Nowe mieszkania Praga-Południe 2026 – ceny, osiedla, komunikacja

Nowe mieszkania na Pradze-Południe kosztują w naszej ofercie średnio ok. 18,6 tys. zł/m² – wyraźnie mniej niż na Mokotowie czy Woli, przy centrum tuż za mostem. Większość inwestycji skupia się na Kamionku przy ul. Żupniczej. Poniżej znajdziesz ceny według liczby pokoi, listę inwestycji z adresami, informacje o metrze M2 i planowanej M3, zieleni oraz plusy i minusy dzielnicy.

Najważniejsze informacje

• Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, na Pradze-Południe mamy 268 dostępnych mieszkań w 8 inwestycjach, a mediana ceny ofertowej wynosi 18 600 zł/m².
• Najtańsze mieszkanie kosztuje ok. 531 tys. zł, a 236 z 268 lokali mieści się w budżecie poniżej 1 mln zł.
• 7 z 8 inwestycji leży przy ul. Żupniczej na Kamionku; na Grochowie i Saskiej Kępie nie mamy obecnie nowych lokali.
• Metro M2 ma stację Stadion Narodowy tuż przy granicy dzielnicy, a pierwszy odcinek linii M3 (7 stacji, 8,1 km) ma połączyć Stadion Narodowy z Gocławiem – według Metra Warszawskiego budowa ma ruszyć w 2028 r.
• Praga-Południe to 186 401 mieszkańców na 22,38 km² i najwyższa gęstość zaludnienia w Warszawie – 8 329 os./km² (GUS, stan na 1.01.2026).

Praga-Południe w liczbach: Kamionek, Grochów, Gocław, Saska Kępa

Praga-Południe leży na prawym brzegu Wisły, naprzeciwko Śródmieścia i Powiśla. Według GUS ma 22,38 km² powierzchni i 186 401 mieszkańców – to druga co do liczby ludności dzielnica Warszawy (po Mokotowie) i pierwsza pod względem gęstości zaludnienia. Z lewym brzegiem łączą ją mosty Poniatowskiego, Łazienkowski i Siekierkowski.

Miejski System Informacji dzieli dzielnicę na sześć obszarów: Kamionek, Saska Kępa, Gocław, Gocławek, Grochów i Olszynka Grochowska. Każdy ma inny charakter, dlatego szukając mieszkania, lepiej myśleć o konkretnym obszarze niż o „Pradze” w ogóle.

• Kamionek – najbliżej centrum, między torami przy Dworcu Wschodnim, Wisłą i al. Waszyngtona. Są tu Park Skaryszewski, Jeziorko Kamionkowskie i Stadion Narodowy, a dawne tereny przemysłowe zamieniają się w nowe osiedla. To dziś główny obszar nowych inwestycji w naszej ofercie.
• Saska Kępa – zabudowa willowa z okresu międzywojennego, liczne ambasady. Nowych budynków powstaje tu niewiele, głównie kameralne projekty.
• Grochów – rozległa część dzielnicy, z zabudową z różnych dekad wzdłuż ul. Grochowskiej i al. Waszyngtona, blisko przystanków kolejowych Warszawa Grochów i Olszynka Grochowska.
• Gocław – duże osiedla spółdzielcze zbudowane na terenie dawnego lotniska sportowego, a obok nich nowsze inwestycje. Z Gocławia blisko do Mostu Siekierkowskiego i Wału Miedzeszyńskiego.

Ceny nowych mieszkań na Pradze-Południe w 2026 roku

Poniższe liczby to ceny ofertowe lokali z naszego katalogu – nie ceny transakcyjne i nie cały rynek dzielnicy.

