Nowe mieszkania Mokotów 2026 – ceny, metro, inwestycje

Mokotów to jedna z najchętniej wybieranych dzielnic Warszawy: dużo zieleni, metro M1, uczelnie i biura na miejscu. Nowych mieszkań jest tu jednak mniej niż na obrzeżach miasta, a ceny należą do wyższych w stolicy. Poniżej zebraliśmy aktualne liczby z naszej oferty, najważniejsze informacje o komunikacji i charakterze poszczególnych części dzielnicy oraz wskazówki, na co patrzeć przy wyborze.

Najważniejsze informacje

• Według danych z oferty TM Invest, stan na 26.09.2026, mamy na Mokotowie 60 dostępnych mieszkań w 4 inwestycjach (plus 1 segment); mediana ceny ofertowej to ok. 23 920 zł/m².
• Najtańsze dostępne mieszkanie kosztuje ok. 743 tys. zł, a tylko 8 mieszkań mieści się w budżecie poniżej 1 mln zł.
• 3 z 4 inwestycji są już oddane do użytku – można kupić mieszkanie „od ręki” i od razu sprawdzić budynek.
• Przez dzielnicę biegnie linia metra M1 z pięcioma stacjami: Pole Mokotowskie, Racławicka, Wierzbno, Wilanowska i Służew.
• Mokotów to 35,42 km² i ok. 228 tys. mieszkańców – to dzielnica bardzo zróżnicowana: od przedwojennych willi po osiedla z wielkiej płyty i nowe budynki na dawnych terenach biurowych.

Mokotów w liczbach i na mapie

Mokotów leży na południe od Śródmieścia i należy do najludniejszych dzielnic Warszawy – według danych z Wikipedii na 1 stycznia 2026 r. mieszkało tu 228 098 osób na powierzchni 35,42 km². Miejski System Informacji dzieli dzielnicę na 12 obszarów: Stary Mokotów, Sielce, Czerniaków, Siekierki, Augustówka, Sadyba, Stegny, Wierzbno, Ksawerów, Służew, Służewiec i Wyględów.

W praktyce warszawiacy mówią też o Górnym i Dolnym Mokotowie. Granicą jest skarpa warszawska: Górny Mokotów to okolice ulic Puławskiej, Racławickiej czy Rakowieckiej z metrem i gęstszą zabudową, a Dolny Mokotów – tereny poniżej skarpy, w stronę Wisły, z Sielcami, Czerniakowem i Sadybą.

Jakie są części Mokotowa i czym się różnią

Szukając nowego mieszkania, warto myśleć nie o „Mokotowie” w ogóle, ale o konkretnym rejonie – różnice w cenie, otoczeniu i dojeździe bywają spore.

• Stary Mokotów – ulice wokół Pola Mokotowskiego i parku Dreszera, przedwojenne kamienice i wille. Nowych inwestycji jest tu niewiele, bo brakuje wolnych działek; pojawiają się głównie kameralne budynki plombowe.
• Wierzbno, Ksawerów, Służew – okolice metra z zabudową z różnych dekad. To dobry wybór dla osób, które codziennie dojeżdżają do centrum metrem.
• Służewiec – dawne zaplecze przemysłowe i jedno z największych skupisk biurowców w Warszawie (według Wikipedii do 2016 r. powstało tu 75 budynków biurowych). Część terenów zmienia funkcję na mieszkaniową, a deweloperzy dodają zieleń i nowe ulice.
• Stegny, Sadyba, Czerniaków, Sielce – Dolny Mokotów: zabudowa z różnych okresów – od willi po duże osiedla z czasów PRL – oraz zieleń nad Jeziorkiem Czerniakowskim (największym naturalnym zbiornikiem wodnym w Warszawie), bliżej Wisły i Wilanowa.

Ceny nowych mieszkań na Mokotowie

Poniższe liczby to ceny ofertowe lokali dostępnych w naszej ofercie – nie ceny transakcyjne i nie cały rynek dzielnicy. Dobrze pokazują jednak, czego spodziewać się w rozmowie z deweloperem. Porównanie z innymi dzielnicami znajdziesz w zestawieniu cen nowych mieszkań w Warszawie w 2026 roku.

Liczba pokoi	Dostępne lokale	Cena od	Mediana ceny	Mediana zł/m²	Metraż
1 pokój	7	743 tys. zł	824 tys. zł	27 026 zł	26–44 m²
2 pokoje	18	783 tys. zł	1,40 mln zł	27 024 zł	31–60 m²
3 pokoje	28	1,23 mln zł	1,51 mln zł	22 112 zł	62–87 m²
4 pokoje	6	1,58 mln zł	2,06 mln zł	23 330 zł	70–131 m²

Co z tego wynika w praktyce:

• Mediana dla całej dzielnicy to ok. 23 920 zł/m², a 80% dostępnych mieszkań mieści się w przedziale ok. 20–29 tys. zł/m². Najniższa cena za metr w ofercie to 18 829 zł, najwyższa – 31 600 zł.
• Małe mieszkania są najdroższe w przeliczeniu na metr. Kawalerki i 2-pokojowe mają medianę ok. 27 tys. zł/m², 3-pokojowe – ok. 22 tys. zł/m². Jeśli budżet pozwala na większy metraż, cena za metr zwykle spada.
• Budżet poniżej 1 mln zł to ok. 13% oferty – 8 z 60 mieszkań, głównie kawalerki i najmniejsze „dwójki”.
• Budynki gotowe i w budowie mają inne ceny. Gotowe, kameralne inwestycje w dobrych lokalizacjach mają wyższą medianę (ok. 29 tys. zł/m²), a większy projekt w budowie na Służewcu – niższą (ok. 22,3 tys. zł/m²).

