Świadectwo charakterystyki energetycznej – kto wydaje, ile kosztuje

Świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania musisz mieć, jeśli mieszkanie sprzedajesz albo wynajmujesz – przy sprzedaży przekazujesz je kupującemu w dniu aktu notarialnego, a kupujący nie może się go zrzec. Sporządza je wyłącznie osoba wpisana do wykazu prowadzonego przez ministra w centralnym rejestrze, dokument jest ważny 10 lat, a za mieszkanie w bloku zapłacisz zwykle od ok. 130 do 300 zł. Poniżej: kiedy jest potrzebne, kto odpowiada za brak, co znaczą wskaźniki EU, EK i EP i co zmieni skala A–G.

Najważniejsze informacje

• Od 28 kwietnia 2023 r. świadectwo jest obowiązkowe przy sprzedaży mieszkania (także spółdzielczego własnościowego prawa) i przy najmie – nabywca ani najemca nie mogą się go zrzec (art. 11 ust. 4 ustawy).
• Za nieprzekazanie świadectwa grozi grzywna od 20 do 5 000 zł (art. 41 ustawy w związku z art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń); notariusz odnotowuje przekazanie w akcie albo poucza o karze.
• Świadectwo jest ważne 10 lat od sporządzenia, chyba że wcześniej zmienisz charakterystykę energetyczną lokalu (np. wymienisz okna lub źródło ciepła).
• Orientacyjne ceny za mieszkanie: ok. 130–300 zł w ofertach online, do ok. 500 zł przy wizycie i większym metrażu (cenniki firm, wrzesień 2026).
• Dyrektywa (UE) 2024/1275 wprowadza jednolitą skalę klas A–G; termin wdrożenia minął 29 maja 2026 r., ale polska ustawa nie została jeszcze znowelizowana – obecne świadectwa nie zawierają klasy literowej.

Kiedy świadectwo energetyczne przy sprzedaży mieszkania jest obowiązkowe?

Podstawą jest ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz.U. 2024 poz. 101). Według art. 3 ust. 1 właściciel lokalu (lub osoba ze spółdzielczym prawem do lokalu) zapewnia sporządzenie świadectwa, gdy lokal sprzedaje albo wynajmuje. Art. 11 ust. 1 określa moment przekazania: nabywca otrzymuje świadectwo przy sporządzeniu aktu notarialnego, najemca – kopię lub wydruk przy zawarciu umowy najmu.

Przed nowelizacją, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 r., nabywca mógł zwolnić sprzedającego z obowiązku przekazania świadectwa. Dziś art. 11 ust. 4 wprost to wyklucza. Jeśli mieszkasz w swoim lokalu i go nie sprzedajesz ani nie wynajmujesz, świadectwa nie potrzebujesz.

Sytuacja	Czy świadectwo jest potrzebne?	Kto odpowiada	Kara za brak
Sprzedaż mieszkania z księgą wieczystą (odrębna własność)	Tak – przekazujesz je przy akcie notarialnym	Sprzedający (właściciel)	Grzywna 20–5 000 zł
Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu	Tak – przy akcie notarialnym	Osoba, której przysługuje prawo	Grzywna 20–5 000 zł
Wynajem mieszkania (także najem okazjonalny)	Tak – kopia lub wydruk przy podpisaniu umowy	Wynajmujący	Grzywna 20–5 000 zł
Zakup nowego mieszkania od dewelopera	Tak – przy umowie przenoszącej własność	Deweloper jako zbywca	Grzywna (także osoba działająca w imieniu spółki – art. 41 ust. 2)
Mieszkanie używane na własne potrzeby	Nie	–	–
Darowizna, spadek, zamiana	Ustawa wprost wymienia sprzedaż i najem; przy innych umowach zapytaj notariusza	Zbywca	Zależnie od kwalifikacji umowy
Ogłoszenie sprzedaży lub najmu, gdy świadectwo już istnieje	Trzeba podać w nim wskaźniki EU, EK, EP, udział OZE i emisję CO2 (art. 13)	Właściciel lub pośrednik działający na jego zlecenie	Art. 41 nie przewiduje osobnej grzywny

Ustawa zwalnia z obowiązku m.in. budynki chronione na podstawie przepisów o ochronie zabytków, budynki mieszkalne używane nie dłużej niż 4 miesiące w roku i wolnostojące budynki poniżej 50 m² (art. 3 ust. 4). Przepis mówi o budynku – jeśli sprzedajesz mieszkanie w kamienicy wpisanej do rejestru zabytków, ustal z notariuszem, czy zwolnienie obejmuje Twój lokal. Świadectwo to tylko jeden z dokumentów do aktu – pełną listę znajdziesz w artykule dokumenty do sprzedaży mieszkania.