Liczba pokoi	Dostępne lokale	Cena od	Mediana ceny	Mediana zł/m²	Metraż
1 pokój	14	531 tys. zł	572 tys. zł	19 475 zł	26–32 m²
2 pokoje	150	613 tys. zł	737 tys. zł	18 818 zł	32–60 m²
3 pokoje	67	803 tys. zł	930 tys. zł	17 517 zł	46–77 m²
4 pokoje	4	982 tys. zł	1,16 mln zł	15 595 zł	64–89 m²

Co z tego wynika w praktyce:

• Ceny są bardzo wyrównane. 80% dostępnych mieszkań kosztuje od ok. 16,5 do 19,4 tys. zł/m². Najniższa cena w ofercie to 14 308 zł/m², najwyższa – 21 513 zł/m².
• Dominują „dwójki”. 150 z 268 lokali to mieszkania 2-pokojowe, zwykle o powierzchni ok. 39 m². Czterech pokoi szuka się tu trudno – w ofercie są tylko cztery takie lokale.
• Większy metraż jest tańszy w przeliczeniu na metr. Kawalerki mają medianę ok. 19,5 tys. zł/m², mieszkania 3-pokojowe – ok. 17,5 tys. zł/m².
• Gotowe i w budowie kosztują podobnie. 31 mieszkań w oddanych budynkach ma medianę 18 874 zł/m², a 237 lokali w budowie – 18 510 zł/m². O wyborze decyduje więc raczej termin przeprowadzki niż cena.

Na tle całej Warszawy Praga-Południe jest w środku stawki: mediana dla stolicy w naszej ofercie to 18 000 zł/m², na Mokotowie – 22 900 zł/m², a na Woli – ok. 26 400 zł/m². Pełne porównanie dzielnic znajdziesz w artykule o cenach nowych mieszkań w Warszawie w 2026 roku.

Ile metrów kupisz na Pradze-Południe – przykład wyliczenia

Załóżmy budżet 800 tys. zł na sam lokal (bez miejsca postojowego i wykończenia). Dzieląc go przez medianę ceny za metr w poszczególnych dzielnicach, otrzymujemy orientacyjny metraż:

Dzielnica	Mediana zł/m²	Metraż za 800 tys. zł
Praga-Południe	18 600 zł	ok. 43 m²
Warszawa – cała oferta	18 000 zł	ok. 44 m²
Mokotów	22 900 zł	ok. 35 m²
Wola	26 442 zł	ok. 30 m²

Za tę samą kwotę na Pradze-Południe kupisz więc ok. 8 m² więcej niż na Mokotowie – to w praktyce powierzchnia dodatkowego małego pokoju.

Drugi przykład: mediana ceny mieszkania 2-pokojowego w dzielnicy to 736 780 zł (lokal 39,4 m² w inwestycji Metro Art 14, 18 700 zł/m²). Przy wkładzie własnym 20% potrzebujesz 147 356 zł gotówki, a kredyt wyniesie 589 424 zł. Przy wkładzie 10% (bank wymaga wtedy dodatkowego zabezpieczenia, np. ubezpieczenia) odkładasz 73 678 zł, a kredyt rośnie do 663 102 zł. Więcej o tym, skąd wziąć brakującą część, piszemy w artykule o wkładzie własnym.

Chcesz sprawdzić, na jaką kwotę kredytu realnie możesz liczyć? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków i policzymy ratę dla wybranego mieszkania.

Nowe inwestycje na Pradze-Południe w naszej ofercie

Aktualną listę z cenami i planami lokali znajdziesz na stronie nowych mieszkań na Pradze-Południe. Poniżej zestawienie wszystkich inwestycji z przypisaniem do obszaru według adresu.

Inwestycja	Deweloper	Adres (obszar)	Stan	Dostępne	Cena od	zł/m²
Osiedle PUR	Weisenburger Development	ul. Żupnicza 15 (Kamionek)	w budowie, IV kw. 2026	115	551 tys. zł	14 308–19 713
Metro Art 14	Victoria Dom	ul. Żupnicza (Kamionek)	w budowie, IV kw. 2027	77	563 tys. zł	17 502–19 850
Metro Art 12	Victoria Dom	ul. Żupnicza (Kamionek)	w budowie, IV kw. 2026	45	537 tys. zł	16 517–20 223
Metro Art 13	Victoria Dom	ul. Żupnicza (Kamionek)	gotowa	13	587 tys. zł	18 792–19 721
Park Skandynawia etap 5	Skanska	ul. Precyzyjna 4 (Gocław)	gotowa	10	531 tys. zł	15 386–21 513
Metro Art 11	Victoria Dom	ul. Żupnicza (Kamionek)	gotowa	6	628 tys. zł	17 800–19 371
Metro Art 10	Victoria Dom	ul. Żupnicza (Kamionek)	gotowa	1	894 tys. zł	17 606
Metro Art 9	Victoria Dom	ul. Żupnicza (Kamionek)	gotowa	1	869 tys. zł	18 519

