Kredyt hipoteczny z ekspertem TM Invest
Ekspert kredytowy TM Invest sprawdzi Twoją zdolność kredytową, porówna oferty kredytów hipotecznych kilku banków i poprowadzi Cię aż do umowy kredytowej. Kredyt hipoteczny w Warszawie, we Wrocławiu i zdalnie.
- Porównanie ofert banków
- Wsparcie do podpisania umowy
- Warszawa, Wrocław, zdalnie
- 4,8/5 w Google272 opinie klientów
- Od 2016na rynku
- Oferty kilku bankówna jednym komplecie dokumentów
- Warszawa i Wrocławoraz konsultacje zdalne
Kalkulator kredytowy
Policz orientacyjną ratę albo sprawdź, na jaką kwotę kredytu możesz liczyć – w drugiej zakładce.
Wybierz interesujące Cię warunki
- Wkład własny —
- Kwota kredytu —
- Odsetki łącznie—
- Łącznie do spłaty (kredyt + odsetki)—
- Ostatnia rata—
- Rata, gdy oprocentowanie wzrośnie o 2,5 p.p. —
- Oprocentowanie
- Raty
- Okres spłaty
Przedstawione wyliczenia są jedynie orientacyjne i przykładowe. Nie uwzględniają prowizji, ubezpieczeń ani innych kosztów kredytu, dlatego nie pokazują RRSO. Nie stanowią oferty kredytowej – decyzję i warunki kredytu określa bank po ocenie zdolności kredytowej, a szczegóły zawiera Formularz Informacyjny banku.
Zapytaj o kredytSprawdź orientacyjnie, na jaki kredyt możesz liczyć
- Limit raty —
- Obecne raty i limity —
- Pozostaje z dochodu —
- Rata dla tej kwoty —
- Mieszkanie do ok. (przy 20% wkładu)—
- Okres spłaty w wyliczeniu—
- Ograniczenie—
Co wpływa na zdolność?
- Dochód i forma zatrudnienia
- Inne kredyty i raty
- Limity kart i debet – liczą się nawet niewykorzystane
Wynik szacunkowy – każdy bank liczy zdolność kredytową inaczej.
Banki biorą pod uwagę m.in. rodzaj umowy i staż pracy, historię w BIK, własne koszty utrzymania i bufor na wzrost stóp procentowych. Dokładną zdolność kredytową sprawdzi nasz ekspert kredytowy.
Jak liczymy?
- Limit raty: niższa z dwóch kwot – 40% dochodu netto (gdy na jednego kredytobiorcę przypada do ok. 7 000 zł) lub 50% (powyżej) albo dochód pomniejszony o koszty utrzymania (ok. 2 086 zł na pierwszą osobę i ok. 1 422 zł na każdą kolejną; każdy kredytobiorca to osoba w gospodarstwie) i o 2% dochodu; od limitu odejmujemy raty innych kredytów oraz 5% przyznanych limitów kart i kont. Która z kwot decyduje, pokazuje wiersz „Ograniczenie”.
- Kwota kredytu to suma, którą da się spłacić limitem raty w ratach równych przy oprocentowaniu 8,07% – orientacyjne oprocentowanie zmienne (5,57%) powiększone o bufor 2,5 p.p., który banki stosują przy ocenie zdolności.
- Progi 40% i 50% to wskazania Rekomendacji S KNF: wszystkie raty nie powinny przekraczać 40% dochodu klientów zarabiających do przeciętnego wynagrodzenia w województwie i 50% – pozostałych. Jako próg przyjmujemy ostrożnie ok. 7 000 zł netto na kredytobiorcę – więcej w artykule Zdolność kredytowa.
- Okres spłaty to maksymalnie 35 lat i nie dłużej niż do 75. roku życia najstarszego kredytobiorcy.
- Zakładamy umowę o pracę, standardowe wydatki i brak innych obciążeń (np. alimentów).
Masz upatrzone mieszkanie? Kalkulator kredytu jest też na stronie każdego mieszkania w naszym katalogu.
Jak pracujemy
- Konsultacja z ekspertem Rozmawiamy o Twoich dochodach, wkładzie własnym i planach zakupu mieszkania.