Kara za brak świadectwa energetycznego – kto ją płaci?

Art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy stanowi, że kto nie wykonuje obowiązku z art. 11 ust. 1, podlega karze grzywny. Ustawa nie podaje kwoty, więc stosuje się ogólną regułę Kodeksu wykroczeń: grzywna wynosi od 20 do 5 000 zł, a orzeka się ją w trybie postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 42). Karę może ponieść sprzedający, a przy spółkach (np. deweloperach) – także osoba działająca w ich imieniu (art. 41 ust. 2).

Brak świadectwa nie unieważnia umowy sprzedaży – notariusz może sporządzić akt, ale musi w nim odnotować, że świadectwo nie zostało przekazane, i pouczyć sprzedającego o grzywnie (art. 11 ust. 6). Taniej i spokojniej jest zamówić dokument przed publikacją ogłoszenia – wtedy od razu podasz w nim wymagane wskaźniki.

Kto może wystawić świadectwo energetyczne?

Świadectwo sporządza wyłącznie osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych, prowadzonego w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków (art. 16a i art. 31 ust. 1 pkt 1). Do wykazu minister właściwy do spraw budownictwa wpisuje osobę, która (art. 17):

• ma pełną zdolność do czynności prawnych i nie była skazana m.in. za przestępstwa przeciwko mieniu i wiarygodności dokumentów;
• ukończyła studia inżynierskie albo inne studia wyższe plus studia podyplomowe z charakterystyki energetycznej budynków – lub ma uprawnienia budowlane.

Osoba uprawniona musi mieć obowiązkowe ubezpieczenie OC i przechowywać świadectwo przez 10 lat (art. 20). Świadectwa nie może sporządzić sam właściciel ani zarządca lokalu (art. 16) – nawet jeśli ma wymagane uprawnienia. Każde świadectwo generuje się w centralnym rejestrze i dostaje numer; może mieć postać papierową albo elektroniczną (art. 5).

Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków – jak sprawdzić wykonawcę i świadectwo

Rejestr prowadzi Ministerstwo Rozwoju i Technologii pod adresem rejestrcheb.mrit.gov.pl. W publicznym widoku znajdziesz wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw (imię i nazwisko, numer i data wpisu) oraz wykaz świadectw z adresem, datą wystawienia, terminem ważności i wskaźnikami (art. 32). Przed zamówieniem sprawdź, czy wykonawca figuruje w wykazie; kupujący może tam sprawdzić numer otrzymanego świadectwa. Jeśli świadectwo zawiera błędy, możesz wnioskować do ministra o jego weryfikację (art. 36 ust. 2).

Ile kosztuje świadectwo energetyczne w 2026 roku?

Ceny nie są regulowane – ustala je wykonawca. Według publicznych cenników firm (wrzesień 2026) najtańsze oferty online dla mieszkania zaczynają się od ok. 130–150 zł, typowe to 150–300 zł, a z wizytą lub przy nietypowej instalacji – do ok. 500 zł i więcej.

Rodzaj zlecenia	Orientacyjna cena	Kiedy wybrać
Mieszkanie w bloku, zamówienie online, dane i zdjęcia przesyłane przez właściciela	ok. 130–200 zł	Typowe mieszkanie z ogrzewaniem miejskim, znany rok budowy
Mieszkanie w bloku, standardowa oferta lokalnej firmy	ok. 200–300 zł	Chcesz konsultacji lub pilnego terminu
Większy lokal, wizja lokalna, nietypowe ogrzewanie (np. własny kocioł, pompa ciepła)	ok. 300–500 zł i więcej	Brak dokumentacji, przebudowy, kamienica

Przykład: ile to jest w relacji do ceny mieszkania?

