt gotówkowy jest szybszy i prostszy, ale droższy i ogranicza zdolność kredytową – sprawdza się przy mniejszych kwotach i krótkim okresie spłaty. Pamiętaj o LTV: dopisanie wykończenia może przesunąć Cię powyżej 80%.

Chcesz sprawdzić, czy wykończenie zmieści się w Twoim kredycie? Umów konsultację z ekspertem kredytowym TM Invest – porównamy oferty kilku banków i policzymy warianty dla Twojego mieszkania.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny i nie stanowią oferty kredytowej ani porady prawnej lub finansowej. Warunki finansowania wykończenia różnią się między bankami – decydują aktualne dokumenty kredytodawcy.

Źródła

• Ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1362 – art. 3 ust. 1 i 1a, art. 36a, art. 49, art. 53
• Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795 – art. 359 § 2, § 2¹–2³ (odsetki ustawowe i maksymalne)
• Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720 – art. 24 ust. 3, art. 40
• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880 – art. 35 ust. 1 pkt 6
• NBP – podstawowe stopy procentowe (stopa referencyjna 3,75% od 5.03.2026)
• NBP – średnie oprocentowanie nowych umów w PLN bez umów renegocjowanych (Tabela 4), lipiec 2026
• Informacje ogólne banków o kredycie hipotecznym (Alior Bank, Bank Millennium, PKO Bank Polski, Santander Bank Polska, BOŚ Bank) – zbiór opublikowany przez pośrednika kredytowego
• Bank Pekao – własne mieszkanie lub dom (kredyt budowlano-hipoteczny)
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026