- Zdolność i porównanie ofert Sprawdzamy, na jaką kwotę kredytu możesz orientacyjnie liczyć, zestawiamy oferty kilku banków i dobieramy program kredytowy.
- Wniosek i dokumenty Ustalamy listę dokumentów dla Twojej sytuacji i pomagamy przygotować wnioski do wybranych banków.
- Decyzja i umowa kredytowa Towarzyszymy Ci aż do podpisania umowy kredytowej i zakupu mieszkania.
Co zyskujesz
- Jeden komplet dokumentów Wnioski do kilku banków składasz na jego podstawie.
- Brak wkładu własnego? Sprawdzimy, czy spełniasz warunki gwarancji BGK i czy mieszkanie mieści się w limitach.
- Kredyt i mieszkanie w jednym miejscu W naszym katalogu: 204 inwestycje, 8 983 mieszkania.
- Znamy rynek pierwotny Na co dzień pracujemy z ofertami deweloperów – wiemy, jak bank finansuje mieszkanie w budowie: transze i rachunek powierniczy.
Porozmawiaj z ekspertem kredytowym
Konsultacja do niczego nie zobowiązuje. Wybierz wygodny sposób: krótki quiz o Twojej sytuacji albo sam numer telefonu.
Sprawdź zdolność z ekspertem
4 krótkie pytania – ekspert kredytowy oddzwoni z konkretną informacją, bez zobowiązań.
Krok 1 z 4
Poradnik kredytowy
Najważniejsze informacje przed wnioskiem – ze źródłami i linkami do naszych artykułów.
Oprocentowanie stałe czy zmienne – plusy i ryzyka
Od rodzaju oprocentowania zależy, czy przez najbliższe lata znasz wysokość raty, czy zmienia się ona razem z rynkiem. Oba warianty porównasz w kalkulatorze powyżej.
Oprocentowanie stałe (okresowo stałe)
Stopa jest ustalona na kilka lat – zwykle na 5 lat lub dłużej. Po tym okresie bank proponuje nową stałą stopę albo kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne.
Plusy
- Przewidywalna rata przez cały okres stałej stopy.
- Wzrost stóp procentowych w tym czasie nie podniesie raty.
- Przy ocenie zdolności bank zwykle stosuje niższy bufor na wzrost stóp niż przy stopie zmiennej.
Ryzyka
- Stała stopa bywa w dniu podpisania umowy wyższa niż zmienna.
- Gdy stopy spadną, rata nie obniży się do końca okresu stałej stopy.
- Nowa stopa po zakończeniu okresu zależy od sytuacji na rynku w tamtym momencie.
Oprocentowanie zmienne
Oprocentowanie to suma wskaźnika referencyjnego (np. WIBOR) i marży banku, która zwykle nie zmienia się przez cały okres kredytu. Rata zmienia się razem ze wskaźnikiem.
Plusy
- Spadek stóp procentowych obniża ratę.
- Rata na start bywa niższa niż przy stopie stałej.
Ryzyka
- Wzrost wskaźnika podnosi ratę i całkowitą kwotę do zapłaty.
- Bank liczy zdolność z buforem na wzrost stóp (co najmniej 2,5 p.p.), więc maksymalna kwota kredytu może być niższa.
Przy oprocentowaniu zmiennym kalkulator pokazuje też ratę po wzroście stopy o 2,5 p.p. – to prosty test, czy Twój budżet wytrzyma podwyżkę. Więcej o tym, jak banki liczą zdolność: Zdolność kredytowa – ile kredytu dostanę.
Co to jest RRSO i co składa się na całkowity koszt kredytu
Samo oprocentowanie pokazuje tylko koszt odsetek. Do porównania ofert służy RRSO – rzeczywista roczna stopa oprocentowania. To całkowity koszt kredytu wyrażony w procentach w skali roku, liczony według jednego wzoru z ustawy o kredycie hipotecznym. Dzięki temu możesz zestawić oferty z różną prowizją, marżą i produktami dodatkowymi.