Nowe inwestycje na Mokotowie w naszej ofercie

Aktualną listę z cenami i dostępnymi lokalami znajdziesz na stronie inwestycji na Mokotowie. Poniżej krótko o każdej z nich.

• Modern Mokotów etap III (Archicom, ul. Domaniewska 41A) – największy wybór: 45 dostępnych mieszkań od 26 do 128 m², od ok. 743 tys. zł. Budynek w budowie, termin oddania: IV kwartał 2026 r. Projekt powstaje na Służewcu, gdzie teren dawnego parkingu zamienia się w osiedle z ogrodem.
• Jaśminowy Mokotów VI (Skanska, ul. Białego Dębu 2) – etap oddany do użytku na Stegnach, 9 dostępnych mieszkań 2- i 3-pokojowych od 1,38 mln zł. W tej samej inwestycji dostępny jest także jeden segment.
• Apartamenty Orkana (APM Development, ul. Władysława Orkana 12) – kameralny, gotowy budynek z 15 lokalami, w ofercie 5 mieszkań 2- i 4-pokojowych od 1,48 mln zł.
• Stępińska 17 (CK Development) – gotowy, kameralny budynek z 13 lokalami; w ofercie jest m.in. 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 31 m² za 783 tys. zł.

Komunikacja: metro, tramwaje, dojazd do centrum

Największym atutem Górnego Mokotowa jest linia metra M1. Na terenie dzielnicy znajduje się pięć stacji: Pole Mokotowskie, Racławicka, Wierzbno, Wilanowska i Służew. Mieszkanie w zasięgu spaceru od jednej z nich to zwykle wyższa cena, ale też wygodny dojazd do Śródmieścia bez stania w korkach.

Dolny Mokotów zyskał w ostatnich latach trasę tramwajową do Wilanowa. Tramwaje zjeżdżają ze skarpy ulicami Goworka i Spacerową, a dalej jadą Belwederską i Sobieskiego w stronę Miasteczka Wilanów, co połączyło okolice ulic Belwederskiej i Sobieskiego z trasą tramwajową wzdłuż Puławskiej i Marszałkowskiej.

Służewiec jest dobrze skomunikowany tramwajami i autobusami, ale odległość do metra zależy od konkretnego adresu – przy wyborze mieszkania warto sprawdzić rzeczywisty czas dojścia do przystanku, a nie tylko odległość w linii prostej.

Zieleń, uczelnie i codzienne życie

Mokotów bywa opisywany jako dzielnica mieszkalna z dużą ilością zieleni i to się zgadza. Na jego terenie są m.in. Pole Mokotowskie, park Arkadia, park Morskie Oko, park Dreszera, park Królikarnia i park Sielecki. Nad Jeziorkiem Czerniakowskim można odpocząć bez wyjeżdżania z miasta.

W dzielnicy działają Szkoła Główna Handlowa i część wydziałów Politechniki Warszawskiej, a także Polskie Radio i Telewizja Polska. Dużymi centrami handlowymi są Galeria Mokotów i Sadyba Best Mall. Dla osób pracujących w biurach na Służewcu atutem jest możliwość dojścia do pracy pieszo lub rowerem.

Na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie na Mokotowie

• Dokładna lokalizacja w dzielnicy. Te same pieniądze kupią inny metraż na Starym Mokotowie, a inny na Służewcu. Ustal, co jest ważniejsze: metro, zieleń czy powierzchnia.
• Otoczenie inwestycji na Służewcu. Okolica się zmienia – obok nowych bloków wciąż stoją biurowce i trwają budowy. Warto sprawdzić plan miejscowy i to, co ma powstać na sąsiednich działkach.
• Gotowe czy w budowie. Mieszkanie w oddanym budynku możesz obejrzeć i szybciej się wprowadzić; zakup w budowie często daje większy wybór lokali i rozłożenie płatności w czasie.
• Koszty dodatkowe. Do ceny lokalu doliczasz zwykle miejsce postojowe i komórkę lokatorską, a w stanie deweloperskim także wykończenie. Jeśli kupujesz na kredyt, uwzględnij je w budżecie – pomożemy dobrać kredyt hipoteczny.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Mokotów łączy dobrą komunikację, dużo zieleni i rozbudowane zaplecze usługowe, ale nowych mieszkań jest tu niewiele i są drogie – mediana w naszej ofercie to ok. 24 tys. zł/m², a budżet poniżej 1 mln zł wystarcza głównie na małe lokale. Najwięcej opcji daje obecnie Służewiec, a gotowe mieszkania można znaleźć w kameralnych budynkach i na Stegnach. Porównaj oferty na stronie nowych mieszkań na Mokotowie albo przejrzyj wszystkie inwestycje w Warszawie.

Czytaj także:

• Najlepsze dzielnice Warszawy do mieszkania – porównanie cen i dojazdu
• Nowe mieszkania na Woli – ceny, metro i inwestycje
• Ceny nowych mieszkań w Warszawie w 2026 roku

Szukasz mieszkania na Mokotowie? Zapytaj naszego eksperta – konsultacja jest bezpłatna.

Źródła

• Mokotów – Wikipedia, wolna encyklopedia (powierzchnia, liczba ludności, obszary MSI, stacje metra, parki): pl.wikipedia.org
• Tramwaj do Wilanowa – przebieg trasy: um.warszawa.pl
• Ceny i dostępność lokali: oferta TM Invest, stan na 26.09.2026