Pełnomocnictwo do odbioru mieszkania od dewelopera – kiedy się przydaje i jak je przygotować

Odbiór mieszkania od dewelopera to moment, na który czeka się miesiącami – a termin wyznaczony przez dewelopera nie zawsze pasuje do Twojego kalendarza. Dobra wiadomość: nie musisz być obecny osobiście. Wyjaśniamy, kiedy wystarczy zwykłe pełnomocnictwo na piśmie, kiedy potrzebny jest notariusz i jak ułożyć treść dokumentu, żeby Twój przedstawiciel mógł skutecznie zgłosić wady.

Odbiór techniczny a przeniesienie własności – dwa różne dokumenty

Przy zakupie od dewelopera są dwa kluczowe spotkania, które często się myli:

• odbiór lokalu (tzw. odbiór techniczny) – oglądasz mieszkanie, sprawdzasz zgodność z umową i prospektem, spisujesz usterki w protokole,
• umowa przenosząca własność – akt notarialny, na mocy którego stajesz się właścicielem.

Dla każdego z nich wymagania wobec pełnomocnictwa są inne. Umowa przenosząca własność wymaga formy aktu notarialnego, więc pełnomocnictwo do jej podpisania także musi być notarialne. Samego odbioru technicznego przepisy nie obejmują szczególną formą – co do zasady wystarczy pełnomocnictwo w zwykłej formie pisemnej. Wyjątek: jeśli umowa deweloperska lub regulamin odbiorów wymaga pełnomocnictwa z podpisem poświadczonym notarialnie. Sprawdź to w umowie albo zapytaj dewelopera przed terminem.

Kiedy pełnomocnik na odbiorze ma sens

• mieszkasz lub pracujesz za granicą albo w innym mieście niż inwestycja,
• termin odbioru koliduje z wyjazdem, porodem, pobytem w szpitalu,
• chcesz, by mieszkanie odebrał specjalista – inżynier budownictwa lub firma zajmująca się odbiorami, która zna normy i ma sprzęt pomiarowy,
• kupiłeś mieszkanie inwestycyjnie i nie planujesz przyjeżdżać na każde spotkanie.

Nawet jeśli możesz przyjść osobiście, obecność fachowca obok Ciebie zwykle się opłaca – pozwala wychwycić wady, które laik łatwo przeoczy.

Co daje Ci ustawa deweloperska przy odbiorze

Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym szczegółowo opisuje procedurę odbioru. Pełnomocnik korzysta z tych samych uprawnień co Ty:

• z odbioru sporządza się protokół, w którym można zgłosić wady lokalu,
• deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na przekazanie informacji o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania wraz z uzasadnieniem – jeśli milczy, uważa się, że wady uznał,
• uznane wady deweloper powinien usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu; jeśli mimo należytej staranności nie zdąży, wyznacza inny termin z uzasadnieniem – taki, który nie naraża nabywcy na nadmierne niedogodności,
• przy wadzie istotnej nabywca może odmówić odbioru – taka odmowa również trafia do protokołu.

Dlatego pełnomocnictwo powinno wprost pozwalać na zgłaszanie wad i odmowę odbioru. Bez tego Twój przedstawiciel będzie mógł co najwyżej podpisać protokół bez uwag.

Co wpisać w pełnomocnictwo do odbioru

Dokument nie musi być długi, ale powinien być konkretny. Zadbaj o następujące elementy:

• dane Twoje i pełnomocnika oraz datę i miejsce sporządzenia,
• oznaczenie lokalu: nazwa inwestycji, adres, numer lokalu, a także data i numer repertorium umowy deweloperskiej,
• zakres czynności: udział w odbiorze lokalu (i ewentualnie komórki lub miejsca postojowego), zgłaszanie wad do protokołu, podpisanie protokołu odbioru albo odmowa odbioru, odbiór kluczy, spisanie stanów liczników,
• uprawnienie do dalszej korespondencji z deweloperem w sprawie usuwania wad i udziału w odbiorze po poprawkach,
• Twój podpis – a jeśli deweloper tego wymaga, poświadczony notarialnie.

Jeżeli ta sama osoba ma podpisać także akt przeniesienia własności, potrzebne będzie osobne (lub obejmujące obie czynności) pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Więcej o formach i rodzajach pełnomocnictw piszemy w kompletnym przewodniku po pełnomocnictwie przy zakupie i sprzedaży mieszkania.

Jak przygotować pełnomocnika do odbioru

• Przekaż mu kopię umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny i rzut lokalu z wymiarami.
• Uzgodnij, jaki standard wykończenia przewiduje umowa – to punkt odniesienia przy zgłaszaniu usterek.
• Poproś o zdjęcia i nagranie z odbioru oraz kopię podpisanego protokołu tego samego dnia.
• Ustal, czy w razie wady istotnej ma odmówić odbioru, czy najpierw skontaktować się z Tobą.

Na co pełnomocnik powinien zwrócić uwagę w mieszkaniu

Dobrze przygotowany pełnomocnik przychodzi z listą kontrolną, a nie tylko z kluczami do odebrania. Warto, by sprawdził przynajmniej:

• metraż i wymiary pomieszczeń w porównaniu z rzutem z umowy – różnice wpływają na rozliczenie ceny,
• piony i poziomy ścian, podłóg oraz sufitów,
• stolarkę okienną i drzwiową: szczelność, regulację, uszkodzenia szyb i ram,
• instalacje – działanie gniazd, rozdzielnicy, ogrzewania i wentylacji, dostęp do przyłączy wody i kanalizacji,
• balkon lub taras: spadki, obróbki blacharskie, izolację przy progu,
• części przynależne, jeśli są przedmiotem umowy: komórkę lokatorską i miejsce postojowe.

Każdą usterkę pełnomocnik powinien opisać w protokole możliwie precyzyjnie – z lokalizacją i, jeśli to możliwe, pomiarem. Ogólne sformułowania w rodzaju „krzywe ściany” utrudniają później egzekwowanie napraw.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Pełnomocnictwo do odbioru mieszkania to prosty dokument, który pozwala nie przesuwać terminu i nie tracić praw wynikających z ustawy deweloperskiej. Najważniejsze, by jasno pozwalało zgłaszać wady i odmówić odbioru, a jego forma odpowiadała wymaganiom dewelopera. Jeśli planujesz zakup mieszkania na rynku pierwotnym, zapytaj naszego eksperta – pomożemy wybrać inwestycję, sprawdzimy umowę deweloperską i doradzimy, jak przygotować się do odbioru.