- Odsetki wynikające z oprocentowania: marży banku i wskaźnika referencyjnego albo stałej stopy
- Prowizja za udzielenie kredytu – w części ofert 0 zł, zwykle w zamian za inne warunki
- Ubezpieczenia wymagane przez bank, np. nieruchomości, na życie, niskiego wkładu własnego
- Wycena nieruchomości – operat szacunkowy zlecany przez bank
- Inne opłaty, np. za konto wymagane w ofercie i podatek od ustanowienia hipoteki
Całkowita kwota do zapłaty = kwota kredytu + całkowity koszt kredytu. Do całkowitego kosztu kredytu nie wlicza się m.in. opłat notarialnych. Bank musi podać RRSO i całkowitą kwotę do zapłaty w przykładzie reprezentatywnym oraz w formularzu informacyjnym – porównuj je dla tej samej kwoty i tego samego okresu kredytu.
Źródło: ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym. Nasz kalkulator pokazuje ratę i odsetki bez prowizji i ubezpieczeń, dlatego nie podaje RRSO. Pozostałe koszty zakupu (notariusz, sąd, podatki): Koszty zakupu mieszkania od dewelopera.
Brak wkładu własnego? Gwarancja BGK (rodzinny kredyt mieszkaniowy)
Standardowo bank finansuje do 80% wartości mieszkania, więc potrzebujesz ok. 20% wkładu własnego. Przy 10% wkładu kredyt też jest możliwy, jeśli brakującą część dodatkowo zabezpieczysz – najczęściej ubezpieczeniem niskiego wkładu (Rekomendacja S KNF). Jeśli nie masz oszczędności, sprawdź rodzinny kredyt mieszkaniowy.
- Gwarancja zamiast wkładu Bank Gospodarstwa Krajowego gwarantuje spłatę części kredytu odpowiadającej brakującemu wkładowi – maksymalnie 100 tys. zł. Kredyt może sfinansować nawet całą cenę mieszkania.
- Dla kogo Dla osób, które nie mają mieszkania ani domu. Rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci mogą mieć jedno mieszkanie o ograniczonej powierzchni.
- Spłata rodzinna Po urodzeniu drugiego dziecka BGK spłaca 20 tys. zł kredytu, a trzeciego i kolejnego – 60 tys. zł.
- Warunki Kredyt na co najmniej 15 lat, jednorazowa opłata za gwarancję 1% gwarantowanej kwoty (maks. 1 000 zł), limity ceny za m². Banki udzielają takich kredytów do 31 grudnia 2030 r.
Kredyt z gwarancją oferuje kilka banków współpracujących z BGK. Nasz ekspert kredytowy sprawdzi, czy spełniasz warunki programu i czy wybrane mieszkanie mieści się w limitach.
Źródła (stan na wrzesień 2026): BGK – gwarancja wkładu własnego, gov.pl – Mieszkanie bez wkładu własnego. Więcej: Wkład własny – ile potrzebujesz, Programy mieszkaniowe 2026.
Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu hipotecznego
Lista orientacyjna – każdy bank ma własne formularze i może poprosić o inne dokumenty. Zaświadczenia od pracodawcy, z ZUS i z urzędu skarbowego są ważne krótko, dlatego zbieraj je tuż przed złożeniem wniosku.
Umowa o pracę
- Dokument tożsamości.
- Zaświadczenie o zatrudnieniu i wynagrodzeniu – na formularzu banku, wypełnia pracodawca.
- Wyciąg z konta, na które wpływa wynagrodzenie.
- Zeznanie podatkowe za ostatni rok (np. PIT-37), jeśli bank o nie poprosi.
Działalność gospodarcza (JDG, B2B)
- Dokument tożsamości.
- Zaświadczenia z ZUS i z urzędu skarbowego o niezaleganiu ze składkami i podatkami.
- Dokumenty podatkowe zgodne z formą opodatkowania, np. zeznanie PIT, księga przychodów i rozchodów lub ewidencja przychodów.
- Formularz banku z informacjami o działalności.
Mieszkanie od dewelopera
- Umowa deweloperska (lub jej projekt) albo umowa rezerwacyjna.
- Dokumenty inwestycji, o które poprosi bank, np. odpis z księgi wieczystej, pozwolenie na budowę, dane dewelopera z KRS.
- Potwierdzenie posiadania wkładu własnego.
Źródło: przykładowa lista dokumentów banku – Bank Pekao, poradnik kredytowy. Pełną listę dla Twojej sytuacji przygotuje nasz ekspert kredytowy. Cały proces: Kredyt hipoteczny krok po kroku.
