Ulga mieszkaniowa 2026 – jak nie zapłacić podatku od sprzedaży

Ulga mieszkaniowa pozwala nie płacić 19% podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, jeśli pieniądze ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe – np. na zakup nowego mieszkania od dewelopera – w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży. Zwolnienie jest proporcjonalne: im większą część przychodu przeznaczysz na mieszkanie, tym mniejszy podatek. Poniżej wyjaśniamy warunki, wzór i terminy, a na przykładzie mieszkań z naszej oferty liczymy, ile podatku zostaje przy pełnym i częściowym reinwestowaniu.

Najważniejsze informacje

• Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat (liczonych od końca roku zakupu) wynosi 19% dochodu, a nie ceny.
• Na wydanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe masz 3 lata od końca roku, w którym sprzedałeś mieszkanie – przy sprzedaży w 2026 r. do 31 grudnia 2029 r.
• Dochód zwolniony = dochód × wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód; wydatki liczą się maksymalnie do wysokości przychodu.
• Sprzedaż wykazujesz w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży – także wtedy, gdy cały dochód ma być zwolniony.
• Jeśli nie wydasz pieniędzy w terminie, składasz korektę PIT-39 i dopłacasz podatek z odsetkami za zwłokę.

Kiedy potrzebujesz ulgi mieszkaniowej?

Sprzedaż mieszkania jest źródłem przychodu tylko wtedy, gdy następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie nabyłeś lub wybudowałeś (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Jeśli kupiłeś mieszkanie w 2021 r., pięć lat minęło 31 grudnia 2026 r. i sprzedaż od 2027 r. jest już poza podatkiem – wtedy ulga nie jest potrzebna. Jak liczyć ten termin i podatek w szczegółach, opisujemy w artykule Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, a zasady dla mieszkań otrzymanych w spadku lub darowiźnie – w tekście Sprzedaż mieszkania ze spadku lub darowizny.

Podatek wynosi 19% dochodu (art. 30e). Dochód to przychód, czyli cena z umowy pomniejszona o koszty sprzedaży (np. prowizję pośrednika, taksę notarialną płaconą przez sprzedającego), minus udokumentowane koszty nabycia i nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania w czasie posiadania (art. 19 ust. 1 i art. 22 ust. 6c). Ulga (art. 21 ust. 1 pkt 131) zwalnia ten dochód w części odpowiadającej reinwestowanym pieniądzom.

Ulga mieszkaniowa – wzór na dochód zwolniony

Ustawa nie każe wydać „dochodu”, tylko przychodu. Dlatego zwolnienie liczy się proporcją:

dochód zwolniony = dochód × (wydatki na własne cele mieszkaniowe ÷ przychód ze sprzedaży)

Wydatki uwzględnia się najwyżej do wysokości przychodu, więc proporcja nie przekroczy 100%. Jeśli sprzedałeś mieszkanie za 700 tys. zł, a nowe kosztuje 750 tys. zł, zwolnienie wyniesie 100%, ale nadwyżka 50 tys. zł nie da żadnej dodatkowej korzyści.

Ulga mieszkaniowa 3 lata – od kiedy liczyć termin?

Pieniądze trzeba wydać począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Wynikają z tego dwie rzeczy. Po pierwsze, wydatki poniesione przed dniem sprzedaży co do zasady się nie liczą (wyjątkiem jest spłata kredytu zaciągniętego wcześniej – o tym niżej). Po drugie, termin liczy się od 31 grudnia, więc sprzedaż w styczniu daje prawie cztery lata.

Rok sprzedaży	PIT-39 i zapłata ewentualnego podatku	Termin na wydatki mieszkaniowe
2025	do 30 kwietnia 2026 r.	do 31 grudnia 2028 r.
2026	do 30 kwietnia 2027 r.	do 31 grudnia 2029 r.
2027	w terminie na zeznanie za 2027 r. (od 15 lutego do 30 kwietnia 2028 r.)	do 31 grudnia 2030 r.

Własne cele mieszkaniowe – co się zalicza?

Katalog wydatków jest zamknięty i wynika z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Nieruchomość musi leżeć w Polsce, innym państwie UE lub EOG albo w Szwajcarii.