• Osiedle PUR – największy wybór (115 lokali od ok. 28 do 89 m², w tym 43 trzypokojowe) i najniższa cena za metr w dzielnicy.
• Metro Art – kolejne etapy projektu Victoria Dom: w oddanych etapach 9, 10, 11 i 13 jest 21 mieszkań od ręki, a w etapie 14 przeważają „dwójki” (64 z 77).
• Park Skandynawia etap 5 – gotowy budynek na Gocławiu z najtańszą kawalerką w dzielnicy (ok. 29,7 m² za 531 tys. zł).

Jeśli szukasz jeszcze niższych cen, porównaj ofertę z prawobrzeżną Białołęką, gdzie mediana w naszym katalogu wynosi ok. 14,1 tys. zł/m², ale dojazd do centrum jest dłuższy.

Metro na Pradze-Południe: M2 dziś, M3 w planach

Linia M2 nie ma dziś stacji w głębi dzielnicy. Najbliższa jest stacja Stadion Narodowy przy ul. Sokolej – formalnie po stronie Pragi-Północ, ale tuż przy granicy z Kamionkiem. Stamtąd metro jedzie pod Wisłą do Śródmieścia i dalej na Wolę.

Największą zmianą dla dzielnicy ma być trzecia linia metra. Pierwszy odcinek M3 ma liczyć 8,1 km i siedem stacji: Stadion Narodowy (przesiadka na M2) oraz sześć nowych – Dworzec Wschodni, Mińska, Rondo Wiatraczna, Ostrobramska, Jana Nowaka-Jeziorańskiego i Gocław. Umowę na projekt Metro Warszawskie podpisało w marcu 2024 r.; według jego komunikatów projektowanie ma się zakończyć w 2027 r., a budowa ruszyć w 2028 r., pod warunkiem zapewnienia finansowania.

Inwestycje przy ul. Żupniczej leżą w zachodniej części dzielnicy, przez którą ma przebiegać początek M3, a Park Skandynawia – w rejonie Ostrobramskiej i Gocławia. Nie kupuj jednak „pod metro” na podstawie samej nazwy inwestycji – sprawdź odległość do konkretnej planowanej stacji i licz się z wieloletnią budową. Więcej o tym, jak metro wpływa na ceny, przeczytasz w artykule o nowych mieszkaniach blisko metra w Warszawie.

SKM, tramwaje i mosty – jak dojechać do centrum

Środek transportu	Przystanki / trasy na Pradze-Południe	Dokąd dojedziesz
SKM S1	Warszawa Stadion, Wschodnia, Grochów, Olszynka Grochowska, Gocławek	Powiśle, Śródmieście, Ochota, Zachodnia, Pruszków / Otwock
SKM S2	Warszawa Stadion, Wschodnia	Śródmieście, Zachodnia, Lotnisko Chopina
SKM S3	Warszawa Wschodnia	Centralna, Zachodnia, Lotnisko Chopina / Legionowo
Tramwaje	al. Waszyngtona, ul. Grochowska (do pętli Gocławek)	Most Poniatowskiego, Śródmieście
Samochód	mosty Poniatowskiego, Łazienkowski, Siekierkowski	Śródmieście, Mokotów, Wilanów

Pociągi SKM to dziś najszybszy sposób, by z Kamionka czy Grochowa dostać się do Śródmieścia. Warto też wiedzieć o remontach: Tramwaje Warszawskie przygotowują kompleksową przebudowę torowiska w al. Waszyngtona (między rondami Wiatraczna i Waszyngtona), a przebudowa torów na ul. Grochowskiej zapowiadana jest na 2027 r. W tym czasie dojazd tramwajem może być utrudniony.