Ile trwa proces kredytowy
- Zdolność i wybór oferty Sprawdzamy zdolność, porównujemy oferty i ustalamy listę dokumentów. Czas zależy głównie od tego, jak szybko je zbierzesz.
- Wniosek i wycena Bank analizuje wniosek i zleca wycenę mieszkania (operat szacunkowy).
- Decyzja kredytowa Ustawa o kredycie hipotecznym daje bankowi na decyzję 21 dni od złożenia wniosku.
- Czas do namysłu Pozytywna decyzja wiąże bank co najmniej 14 dni – możesz spokojnie porównać ją z innymi ofertami.
- Umowa i wypłata Od podpisanej umowy możesz odstąpić w ciągu 14 dni. Przy mieszkaniu w budowie bank wypłaca kredyt w transzach na rachunek powierniczy dewelopera.
Źródło: ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym. Szczegółowo: Kredyt hipoteczny krok po kroku, Rachunek powierniczy i DFG.
Najczęstsze pytania
Czy pomoc w uzyskaniu kredytu jest płatna?
Nie. Klient nie płaci nam prowizji – wynagrodzenie za pośrednictwo kredytowe pokrywa bank, z którym zawierasz umowę kredytową. Więcej: jak pracuje ekspert kredytowy.
Raty równe czy malejące – co wybrać?
Raty równe mają stałą wysokość (przy niezmienionym oprocentowaniu), więc pierwsza rata jest niższa i łatwiej uzyskać wyższą kwotę kredytu. W ratach malejących część kapitałowa jest stała – pierwsze raty są wyższe, ale łącznie płacisz mniej odsetek. Przykład z kalkulatora: kredyt 439 312,50 zł na 30 lat przy oprocentowaniu 6,8% to rata równa 2 863,99 zł albo pierwsza rata malejąca 3 709,75 zł; odsetki łącznie wynoszą odpowiednio ok. 591,7 tys. zł i ok. 449,3 tys. zł.
Na ile lat wziąć kredyt hipoteczny?
Rekomendacja S KNF wskazuje, że okres kredytowania nie powinien przekraczać 35 lat. Dłuższy okres oznacza niższą ratę i większą zdolność kredytową, ale wyższe odsetki łącznie. W kalkulatorze sprawdzisz różnicę – np. zmień okres z 25 na 30 lat.
Czy limit na karcie kredytowej obniża zdolność kredytową?
Tak. Banki traktują przyznane limity na kartach i w koncie jak zobowiązanie – nawet jeśli z nich nie korzystasz – i doliczają część limitu do miesięcznych rat (w naszym kalkulatorze 5% limitu). Zamknięcie niepotrzebnych kart i limitów przed złożeniem wniosku może zwiększyć zdolność.
Czy można kupić mieszkanie z wkładem własnym 10%?
Tak. Rekomendacja S KNF dopuszcza kredyt do 90% wartości nieruchomości, jeśli część powyżej 80% jest dodatkowo zabezpieczona – najczęściej ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Jego koszt ponosi zwykle kredytobiorca, np. jako jednorazową składkę albo wyższą marżę do czasu spłaty części kredytu. Bez wkładu własnego możesz skorzystać z gwarancji BGK w rodzinnym kredycie mieszkaniowym.
Co się dzieje po zakończeniu okresu stałej stopy, np. po 5 latach?
Przed końcem okresu bank proponuje nową stałą stopę na kolejny okres. Jeśli jej nie przyjmiesz, kredyt zwykle przechodzi na oprocentowanie zmienne – wskaźnik referencyjny plus marża z umowy. Wysokość raty zależy wtedy od stóp procentowych w tamtym momencie.
Czy możecie zagwarantować przyznanie kredytu?
Nie. Decyzję kredytową zawsze podejmuje bank. Pomożemy dobrać banki i przygotować kompletny wniosek.
Czy konsultacja może odbyć się zdalnie?
Tak, część spraw możemy uzgodnić telefonicznie lub mailowo. Zapraszamy też do naszego biura przy ul. Cybernetyki 9 w Warszawie.
Nie znalazłeś odpowiedzi? Zapytaj eksperta kredytowego
Oddzwonimy i umówimy dogodny termin – w biurze przy ul. Cybernetyki 9 w Warszawie lub zdalnie.