Wydatek	Czy się liczy?	Na co uważać
Zakup mieszkania lub domu (także udziału), z gruntem	Tak	Wydatek po dniu sprzedaży starego mieszkania
Wpłaty na mieszkanie od dewelopera według umowy deweloperskiej	Tak	Akt przeniesienia własności musi zostać podpisany przed upływem 3-letniego terminu (art. 21 ust. 25a)
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu	Tak	–
Grunt pod budowę domu, budowa domu	Tak	Grunt musi być przeznaczony pod budowę budynku mieszkalnego
Remont, przebudowa i wykończenie własnego mieszkania	Tak	Lokal musi być Twój lub stać się Twój w terminie ulgi
Spłata kredytu mieszkaniowego i odsetek	Tak	Kredyt zaciągnięty przed dniem sprzedaży, w banku lub SKOK z UE/EOG/Szwajcarii
Dom letniskowy, działka rekreacyjna	Nie	Cele rekreacyjne są wyłączone (art. 21 ust. 28)
Meble wolnostojące, ruchomy sprzęt AGD	Wątpliwe	Interpretacja wymienia elementy trwale związane z lokalem

Mieszkanie od dewelopera i umowa deweloperska

Przepis art. 21 ust. 25a uznaje wydatki na nabycie za wydatki mieszkaniowe pod warunkiem, że przed upływem 3-letniego terminu nabędziesz własność lokalu. Przy mieszkaniu w budowie sprawdź więc termin przeniesienia własności w umowie deweloperskiej i zostaw sobie zapas na ewentualne opóźnienie budowy. Pamiętaj też o kolejności: wpłaty dokonane przed sprzedażą starego mieszkania nie wejdą do ulgi. Jak zgrać obie transakcje, piszemy w poradniku Jak kupić nowe mieszkanie, sprzedając stare.

Remont i wykończenie

Remont własnego lokalu mieści się w katalogu ustawowym. W interpretacji ogólnej z 13 października 2021 r. Minister Finansów wskazał, że wydatkiem na cele mieszkaniowe mogą być także elementy wykończenia, m.in. kuchenka, płyta indukcyjna, piekarnik, okap, szafka mocująca umywalkę, oświetlenie oraz meble trwale połączone konstrukcyjnie z elementami budowlanymi. Zbieraj faktury wystawione na siebie.

Tylko jedno mieszkanie? Wynajem?

Obecne przepisy nie ograniczają ulgi do jednego lokalu ani nie wymagają, by podatnik nie miał innego mieszkania. Ustawa mówi jednak o własnych celach mieszkaniowych, a organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych badają, czy zakup służy zaspokojeniu Twoich potrzeb mieszkaniowych, czy wyłącznie inwestycji pod wynajem lub odsprzedaż. W projektach nowelizacji z lat 2025–2026 Ministerstwo Finansów proponowało zawężenie ulgi (m.in. do podatników bez innej nieruchomości), ale do końca września 2026 r. przepisy art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 nie zostały zmienione, a projekt przyjęty przez rząd 22 września 2026 r. i skierowany do Sejmu nie zawiera zmian w uldze mieszkaniowej.

Ulga mieszkaniowa a spłata kredytu

Na własne cele mieszkaniowe możesz przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży także przez spłatę kredytu (pożyczki) i odsetek – pod warunkiem, że kredyt zaciągnąłeś przed dniem sprzedaży na cel mieszkaniowy z katalogu (art. 21 ust. 25 pkt 2). Liczy się też spłata kredytu refinansującego taki kredyt. W praktyce daje to dwie możliwości:

• Spłata kredytu na sprzedawane mieszkanie – ustawa wprost pozwala zaliczyć spłatę kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością (art. 21 ust. 30a). Jeśli bank przy sprzedaży dostaje część ceny na spłatę hipoteki, ta kwota może zwiększyć zwolnienie. Przebieg takiej transakcji opisujemy w artykule Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym.
• Najpierw nowe mieszkanie na kredyt, potem sprzedaż starego – jeśli kredyt na nowe mieszkanie został zaciągnięty przed sprzedażą, nadpłata go pieniędzmi ze sprzedaży liczy się do ulgi.

Nie możesz natomiast zaliczyć tej części spłat, którą już rozliczyłeś w innej uldze podatkowej (art. 21 ust. 30). Jeśli nowe mieszkanie ma być częściowo sfinansowane kredytem zaciągniętym dopiero po sprzedaży, ustal z góry, jak rozliczysz wydatki – w takich układach warto zapytać o stanowisko organu w interpretacji indywidualnej.

Sprzedajesz mieszkanie i chcesz od razu kupić nowe? Pomożemy wycenić i sprzedać Twoje mieszkanie, a nowe dobierzemy z oferty deweloperów tak, by terminy płatności i odbioru pasowały do ulgi.

Przykład: sprzedajesz za 700 tys. zł i kupujesz 3 pokoje od dewelopera

Założenia: mieszkanie kupione w 2023 r., koszty nabycia (cena, PCC, notariusz) 500 000 zł, sprzedaż w październiku 2026 r. za 700 000 zł. Pięć lat mija dopiero 31 grudnia 2028 r., więc sprzedaż jest opodatkowana. Dla przejrzystości pomijamy koszty sprzedaży. Dochód = 700 000 − 500 000 = 200 000 zł; bez ulgi podatek wyniósłby 19% × 200 000 = 38 000 zł.