Zieleń: Park Skaryszewski i Jeziorko Kamionkowskie

Mimo gęstej zabudowy Praga-Południe ma sporo zieleni. Najważniejszy jest Park Skaryszewski im. Ignacego Jana Paderewskiego (ok. 55 ha) z Jeziorkiem Kamionkowskim – starorzeczem Wisły. W 2009 r. park zdobył tytuł najpiękniejszego parku w Polsce. Obok leżą Kamionkowskie Błonia Elekcyjne – razem z parkiem i jeziorkiem to niemal 80 ha zieleni. Na wschodnim skraju dzielnicy jest rezerwat Olszynka Grochowska z lasem i pomnikiem bitwy z 1831 r.

Plusy i minusy mieszkania na Pradze-Południe – dla kogo ta dzielnica?

Plusy	Minusy
Ceny ok. 4–8 tys. zł/m² niższe niż na Mokotowie i Woli (mediany w naszej ofercie)	Metro M2 tylko na skraju dzielnicy, M3 dopiero w planach
Bliskość centrum – kilka przystanków przez most lub SKM	Największa gęstość zaludnienia w Warszawie, ruchliwe arterie
Park Skaryszewski, Wisła, Olszynka Grochowska	Remonty torowisk i budowy mogą przez kilka lat utrudniać dojazd
Dużo mieszkań 2-pokojowych i kilka gotowych budynków	Mało dużych mieszkań (4 pokoje) w ofercie
Rozwinięte zaplecze: szkoły, sklepy, usługi w starszych osiedlach	Okolica Żupniczej wciąż się zmienia – obok nowych bloków trwają budowy

Dla kogo? Praga-Południe dobrze sprawdzi się u osób, które pracują w centrum lub na Powiślu i chcą mieszkać blisko, ale nie stać ich na ceny lewobrzeżnego Śródmieścia. Pasuje też kupującym pierwsze mieszkanie z budżetem 600–800 tys. zł. Rodziny szukające 4 pokoi znajdą ofertę skromną – warto zajrzeć do przewodnika po najlepszych dzielnicach Warszawy do mieszkania – na przykład porównać ofertę z Mokotowem.

Przed zakupem sprawdź plan miejscowy dla sąsiednich działek i termin oddania. Chcesz porównać inwestycje? skorzystaj z naszej pomocy przy zakupie mieszkania od dewelopera – najczęściej bez prowizji dla kupującego, wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Praga-Południe to kompromis między ceną a odległością od centrum: mediana w naszej ofercie wynosi 18 600 zł/m², a za 800 tys. zł kupisz ok. 43 m² – o 8 m² więcej niż na Mokotowie. Nowe mieszkania skupiają się na Kamionku, a przyszła linia M3 może w kolejnych latach poprawić dojazd. Aktualne lokale sprawdzisz na stronie inwestycji na Pradze-Południe.

Szukasz mieszkania na Pradze-Południe? Pomożemy wybrać inwestycję i przejść przez zakup od dewelopera – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jeśli potrzebujesz finansowania, umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Ceny pochodzą z oferty TM Invest (stan na 27.09.2026) i są cenami ofertowymi, które mogą się zmienić. Wyliczenia są orientacyjne i nie stanowią oferty ani porady finansowej. Terminy inwestycji miejskich (metro, tramwaje) podajemy według komunikatów przewoźników i mogą ulec zmianie.

Źródła

• GUS, Powierzchnia i ludność w przekroju terytorialnym w 2026 r., tabl. 19 (Praga-Południe: 22,38 km², 186 401 osób, 8 329 os./km²): stat.gov.pl
• Zarząd Dróg Miejskich, obszary MSI – Dzielnica Praga-Południe (granice Kamionka, Saskiej Kępy, Gocławia, Grochowa): zdm.waw.pl
• Metro Warszawskie, linia M3 – przebieg, stacje i harmonogram: metro.waw.pl
• SKM Warszawa, schematy tras linii S1, S2, S3: skm.warszawa.pl
• Tramwaje Warszawskie, przebudowa torowiska w Al. Waszyngtona (10.06.2026): tw.waw.pl; prace na ul. Grochowskiej (07.05.2026): tw.waw.pl
• Praga-Południe – Wikipedia, wolna encyklopedia (charakter obszarów, Park Skaryszewski, Olszynka Grochowska): pl.wikipedia.org
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026