Mediana ceny mieszkania 2-pokojowego w naszej ofercie we Wrocławiu to 662 405 zł, a w Warszawie 755 824 zł (według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026). Jeśli sprzedajesz podobne mieszkanie i płacisz za świadectwo 250 zł, to:

• Wrocław: 250 zł ÷ 662 405 zł = ok. 0,038% ceny;
• Warszawa: 250 zł ÷ 755 824 zł = ok. 0,033% ceny;
• maksymalna grzywna 5 000 zł to 20 razy więcej niż koszt świadectwa.

Świadectwo jest ważne 10 lat, więc przy tej cenie wychodzi 25 zł rocznie.

Przygotowujesz mieszkanie do sprzedaży i nie chcesz pilnować każdego dokumentu osobno? Zamów wycenę i plan sprzedaży – sprawdzimy, czego brakuje, i przeprowadzimy Cię przez sprzedaż aż do aktu notarialnego.

Wskaźniki EU, EK i EP – co oznaczają w świadectwie?

Wzór świadectwa określa rozporządzenie w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej (Dz.U. 2015 poz. 376, ostatnio zmienione Dz.U. 2023 poz. 697). Wszystkie trzy główne wskaźniki podaje się w kWh na metr kwadratowy rocznie – i przy każdym z nich im niższa wartość, tym lepiej.

Wskaźnik	Co mierzy	Co mówi kupującemu
EU – energia użytkowa	Straty ciepła przez przegrody i wentylację minus zyski ciepła, plus ciepła woda	Jakość „skorupy”: izolacja, okna, szczelność
EK – energia końcowa	Energię dostarczaną do lokalu łącznie ze stratami instalacji	Najbliżej rachunków – sprawność instalacji i źródła ciepła
EP – nieodnawialna energia pierwotna	EK plus nakłady na wytworzenie i dostarczenie nośnika energii	Wpływ na środowisko; porównywany z wymaganiami dla nowych budynków
Udział OZE i emisja CO2	Procent energii z odnawialnych źródeł i emisja w t CO2/(m²·rok)	„Zieloność” ogrzewania

Metoda obliczeniowa zakłada standardowe użytkowanie, więc świadectwo nie pokaże faktycznych rachunków. Pozwala jednak porównać mieszkania: lokal z EP 80 kWh/(m²·rok) jest wyraźnie oszczędniejszy niż lokal z EP 250 kWh/(m²·rok). Przy wysokim EP świadectwo zawiera zalecenia, co poprawić – warto je znać przed negocjacjami.

Nowe mieszkanie od dewelopera – czy deweloper przekazuje świadectwo?

Tak. Deweloper, przenosząc na Ciebie własność lokalu, jest zbywcą i ma ten sam obowiązek z art. 11 ust. 1 pkt 1 – świadectwo dla Twojego lokalu powinno być przekazane przy akcie. Dodatkowo inwestor musi dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej budynku do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie (art. 57 ust. 1 pkt 6a Prawa budowlanego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Świadectwo lokalu można sporządzić na podstawie świadectwa budynku albo dokumentacji technicznej (art. 9 ust. 1).

Dla sprzedającego wynika z tego praktyczna wskazówka: jeśli kupiłeś mieszkanie od dewelopera w ostatnich latach, sprawdź w teczce z aktem datę świadectwa. Dokument sporządzony np. w 2019 r. jest ważny do 2029 r. i możesz go przekazać kupującemu – o ile w międzyczasie nie wymieniłeś okien, źródła ciepła ani nie ocieplałeś lokalu (art. 14 ust. 2). Świadectwa przekazane przed 28 kwietnia 2023 r. zachowują ważność na okres, na jaki je sporządzono. Nie masz świadectwa lokalu, ale jest świadectwo budynku? Zarządca lub wspólnota musi nieodpłatnie przekazać Ci jego kopię (albo dokumentację techniczną) w ciągu 14 dni od wniosku (art. 9 ust. 2) – to przyspieszy i ułatwi pracę wykonawcy.

Jeśli sprzedajesz, żeby kupić nowe mieszkanie, porównaj oferty z budynków już oddanych do użytku – w naszym katalogu jest ich 673 w inwestycjach w Warszawie i 428 w inwestycjach we Wrocławiu (stan na 27.09.2026).