Nowe mieszkania bierzemy z naszej oferty na warszawskiej Białołęce (według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026): 3-pokojowe mieszkanie nr 63 o powierzchni 58,19 m² w inwestycji Miasteczko Nova Sfera 5 za 748 800 zł (oddanie IV kw. 2026) oraz 3-pokojowe mieszkanie A.07 o powierzchni 54,14 m² na Osiedlu Salvia za 567 820 zł (oddanie III kw. 2027). Mediana ceny mieszkań 3-pokojowych na Białołęce w naszej ofercie to 751 127 zł.

Wariant	Wydatki mieszkaniowe (do limitu przychodu)	Udział w przychodzie	Dochód zwolniony	Dochód opodatkowany	Podatek 19%
Bez ulgi	brak	0%	brak	200 000 zł	38 000 zł
A: Nova Sfera 5, 748 800 zł	700 000 zł	100%	200 000 zł	brak	brak podatku
B: Osiedle Salvia, 567 820 zł	567 820 zł	81,1%	162 234 zł	37 766 zł	7 176 zł
C: Salvia + wykończenie 80 000 zł	647 820 zł	92,5%	185 091 zł	14 909 zł	2 833 zł

W wariancie A cena nowego mieszkania przekracza przychód, więc całe 200 tys. zł dochodu jest zwolnione. Brakujące 48 800 zł dokładasz z oszczędności. W wariancie B zostaje 132 180 zł niewydanego przychodu, od którego proporcjonalnej części dochodu płacisz ok. 7,2 tys. zł podatku. Wariant C pokazuje, że do końca 2029 r. możesz jeszcze „dopełnić” ulgę wydatkami na wykończenie nowego mieszkania – każde 10 tys. zł udokumentowanych wydatków obniża tu podatek o ok. 543 zł. Więcej mieszkań w tej dzielnicy: nowe mieszkania Białołęka.

PIT-39 i co, jeśli nie wydasz pieniędzy w terminie

Po zakończeniu roku, w którym sprzedałeś mieszkanie, składasz PIT-39 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia. W zeznaniu wykazujesz dochód i – jeśli zamierzasz skorzystać z ulgi – dochód zwolniony (art. 30e ust. 4). Termin na wydatki jest dłuższy niż termin na zeznanie, więc często składasz PIT-39, zanim kupisz nowe mieszkanie. Wykazujesz wtedy dochód zwolniony zgodnie z tym, co zamierzasz wydać w terminie ulgi, a do 30 kwietnia płacisz podatek od części, która zwolniona nie będzie – ustawa przewiduje korektę na wypadek, gdyby plan się nie powiódł.

Gdy warunki ulgi nie zostaną spełnione – nie wydasz pieniędzy w ciągu 3 lat, wydasz mniej, niż zakładałeś, albo nie nabędziesz własności mieszkania od dewelopera w terminie – musisz złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki liczy się od dnia następującego po terminie płatności, czyli od 1 maja roku następującego po sprzedaży, do dnia zapłaty (art. 30e ust. 7).

Czytaj także:

• Sprzedaż mieszkania krok po kroku

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Ulga mieszkaniowa w 2026 r. działa na dotychczasowych zasadach: sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, a w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży wydajesz przychód na zakup, budowę, remont lub spłatę kredytu mieszkaniowego. W naszym przykładzie zakup 3-pokojowego mieszkania od dewelopera za cenę co najmniej równą przychodowi obniża podatek z 38 000 zł do zera, a częściowe reinwestowanie – proporcjonalnie. Szerzej o kosztach po stronie kupującego piszemy w przewodniku Koszty zakupu mieszkania od dewelopera.

Chcesz przenieść pieniądze ze sprzedaży w nowe mieszkanie? Pomożemy wybrać mieszkanie od dewelopera – dla kupującego najczęściej bez prowizji, wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jeśli najpierw musisz sprzedać obecne mieszkanie, zajrzyj na stronę sprzedaż i wycena mieszkania.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny i nie stanowią porady podatkowej. W nietypowej sytuacji (kredyt zaciągnięty po sprzedaży, zakup pod wynajem, współwłasność) rozważ wystąpienie o interpretację indywidualną.

Źródła

• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592 (art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25–30a, art. 22 ust. 6c, art. 30e, art. 45).
• Interpretacja ogólna Ministra Finansów z 13 października 2021 r. (DD2.8202.4.2020) – katalog wydatków na cele mieszkaniowe.
• Serwis podatki.gov.pl – Zbycie nieruchomości – PIT-39, terminy, ulga mieszkaniowa.
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o PIT, CIT i ryczałcie (UD116) – wersja przyjęta przez Radę Ministrów i skierowana do Sejmu we wrześniu 2026 r.
• Broszura informacyjna do PIT-39 za 2025 r. – Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl (wzór zwolnienia, zaokrąglenia, odsetki).
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.