Jak zamówić świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania?

Przy typowym mieszkaniu w bloku wiele firm deklaruje realizację w ciągu 24–72 godzin. Wykonawca musi uwzględnić parametry konstrukcji i instalacji oraz źródła ciepła (art. 4 ust. 2), dlatego przygotuj:

• adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię użytkową i rzut lokalu (np. z umowy deweloperskiej lub inwentaryzacji);
• rok budowy budynku, informację o dociepleniu i wymianie okien;
• rodzaj ogrzewania i przygotowania ciepłej wody (sieć miejska, gaz, kocioł, pompa ciepła, podgrzewacz elektryczny) oraz rodzaj wentylacji (grawitacyjna, mechaniczna);
• zdjęcia grzejników, okien i źródła ciepła albo kopię świadectwa budynku lub dokumentacji od zarządcy.

Po otrzymaniu świadectwa sprawdź adres, powierzchnię i numer z rejestru, a wskaźniki EU, EK, EP, udział OZE i emisję CO₂ dopisz do ogłoszenia (art. 13). Kompletny dokument wcześnie to też krótszy czas do aktu – o tym, ile trwają poszczególne etapy, piszemy w artykule ile trwa sprzedaż mieszkania, a o przygotowaniu oferty – w poradniku jak szybko sprzedać mieszkanie.

Dyrektywa EPBD i skala A–G – co się zmieni?

Znowelizowana dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków – dyrektywa (UE) 2024/1275 – wymaga, aby świadectwa określały klasę energetyczną w zamkniętej skali od A do G: A oznacza budynek bezemisyjny, G – najgorsze budynki w krajowym zasobie (art. 19 ust. 2). Ważność świadectwa nie może przekraczać 10 lat. Państwa członkowskie miały wdrożyć te przepisy do 29 maja 2026 r. (art. 35).

Na koniec września 2026 r. w Dzienniku Ustaw nie opublikowano nowelizacji polskiej ustawy wdrażającej skalę A–G – ostatnie zmiany ustawy o charakterystyce energetycznej pochodzą z 2023 r. Świadectwa wystawiane dziś nie zawierają więc klasy literowej, a już sporządzone zachowują ważność.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania to przy sprzedaży obowiązek, którego nie da się obejść umową: przekazujesz je kupującemu przy akcie notarialnym, a za brak grozi grzywna do 5 000 zł. Dokument sporządza osoba z wykazu w centralnym rejestrze, kosztuje zwykle 130–300 zł i jest ważny 10 lat. Zamów go przed publikacją ogłoszenia – wtedy od razu podasz wymagane wskaźniki, a notariusz nie będzie musiał odnotowywać braku w akcie.

Planujesz sprzedaż i chcesz przejść przez nią bez niespodzianek? Zamów wycenę i plan sprzedaży – pomożemy skompletować dokumenty, przygotować ogłoszenie i przeprowadzić transakcję. Wszystkie etapy znajdziesz też w przewodniku sprzedaż mieszkania krok po kroku.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ceny świadectw są orientacyjne (widełki z publicznych cenników firm, wrzesień 2026 r.), a wyliczenia przykładowe; o zastosowaniu zwolnień w konkretnej transakcji rozstrzyga notariusz.

Źródła

• Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 101 – art. 3, 4, 5, 8, 9, 11, 13, 14, 16, 16a, 17, 20, 31, 32, 36, 41, 42.
• Ustawa z 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane, Dz.U. 2022 poz. 2206 – wejście w życie 28.04.2023, art. 4 (ważność dotychczasowych świadectw).
• Rozporządzenie w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej, Dz.U. 2015 poz. 376, zmienione Dz.U. 2023 poz. 697 – wzór świadectwa i objaśnienia wskaźników.
• Ustawa – Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 – art. 57 ust. 1 pkt 6a.
• Ustawa – Kodeks wykroczeń, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 734 – art. 24 § 1.
• Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków – art. 19, art. 35.
• Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków – wykazy osób uprawnionych i świadectw (MRiT).
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii – Świadectwa charakterystyki energetycznej.
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.